- Vi har lagt bak oss fire gullår, men nå kommer et mer krevende marked, sier analysesjef Bjørn-Erik Anderssen i DnB Nor Næringsmegling til DN.no.
I dag legger landets største næringsmegler frem sin rykende ferske markedsrapport. Rapporten viser blant annet at kontorledigheten øker i Oslos prestisjeområder.
Høye leiepriser skremmer
- Tallene overrasker oss, sier Anderssen til DN.no.
Ledigheten i CBD-området (central business district) øker med vel 14.000 kvadratmeter. De høye leieprisene i området, som omfatter Vika, Aker Brygge, Regjeringskvartalene og Bjørvika, får mye av skylden. Særlig i Vika og på Aker Brygge har leierekordene falt som fluer, og nå ryktes det at en ny rekord er satt med en leiepris på 5.300 kroner kvadratmeteren.
- Prisene er heftige, derfor er det mange som flytter til rimeligere naboområder. Prisforventingene hos utleiere i prestisjeområdene er veldig høye. I tillegg kommer nye 5.000 kvadratmeter ledig inn i tallene med Hemsengården i Vika. Eiendommen er under rehabilitering, og vil stå ferdig i løpet av året, men alt er ikke ferdig utleid, forteller Anderssen.
Selv om ledigheten øker i CBD, påpeker analysesjefen at området er «fullt».
- Det er bare småtterier som er ledig innen neste 12 måneder. Men fremover vil flere arealer i prestisjeområdet bli ledig, når Storebrand flytter sine 30.000 kvadratmeter til Lysaker i desember 2009, sier han.
Les også:Rømmer Aker Brygge
Mer ledig på Fornebu
Ledigheten stiger også på Fornebu. Flere nye bygg er årsaken til det. Nye Fornebu Arena har 3.600 kvadratmeter ledige arealer. I tillegg kommer IT Fornebu Eiendom som bygger «på spekk», altså uten å ha signert leiekontrakter på forhånd.
- Samlet ledighet på Fornebu utgjør om lag 22.000 kvadratmeter, hvorav 15.600 meter knyttes til nybygg under oppføring, heter det i markedsrapporten.
Samtlige andre områder i Oslo, Asker og Bærum opplever derimot fallende eller uendret ledighet. Mest faller ledigheten på Skøyen og på Helsfyr Bryn.
- Fallet er lavere enn ventet
Ledigheten totalt sett for Oslo, Asker og Bærum fortsetter å falle, men overraskende er også at fallet er langt lavere enn ventet. Samlet kontorledighet er på 4,6 prosent og utgjør nå 412.000 kvadratmeter.
- Ledigheten nærmer seg bunnen. Ledigheten falt med 34.000 kvadratmeter, mot 124.000 kvadratmeter foregående halvår, og dette fallet er lavere enn ventet, forteller Anderssen.
Analysesjefen ser flere årsaker til det. For det første kommer det nå gradvis flere nybygg, og flere bygg som har vært ute av markedet grunnet rehabilitering, begynner også å bli ferdige.
Videre er ledigheten så lav at det medfører fortetting. Det er dyrt å flytte, og flere bedrifter velger å sitte trangere og bli i eksisterende lokaler.
Krymper arealene
En tredje grunn er at arealbruken per ansatt er på vei nedover. Før var det en tommelfingerregel at man brukte 25 kvadratmeter per ansatt, men nå er tallet redusert til 20. Det er tross alt en reduksjon på 20 prosent, sier Anderssen.
Han nevner flere eksempler på bedrifter som effektiviserer arealene sine.
- Da Aker Kværner flyttet inn i sitt nye bygg på Fornebu krympet de arealene til 35.000 kvadratmeter, mot tidligere 55.000 kvadratmeter på Lysaker. Telenor gjorde det samme for flere år siden, og KLP er nå på vei inn i moderne og effektive lokaler i Bjørvika, forteller Anderssen.
(Saken fortsetter under bildet)
Også DnB Nor ser at de kan klare seg på færre arealer, og skal nå være i forhandlinger med Oslo S Utvikling om å flytte til Bjørvika.
- Om vi får mer moderne og fleksible kontorlokaler, kan vi klare oss på 70.000 kvadratmeter i stedet for 110.000 kvadratmeter som vi har i dag, sa konserndirektør Leif Teksum DnB Nor på Eiendomsdagene 2008.
- Tilbudet blir høyere enn etterspørselen
Sterk sysselsetting til tross, etterspørselen etter kontorlokaler vil avta, mener DnB Nor Næringsmegling.
DnB Nors bedriftsbarometer viser at 2.100 bedriftsledere har en svakere tro på fremtiden. Undersøkelsen ble gjort før jul, og Anderssen tror utsiktene ville vært lavere om bedriftslederne hadde svart på de samme spørsmålene i dag. Videre merkes det at kontorintensive bransjer benytter samme areal selv om de øker antall ansatte.
Dermed senker DnB Nor Næringsmegling sine forventninger for etterspørselen etter kontorlokaler fra 240.000 til 180.000 kvadratmeter.
Samtidig kommer en økende tilførsel av nye bygg i både Bjørvika, Nydalen, Tjuvholmen, Skøyen, Lysaker og Fornebu. Totalt vil 430.000 splitter nye kvadratmetere flomme inn på markedet de neste tre årene.
Næringsmegleren tror tilbudet vil overstige etterspørselen allerede i 2009, mot tidligere anntatt 2010.
Dette gir igjen utslag i leieprisene.
- Avmatning i leieprisene
- Vi tror på en avmatning i leieprisene. Knalløkningen på 40 til 50 prosent kan ikke fortsette. Men jeg tror på et bra trykk i markedet og stigende priser frem til sommeren, sier Anderssen.
DnB Nor Næringsmegling spår at leieprisene vil fortsette oppover i 2008, men at veksttakten deretter vil bremse kraftig.
Andersen tror særlig områdene rundt prestisjestrøket står foran et prisløft.
- Noen vil nok flytte til andre deler i sentrum hvor prisene er lavere. Jeg tror derfor vi vil få se mindre avstand mellom prisene i prestisjeområdene og ellers i sentrum, sier han.
For de ypperste prestisjeområdene som Aker Brygge, Vika, Bjørvika og Tjuvholmen spås det at prisene tangerer 4.000 kroner kvadratemeteren i 2009, for så å falle svakt. For området rundt Oslo S og Regjeringskvartalene ser næringsmegleren at prisene toppes i området 2.700-2.800 kroner meteren, mens Lysaker, Sentrum og Skøyen vil toppe prisene rundt 2.400 kroner meteren.
Nydalen, ytre sentrum, Helsfyr/Bryn og Asker og Bærum vil kun få en svak utvikling fra dagens nivå til rundt 1.600-1.900 kroner per meter.(Vilkår)Copyright Dagens Næringsliv AS og/eller våre leverandører. Vi vil gjerne at du deler våre saker ved bruk av lenke, som leder direkte til våre sider. Kopiering eller annen form for bruk av hele eller deler av innholdet, kan kun skje etter skriftlig tillatelse eller som tillatt ved lov. For ytterligere vilkår se her.