Sammenhengen mellom hvor dyr en bolig er, og hva man kan få i husleie dersom man leier den ut er stadig mindre.
Det viser en sammenstilling av salgs- og utleiepriser DN.no har gjort i Oslo.
Man får nå nesten like mye i husleie for en rimeligere bolig på Oslos østkant, som man får i husleie for en dyr bolig på Oslo beste vestkant.
Statistikk over markedspriser på husleie som Oslo kommune fører (boligbygg.no), viser for eksempel at en 3-roms leilighet i bydelene Alna, Stovner, Bjerke og Grorud på Oslo Øst, nå koster i snitt 12.279 kroner i måneden å leie.
Nesten like høye husleier i Groruddalen
I de vestlige bydelene Nordre Aker, Vestre Aker og Ullern koster en leilighet av omtrent samme størrelse 12.831 kroner å leie i måneden, altså bare drøyt 500 kroner mer.
Markedsprisen på selve boligene er derimot vidt forskjellige. Gjennomsnittlig kvadratmeterpris i de nevnte bydelene i Oslo Øst er nå 35.500 kroner, mens boligene i Oslo Vest er drøyt 50 prosent dyrere, 54.500 kroner per kvadratmeter.
Medeier og salgsansvarlig i Leiebolig Utleie, Håvard Tverdal, mener utviklingen i boligprisene og utleieprisene har utviklet seg så forskjellig at områder som for bare få år siden var attraktive for kjøp av utleieboliger, ikke lenger er lønnsomme om man vektlegger løpende avkastning.
Likevel har 33-årige Vera Kejr tatt steget og investert.
- Verdiutviklingen på boligene i Oslo vest og sentrum har løpt fra leieprisene. For tre år siden kunne du for eksempel kjøpe en bolig på Sagene og dekke de løpende utgiftene med husleien du fikk. Den tiden er forbi, sier Tverdal.
Han er likevel ikke spesielt overrasket over at gjennomsnittlig husleie på Oslo Øst snart er den samme som på beste vestkant.
Her kan du sjekke boligprisene der du bor!
- En grunn til at forskjellene i utleiepris ikke er større, er at leieprisene i stor grad styres av preferansene til leietagere, ikke verdien på boligen. Det er for eksempel mange som ønsker å leie i Groruddalen, men her er det færre boliger for utleie på grunn av den høye andelen borettslag, påpeker Tverdal.
Subsidierer leietakeren
Dersom det skal lønne seg å kjøpe bolig for utleie, særlig på Oslo Vest, må man satse på at boligen stiger i markedsverdi. Den løpende kontantstrømmen vil nemlig være negativ.
- I Oslo Vest må du nesten regne med å subsidiere leietakeren din, sier Tverdal.
I Oslo Vest må du nesten regne med å subsidiere leietakeren din
Håvard Tverdal
Det kan likevel være gode grunner for å investere i utleiebolig også i dyre områder, der løpende avkastning er negativ. Dersom man for eksempel har planer om å selv flytte inn i boligen etter noen år, bør man naturligvis kjøpe der man ønsker å bo. Dyrere områder har dessuten vist mer robust prisutvikling enn de billigere, påpeker Tverdal.
Blant andre Statistisk sentralbyrå (SSB) og Norges største boligmegler DNB, antar i sine prognoser at boligprisveksten vil bremse kraftig opp i årene som kommer, og nærme seg null.
Dersom man ser bort fra eventuell prisstigning/prisfall, kan man sette opp følgende regnestykke over den løpende lønnsomheten ved kjøp av en bolig for utleie på Oslo Vest sammenlignet med Oslo Øst:
(Saken fortsetter under tabellen.)
Potensiell tapsbombe
Regnestykket over viser løpende avkastning første år etter kjøp av boligen. I årene som følger blir utfallet gunstigere for eier, ettersom renteutgiftene faller ved nedbetaling av lånet, samtidig som husleien øker.
Fem år etter kjøp vil boligen i Oslo Øst slik gi en løpende avkastning på 14.480 kroner i året, mens boligen i Oslo Vest fortsatt vil koste 12.383 kroner mer i året enn husleien gir inntekter.
Dersom man også tar hensyn til hva det koster å kjøpe en utleiebolig, blir regnestykket enda kjedeligere sett med boliginvestor-øyne. Siden det i utgangspunktet ikke er lov å bruke en borettslagsleilighet som utleiebolig, må man kjøpe en selveierbolig. Det utløser dokumentavgift til Staten på 2,5 prosent, samt andre kjøpskostnader.
- Da begynner regnestykkene å bli uhorvelig dårlige, fastslår Håvard Tverdal i Leiebolig Utleie.
For boligen på Oslo Vest utgjør kjøpskostnadene 96.000 kroner, mens de utgjør 64.000 kroner for boligen på Oslo Øst. Det gir følgende samlede underskudd på investeringen etter fem år:
- Oslo Øst: -38.303 kroner
- Oslo Vest: -219.194 kroner
Tar man i tillegg med kostnad for å selge boligen igjen, må man enda en gang beregne en kostnad på rundt 2,5 prosent av boligens verdi (meglerhonorar m.v.).
Det gir følgende samlet tap på investeringen etter fem år (gitt ingen verdistigning).
- Oslo Øst: -98 653 kroner
- Oslo Vest: -311 844 kroner
Avhengig av verdistigning
Det må med andre ord enten verdistigning, kraftig rentefall eller vesentlig økning i husleiene til for å gjøre en investering i en utleiebolig klart lønnsom. Det skal heldigvis ikke mye verdistigning til før investeringen går fra tvilsom til god.
Om man for eksempel regner inn fire prosent årlig verdistigning på boligen vil totalregnestykket etter fem år (inkludert kjøp og salg) se slik ut, alt annet likt, etter skatt:
- Oslo Øst: + 248 476 kroner
- Oslo Vest: + 376 560 kroner
Baksiden av medaljen er at renteøkning har nesten samme effekt på regnestykket som verdistigning, med motsatt fortegn.To prosentpoeng økning i renten er nok å utradere overskuddet i eksempelet over.
Skulle boligprisene falle, går nærmest et hvert regnestykke fra tvilsom lønnsomhet til katastrofeavkastning.(Vilkår)Copyright Dagens Næringsliv AS og/eller våre leverandører. Vi vil gjerne at du deler våre saker ved bruk av lenke, som leder direkte til våre sider. Kopiering eller annen form for bruk av hele eller deler av innholdet, kan kun skje etter skriftlig tillatelse eller som tillatt ved lov. For ytterligere vilkår se her.