- Det er en tsunami med penger der ute som leter etter trygge havner. Folk handler i flokk, og når noen ser at det fungerer for andre så følger de etter, sier toppsjef Per Kumle i Akershus Eiendom, den ledende megler- og analyseaktøren i det norske næringseiendomsmarkedet.
Det finske børsnoterte eiendomsselskapet Citycon bladde lørdag opp over tolv milliarder kroner for Petter Stordalen, Varner-brødrene og Johs. Johannson-familiens kjøpesentre.
På knappe tre år sitter eierne dermed igjen med en milliard kroner hver, etter sigende å ha investert nærmere fire milliarder. Nøkkelen til å forstå hvorfor nye kjøpere vil ta over stafettpinnen for tredje gang på nær like mange år, ligger i svært attraktiv og særnorsk avkastning, antyder Kumle.
- Man kan fremdeles få kanskje én prosent høyere avkastning i Oslo enn i tilsvarende byer i Europa, sier toppsjefen til DN.
- Langt fra svarte natta
Mens storbyer som London og Paris kan friste med en avkastning målt ved leieinntektene på 3,5-3,75 prosent, er det mulig å oppnå inntil 4,5 prosent for "absolutt beste" eiendom med gode leietaker på lange kontrakter, oppyser Kumle. Selv om denne type eiendom kan telles på noen få hender i Oslo når det gjelder kontor, sier det noe om nivået.
På en pressekonferanse tirsdag opplyser Citycon at selskapet venter en yield fra kjøpet på minst 5,2 prosent. Selskapet eier etter transaksjonen 55 kjøpesentre i Norden og Estland.
At investorene satser på norske forbrukere tross mørkere skyer på horisonten - sett med oljeøyne - overrasker heller ikke Akershus-toppen.
- Det bor tross alt fem millioner mennesker her som skal handle. Jeg tror ikke noe på alle dommedagsoverskriftene som skrives om blant annet i DN. Selv om folk er litt mer tilbakeholdne og mer beskjedne nå, så er det langt fra svarte natta. Jeg tror på mange måter dette er bra for Norge i et lengre perspektiv, sier Kumle.
Vil ha oppside
Han mener også at utenlandske investorer har blitt betydelig mer selektive, og gjør mye mer fornuftige kjøp enn tidligere. Men, i større grad enn før, søkes det nå gode objekter med noe utviklingspotensial, ikke bare eiendommer som gir løpende avkastning og nevneverdig oppside, påpeker Kumle.
- Mange av utlendingene har mye kapital bak seg og ser etter store ting, ikke enkelteiendommer til 150 millioner kroner her og der. Vi venter å se flere utlendinger i transaksjoner med jevne mellom fremover. Noen ganger vil vi være overrasket over at de er der og noen ganger er de overraskende fraværende, sier eiendomssjefen.
Det meste er vel til salgs med unntak av venner og familie og bikkjen Krefting, Søylen Eiendom
Han trekker frem salget av næringseiendommen Grensen 17 til amerikanske Meyer Bergman fra Søylen Eiendom og Grensen 5-7 som Genesta solgte til Tristan Capital Partners , som salg med bra utviklingspotensial i handlene. Samtidig finnes det eksempler på mer opportunistiske kjøp, som amerikanske Starwoods kjøp av Fortin, som er et "veldig mangehodet troll" med store muligheter og utfordringer, ifølge Kumle.
.
- Egentlig rimelige
Carl-Erik Krefting i Søylen Eiendom var en de første til å åpne for utenlandske eiere da han slapp amerikanske Madison International Realty inn på eiersiden høsten 2013. Madison er en betydelig investor i norsk næringseiendom og var også med å kjøpe Statoil-bygget i 2012.
Samarbeidet har resultert i at andre utenlandske fond har etablert seg i Norge og de har blant annet kjøpt eiendommer fra Søylen i Grensen i Oslo. I tillegg til at norske kroner har svekket seg, er det flere grunn til Norge fremstår som attraktivt. Samtidig er det grunn til å tro at oljekrellen i mindre grad vil ramme "high street handelseiendommer" og kjøpesentermarkedet, mener Søylen-toppen
- På tross av oljeprisfallet er norsk økonomi en av de sterkeste i Europa. Videre så har norsk rente falt betydelig, og det har tatt tid å regulere yielden ned på internasjonalt nivå. Egentlig har norske eiendommer vært rimelige i forhold til andre steder i Europa, sier Krefting til DN.
Flinke og heldige
Han mener Sektor-salget vil være positivt ettersom kjøperne er noen av de største og mest profesjonelle i Nord-Europa, og langsiktige. Samtidig bidrar transaksjonen til å gjøre det norske næringseiendomsmarkedet mer likvid, ifølge ham.
- Hvordan er det mulig å tjene såpass mye penger på så kort tid som Sektor nå har gjort?
- Det er to årsaker. Den ene er at de har vært flinke til å skaffe ytterligere kjøpesentre etter at de kjøpte fra NIAM. I tillegg så har yielden falt på grunn av rentefallet, og de har dermed hatt markedet med seg, sier eiendomstoppen.
Tjener på internett
Med en rekke eiendommer knyttet opp mot luksus-shopping, befinner Søylen i et av de mest interessante vekstmarkedene innen handelen, mener Krefting. En av grunnene er at såkalt "high street shopping" i langt mindre grad har konkurranse av internettvarehandelen enn tradisjonelle kjøpesentre.
- Snarere tjener man på internett-interessen, sier Krefting som påpeker at «Klikk og plukk» er gunstig for high street handel der kundene plukker opp varene.
- Det meste til salgs
Han bekrefter at Søylen Eiendom, "trolig i likhet med øvrige aktører", har opplevd en økning i hendvendelsene den senere tid. Krefting mener det norske markedet har ligget bak Sverige og Danmark hva gjelder utenlandsk interesse. Nå venter han at den vil tilta i styrke.
- Er det slik at alt er til salgs for den rette prisen?
- Det meste er vel til salgs med unntak av venner og familie - og bikkjen, sier han.
Men en exit står likevel ikke på agendaen for Krefting.
- Vi har det altfor morsomt til det, sier han.
Les mer om næringseiendom:
Varsler eiendomsskrell i 18 oljebyer
Tidenes høyeste eiendomspriser
Utlendinger kjøper mer av norske byer
- Krymper plassen i et telt som allerede er overbefolket
Amerikanere jager norsk eiendom
Les også:
- Den største dealen jeg har vært med på
Citycon kjøper Sektor Gruppen
Tar gevinst i kjøpesenterkjede
(Vilkår)Copyright Dagens Næringsliv AS og/eller våre leverandører. Vi vil gjerne at du deler våre saker ved bruk av lenke, som leder direkte til våre sider. Kopiering eller annen form for bruk av hele eller deler av innholdet, kan kun skje etter skriftlig tillatelse eller som tillatt ved lov. For ytterligere vilkår se her.