Hvordan står det til i det norske boligmarkedet? Jo, takk. Prisene steg ifjor, de stiger i år og de vil stige neste år, slik de har gjort stort sett hvert år siden begynnelsen av 1990-tallet. Dersom Statistisk sentralbyrå (SSB) får rett i sine spådommer, skal prisene videre opp også i 2015, 2016, 2017, 2018 og 2019, før de går inn for en myk landing i 2020.
En kan saktens lure på om det vil gå så smertefritt. Finansavisen skrev her om dagen at halvparten av lånene i DNB Boligkreditt de siste tre årene er gitt med avdragsfrihet. «Et helt klassisk bobletegn» ifølge Ola Honningdal Grytten professor i økonomisk historie ved Norges Handelshøyskole.
Siden bunnen under finanskrisen, har prisene steget med nærmere 40 prosent. Siden 1992, bunnen etter forrige boligkrakk, har prisene steget med 375 prosent.
Landets tyngste økonomiske institusjoner har det siste året kunnet berolige eventuelle nervøse boligkjøpere.
Det er ingen boble, er beskjeden fra SSB, Norges Bank og Finansnæringens fellesorganisasjon (FNO). Det samme sier sjeføkonom Øystein Dørum i landets største bank DNB.
I tillegg til for få boliger, kan prisveksten forklares med formidabel inntektsvekst, lave renter, lav arbeidsledighet og demografi. Landets innbyggere er ikke bare blitt svært velstående, de er også blitt mange flere. Og alle skal ha et sted å bo, helst i nærheten av en kaffebar. Prisene er ikke høye fordi folk spekulerer i at de skal bli enda høyere i fremtiden, men fordi økonomien går på høygir og det ikke bygges nok til å møte etterspørselen, i følge økonomene.
Men å finne ut av hva som egentlig driver prisene, er ingen enkel sak. Det internasjonale pengefondet (IMF) anslo ifjor at norske boligpriser var 15–20 prosent for høye ut fra fundamentale forhold. IMF presiserer selv at anslaget er svært usikkert, begge veier.
I OECD vet man også litt om hvor vanskelig det kan være å identifisere boligbobler.
I 2006 foretok de to OECD-økonomene David Rae og Paul van den Noord en nærmere undersøkelse av det irske boligmarkedet.
Irske huspriser hadde steget i ekspressfart siden midten av 1990-tallet. En undersøkelse av solgte boliger i europeiske storbyer i 2004 viste at kvadratmeterprisen i Dublin hadde passert byer som London, Paris og Zürich – ingen av dem er steder der en forventer å få tak over hodet uten å grave dypt i lommeboken.
I 2005 var irske boligpriser tredoblet sammenlignet med 1995 og det etter at inflasjon var trukket fra. Dette måtte da tilsi at boligprisene levde sitt eget liv, fullstendig frikoblet fra de økonomiske realitetene på bakken?
Nei, var svaret fra Rae og van den Noord. De mente økonomiske og demografiske faktorer kunne forklare 80–90 prosent av prisveksten.
«En bør huske på at i 1993 kostet en gjennomsnittlig irsk bolig bare 75.000 euro (rundt en halv million kroner). Siden dengang har en bemerkelsesverdig inntektsvekst, lave renter, sterk befolkningsvekst, kraftig oppgang i innvandring og endrede levemønstre, bidratt til boomen», skrev de to økonomene.
Dette er – urovekkende nok – de samme faktorene som brukes til å forklare hvorfor det ikke er en boble i det norske boligmarkedet i dag.
Rae og van den Noord mente også at den irske boomen ville ta slutt, men at det mest sannsynlige videre forløpet var en utflating av prisene – den samme myke landingen SSB ser for seg i Norge.
I Irland ble landingen langtfra myk.
I 2007 begynte husprisene å falle og i 2008 og 2009 kollapset de sammen med landets banker. Nå er de tilbake der de var ved inngangen til 2000-tallet.
At det gikk galt i Irland, betyr selvfølgelig ikke at det må gå galt i Norge. I tillegg til sterk vekst i boligpriser, opplevde Irland også en boom i byggebransjen. Da er erf#229en at det ofte går galt. Irland fikk dessuten en enorm bankkrise i fanget. Begge deler bidro til å gjøre nedturen i boligmarkedet ekstra dyp.
Lærdommen fra Irland er ikke at kraftig prisvekst nødvendigvis vil følges av kraftig prisfall. Den er at det er tilnærmet umulig å få øye på boligbobler før de sprekker. Det er som regel alltid en god grunn til at priser stiger. Selv når prisveksten er ekstremt sterk, som i Irland i årene før krisen, er det ikke vanskelig å finne tilforlatelige forkl#229er på den.
Og som både SSB og DNBs sjeføkonom Øystein Dørum minner oss på, kan selvfølgelig boligprisene falle selv om det ikke er en boble i boligmarkedet.
«Dette kan snu seg fort,» advarer SSBs forskningsleder Torbjørn Eika i DN. Dersom renten stiger brått, oljeprisen går til bunns eller arbeidsledigheten skyter i været, vil boligfesten fort bli avlyst.
Det eneste som synes noenlunde sikkert, er at den som leter etter bobler i boligmarkedet sannsynligvis ikke vil finne noen. Før det er for sent.(Vilkår)Copyright Dagens Næringsliv AS og/eller våre leverandører. Vi vil gjerne at du deler våre saker ved bruk av lenke, som leder direkte til våre sider. Kopiering eller annen form for bruk av hele eller deler av innholdet, kan kun skje etter skriftlig tillatelse eller som tillatt ved lov. For ytterligere vilkår se her.