I den kinesiske storbyen Shenzhen har boligprisene steget med 75 prosent siden begynnelsen av 2015, skriver DNB Markets i sin morgenrapport onsdag.

- Det er klare tegn til boligboble i deler av Kina, understreker økonom Ole André Kjennerud.

- Risikoen for en boligboble har økt markert det siste året. I flere byer i Kina har boligprisene steget kraftig og langt mer enn lønninger og inntekter. Utviklingen er ikke bærekraftig, påpeker han i rapporten.

Flere lokale myndigheter har begynt å stramme inn på regelverket for å dempe etterspørselen - til nå uten hell.

- Dette er ikke første gang vi har vært urolige for boligmarkedet i Kina. Men i motsetning til tidligere er en stor andel av boligkjøpene nå gjeldsfinansiert, og husholdningene står for en stadig større andel av den samlede gjeldsøkningen, skriver Kjennerud.

- Største boblen i historien

Langt flere enn meglerhuset er bekymret for det kinesiske eiendomsmarkedet.

Wang Jianlin har bygd opp Kinas største eiendomsselskaper. I forrige uke advarte han om at den kinesiske eiendomssektoren er den største boblen i historien.

I Shanghai, Shenzhen og Beijing økte prisene med mellom 20 og 40 prosent i august sammenlignet med ifjor.

- Jeg ser ingen god løsning på dette problemet. Myndighetene har forsøkt å komme opp med alle mulige tiltak, blant annet å begrense tilgangen på lån, men det har ikke fungert, sa han.

Den kinesiske banksektoren er nedsyltet i skjulte misligholdte lån, blant annet gitt til eiendomsutviklere og boligkjøpere. Kredittvurderingsselskapet Fitch skriver i en ny rapport at misligholdte lån kan være 10 ganger høyere enn offisielle estimater - inntil 21 prosent av samlede utlån.

I de største kinesiske byene er det fortsatt høy etterspørsel etter boliger. Andre steder står hele boligkomplekser tomme som spøkelsesbyer.

Shenzhen har opplevd voldsom boligprisvekst. REUTERS/Bobby Yip
Shenzhen har opplevd voldsom boligprisvekst. REUTERS/Bobby Yip (Foto: Reuters)
 

For noen få uker siden ble det solgt «hybler» på mellom 5,7 og 7,5 kvadratmeter i Shenzhen for over én million kroner stykket, ifølge Guangzhou Daily.

Toalett og kjøkken står ved siden av hverandre. Dette gir en kvadratmeterpris på 170.000 kroner.

En analyse fra analyseselskapet Longview Economics trekker paralleller til tulipankrakket i Nederland på 1630-tallet, hvor prisene nådde ekstraordinære høyder før de falt. På det meste ble enkelte tulipanløker solgt for det tidobbelte av en årslønn til faglærte.

Boligpris: 28 ganger inntekten

DNB Markets peker i sin morgenrapport på at boligprisene i Kina er særdeles høye. I snitt har prisene i år vært på 11.600 yuan, drøyt en tredjedel av gjennomsnittlig disponibel inntekt, ifølge meglerhuset.

- For en husholdning med to inntekter tilsier det at en bolig på 100 kvadratmeter koster rundt 17 ganger årsinntekten, påpekes det.

Og i noen byer er tallene mye verre:

- I storbyen Shenzhen, som ligger vegg-i-vegg med Hong Kong, har boligprisene gått rett til himmels. I august var gjennomsnittlig kvadratmeterpris oppe i 54.500 yuan (65.000 kroner) - tre ganger så høyt som i nabobyen Guangzhou, skriver DNB Markets, som anslår at boligprisene i Shenzhen har økt til rundt 28 ganger disponibel husholdningsinntekt.

- Og vi som trodde at Oslo-markedet var dyrt. Shenzhen er imidlertid ikke et unik, skriver DNB Markets-økonom Kjennerud.

Av de 100 byene som China Index Academy følger, har 11 hatt en økning i boligprisene på 30 prosent eller mer det siste halvannet året. De aller fleste er i områdene rundt Shanghai eller Shenzhen.

- Utviklingen skyldes det som tilsynelatende har vært en feilslått politikk, skriver Kjennerud.

- Boligmarkedet i Kina har alltid vært viktig for den økonomiske veksten. Men i 2014 og 2015 falt byggeaktiviteten kraftig. Samlet falt igangsettingen med nesten en tredjedel. Oppbremsingen gjorde at det ble stadig vanskeligere for myndighetene å nå vekstmålene sine.

Nedgangen var i stor grad en følge av at boligbyggerne hadde bygget altfor mange boliger siden 2009, som hadde gitt en vesentlig oppgang i lageret av usolgte enheter.

- Kinkig situasjon

Det er vanskelig for myndighetene å nå målene sine så lenge boliginvesteringene faller, påpeker DNB Markets. Derfor innførte Kina en rekke tiltak for å få etterspørselen opp: Krav til egenkapital ble kuttet, lånerentene falt, og det ble enklere for familier å kjøpe flere boliger.

Tiltakene fikk umiddelbar effekt, men salgene økte ikke der myndighetene ønsket at de skulle øke. De økte i stedet rundt Shanghai og Shenzhen, ikke i byene i de indre provinsene der lagrene av usolgte boliger tilsvarte flere års omsetning.

Resultatet er at det er klare tegn til boligboble i noen byer, mens andre byer fortsatt sliter med ettervirkning av tilbudsboblen fra noen år tilbake.

- For myndighetene er situasjonen kinkig, skriver Kjennerud.

- For å forhindre at boligprisveksten akselererer videre må det innføres nedkjølende tiltak. Men det er vanskelig å se for seg at det skal skje uten at man gjør noe med rentene. Økte renter vil imidlertid ramme øvrige deler av økonomien negativt. Boligetterspørselen vil trolig bli svakere i alle regioner. Dessuten vil gjeldstunge bedrifter slite enda mer med å betjene gjelden, som øker risikoen for svakere investeringstakt og økte banktap. Resultatet vil trolig bli et nokså urolig vekstbilde for den kinesiske økonomien, påpeker han.

Følg markedene med DN Investor

Hør DN-podcasten om at penger er gratis: Rentenivået er unormalt lavt, og økonomene har ikke filla peiling på hvorfor. DNs utgavesjef Terje Erikstad og makrojournalist Einar Takla diskuterer med finansjournalist Marte Ramuz Eriksen hva som skal til for å få Øystein Olsen og andre sentralbanksjefer i zen.

 

Får du ikke opp spilleren? Prøv her eller her.

Anbefalt av DNtv:

Tror fremdeles på marked for diesel-SUV
Audi skal selge 1300 nye av den suven Q5.
01:14
Publisert:

- Laget for Norge
Opelsjefen mener rekkeviddeangst kan fjernes fra ordboken. Her er Opels første elbil.
02:13
Publisert:

 

 

 

 

 

 (Vilkår)Copyright Dagens Næringsliv AS og/eller våre leverandører. Vi vil gjerne at du deler våre saker ved bruk av lenke, som leder direkte til våre sider. Kopiering eller annen form for bruk av hele eller deler av innholdet, kan kun skje etter skriftlig tillatelse eller som tillatt ved lov. For ytterligere vilkår se her.