- Prisene vil fortsette å stige raskt

I en fersk konjunkturrapport har Handelsbanken Capital Markets gjort en grundig analyse av boligmarkedet, og mener blant annet at prisveksten i Oslo ikke er en konsekvens av et skrikende boligbehov.

- Selv om vi ser flere fundamentale grunner til at boligprisene nå stiger raskt i områder slik som Oslo, kan vi ikke fullstendig utelukke at det er en boble på gang, advarer seniorøkonom Marius Gonsholt Hov i rapporten.

Handelbanken tar høyde for at husholdningene forventer at prisene stiger i samme hastighet som de har steget hittil i år.

- Vi skal i hvert fall være på vakt for at dette kan forklare noe av etterspørselsskiftet som har skjedd i boligmarkedet i enkelte deler av landet. Potensielt overdreven boligbygging, som følge av en slik forventningsdrevet prisvekst, vil i så fall kunne bidra til at korreksjonen i boligmarkedet i etterkant blir større enn den ellers vil være, advarer Hov i rapporten.

Mener Oslo ikke reagerer tregere enn andre regioner

Handelbanken har sjekket om tilbudssiden i Oslo reagerer tregere på prissignaler enn i andre store regioner.

Stigende boligpriser medfører gjerne økt boligbygging, og omvendt.

Konklusjonen er at den samlede responstiden i Oslo er nær identiditisk med øvrige regioner.

- Selv om tallene ikke gir støtte til påstanden om at byggeaktiviteten i Oslo er spesielt treg til å reagere på prissignaler, er det et faktum at boligbyggingen i Oslo – sett i forhold til befolkningsveksten, har vært systematisk lavere enn i andre regioner. Derav kommer den typiske påstanden om et akkumulert boligunderskudd i Oslo, skriver Hov i rapporten.

Handelbanken peker på at lav bygging i Oslo kan ha en naturlig forklaring:

- Oslo har over tid opplevd en lavere nettotilstrømning som andel av befolkningsveksten, en viss nedgang i denne tilstrømningsraten, og siden befolkningstoppen ble nådd har også husholdningsformasjonene økt i størrelse. Disse faktorene kan bidra til å forklare hvorfor boligbyggingen i Oslo har vært systematisk lavere enn andre steder, skriver Hov.

Ser ikke systematisk sterkere prisvekst i Oslo

I rapporten poengter seniorøkonomen at utviklingen i boligbehovet ikke kan beregnes mekanisk ved hjelp av en enkel formel.

- Dermed holder vi også fast ved at den påståtte boligmangelen i Oslo, som følge av et  «akkumulert boligunderskudd», er overdrevet, skriver Hov.

Boligprisutviklingen i Oslo har over tid vært i den nedre del av prisintervallet for andre store byer, når man ser på utviklingen i perioden 2003-2015.

- Hvis systematisk boligmangel virkelig hadde gjort seg gjeldende, skulle etterspørselen etter boliger i Oslo systematisk ha flyttet seg raskere enn tilbudet, sammenlignet med den tilsvarende utviklingen i andre store byer – noe som ville gitt systematisk sterkere prisvekst enn andre steder. Så har ikke skjedd, skriver Hov.

Renter og arbeidsledig gir mest utslag

- Enkelt forklart kan slike omslag som vi ser i boligmarkedet i enkelte regioner nå, henføres til et brått skifte i etterspørselen, skriver Hov.

Siste 12 måneder har boligprisene i Oslo steget hele 18,5 prosent. Den virkelig sterke prisoppgangen i Oslo er av nyere dato. For å forklare skiftet som kom brått ved påsketider må man se på den konjunkturelle etterspørselssiden i boligmarkedet, mener Hov.

Renter og arbeidsledighet er først og fremst det som gir utslag i boligprisene innenfor en tidsramme på fire kvartaler, konkluderer Handelbanken etter å ha testet hvilke faktoer som påvirker prisene. Boligbygging påvirker prisene i liten grad innenfor denne tidsrammen.

Sjekk boligprisene der du bor

Selv om Oslo får mest oppmerksomhet stiger boligprisene generelt raskt i øst- og innlandet. En felles faktor for disse regionene er at den registrerte ledigheten peker nedover.

- De lave rentene kan forsterke aksellerasjonen i boligetterspørselen i de regionene hvor arbeidsledigheten faller, skriver Hov.

Dette styrker evnen til å betjene gjeld.

- Selv om ikke rentene skulle falle så mye fra dagens nivå , er det grunn til å tro at husholdningene i stadig større grad tar inn over seg at de lave rentene har kommet for å bli, skriver Hov.

Enkelt forklart kan et varig fall i rentenivået føre til en ny tilpasning, hvor husholdningenes gjeldsgrad – gjeld som andel av disponibel inntekt, skifter oppover, konkluderer rapporten.

- Nå som usikkerheten omkring utsiktene for norsk økonomi har avtatt, kan det tenkes at denne effekten kommer enda mer til syne. Trolig vil effekten være aller sterkest i de regionene hvor arbeidsledigheten virkelig trender nedover, skriver Hov.

Regionale forskjeller vil vedvare

Byggeaktiviteten i Oslo, og på Østlandet generelt, trekker nå voldsomt oppover som følge av prisoppgangen.

 - Det vil virke prisdempende på sikt. Men det vil ta tid før dette får effekt. I mellomtiden må vi legge til grunn at prisene vil fortsette å stige raskt, skriver Hov.

Ettersom normalveksten i Norge og internasjonalt er lavere før vil også renten i normale tider være lavere enn før, konkluderer Handelbanken.

-  Vi venter dermed at renten skal ikke opp i overskuelig fremtid, tvert i mot venter vi videre rentenedgang og ser for oss at styringsrenten skal ned til 0,25 prosent innen sommeren til neste år, skriver Handelsbanken.

Les også:
– Det er ikke bygget nok boliger der hvor folk ønsker å bo
Vil gjøre boligspekulasjon mindre lønnsomt
Oslo-prisene: Boligprisveksten i Oslo skyter fart

 

 

Følg markedene med DN Investor

Hør podkast spesial: Vi gir deg hovedtrekkene, vinnerne og tapere, reaksjoner og stridstemaene i budsjettforhandlingene.

 

Hør DN-podcast om granskningsindustrien: Slik granskes de store norske selskapene. En av landets mest erfarne granskere Jan Fougner forteller.

 

Får du ikke opp spilleren? Prøv her eller her.

Vi vil gjerne høre fra deg! Send oss en mail på mre@dn.no.

Artikkelen fortsetter under annonsen

Vis alle stillinger

Anbefalt av DNtv:

 

(Vilkår)Copyright Dagens Næringsliv AS og/eller våre leverandører. Vi vil gjerne at du deler våre saker ved bruk av lenke, som leder direkte til våre sider. Kopiering eller annen form for bruk av hele eller deler av innholdet, kan kun skje etter skriftlig tillatelse eller som tillatt ved lov. For ytterligere vilkår se her.