Til tross for at det aldri har vært solgt eller igangsatt like mange nye boliger som i fjerde kvartal 2016, vil det ta lang tid før boligene blir innflytningsklare.

Selve byggetiden er normalt på 2,5 år, men før produsentene kan sette en eneste spade i jorden, må 60 prosent av boligene i et prosjekt være solgt.

- Det er markedet som alltid styrer hvor raskt vi kommer i gang med bygging. Hvor mange boliger som overleveres varierer derfor kraftig fra kvartal til kvartal og fra år til år, forklarer kommunikasjonsdirektør Kristoffer Gregersen i Selvaag Bolig.

Denne mekanismen har ført til at antallet nye boliger som blir innflyttingsklare i løpet av 2017, er uvanlig lavt, forklarer Gregersen.

- Det blir færre ferdigstillelser i 2017 enn i tidligere år fordi det var en salgsdupp i markedet i 2013/2014. På samme måte vil rekordsalget i 2016 gi utslag i flere ferdigstillelser frem i tid, sier han.

Tall fra Selvaag Bolig viser at totalt 685 boliger vil bli innflyttingsklare i 2017. 

Av disse ligger 287 i Oslo kommune og 588 i Stor-Oslo, mens resten fordeler seg utover Bergen og Trondheim. 

Til sammenligning ferdigstilte Selvaag 923 boliger i 2014 og 828 boliger i 2015. I 2016 ble 836 boliger klare for innflytting.

Tall fra boligprodusenten Obos, viser at det i år vil bli ferdigstilt 206 nye boliger i Oslo og 296 i Akershus. I fjor ble det ferdigstilt totalt 2138 Obos-boliger i hele Norge, mot 1329 i 2015. Tilsvarende tall i 2014 var 1789 boliger.

DN har foreløpig ikke mottatt oversikt over forventet antall ferdigstillelser i 2017 på landsbasis fra Obos. Antallet igangsettelser i årene 2013 og 2014 kan imidlertid tyde på at utbudet vil bli lavere også for de innflytningsklare Obos-boligene i 2017.

Årsutvikling for salg og igangsetting av nye boliger fra år 2000 og frem til rekordåret 2016.
Årsutvikling for salg og igangsetting av nye boliger fra år 2000 og frem til rekordåret 2016. (Foto: Boligprodusentenes forening)

Færre bruktboliger

Partner Bjørn-Erik Øye i Prognosesenteret bekrefter tendensen om et magert nyboligår.

- Absolutt, det tar lang tid fra en bolig blir solgt og til den blir bygget. Den voldsomme igangsettingen i fjor slår inn i markedet senere, understreker han.

Ikke bare betyr det færre boliger i markedet totalt sett, det vil trolig også komme færre bruktboliger for salg i 2017, forklarer han: Nyboligkjøperne skal jo ha et sted å bo imens byggingen pågår.

- Hva betyr det at dette for et presset Oslo-marked?

- Presset oppover er der fremdeles og trykker på prisene mer enn det skal. Det er allerede et ganske stort overheng prismessig, det er konsekvensen. Det skal godt gjøres å komme under ti prosent prisvekst i Oslo i år, mener Øye.

Bjørn-Erik Øye, partner i Prognosesenteret.
Bjørn-Erik Øye, partner i Prognosesenteret. (Foto: Per Ståle Bugjerde)

Boligskvis i Oslo

Som om ikke dette var nok, frykter Øye også at nyboligkjøperne i Oslo som sikret seg nybolig i rekordåret 2016, vil sitte lengre enn «normalt» før de gir slipp på sin gamle bopel.

Like før nyttår strammet Finanstilsynet inn på boliglånskravene for kjøperne i Oslo. 

Fra 1. januar i år må du ha 40 prosent egenkapital for å få lån til bolig nummer to - en regel som 2016-kjøperne akkurat slapp unna.

- Problemet nå er at de som skal flytte inn i ny bolig venter lengst mulig med å selge sin gamle. Det handler både om at de trenger et sted å bo mens selve byggingen pågår og at de fortsatt spekulerer i boliginvestering. Det er «ingen» som selger, «alle» kjøper, sier Øye.

- Er det denne skvisen vi sitter i nå?

- Ja, investeringen har kanskje blitt enda bedre. Over tid skal alle de som har kjøpt ny bolig selge, men mange vil kanskje heller velge å sitte på boligen og leie den ut fordi det er så kraftig prisvekst, forklarer han.

Administrerende direktør Per Jæger i Boligprodusentenes Forening.
Administrerende direktør Per Jæger i Boligprodusentenes Forening. (Foto: Fartein Rudjord)

«Oppstart i 2019»

Dersom igangsettingen av nye boliger følger den forventede ferdigstillingskurven på 2,5 år, vil de første boligene som ble igangsatt i 2016 være klare for innflytting i 2018 og 2019.

Administrerende direktør Per Jæger i Boligprodusentenes Forening frykter derimot at selve byggingen vil komme senere i gang - nettopp på grunn av den rekordhøye mengden prosjekter som skal gjennomføres.

- Igangsetting og ferdigstillelser følger hverandre med et til to års forsinkelse, sier Jæger.

Han understreker at det da er snakk om et gjennomsnitt for eneboliger, rekkehus og leiligheter - hvorav leiligheter tar lengst tid.

- Men nå har vi et mye større salg enn igangsetting, og må da forvente at noen av prosjektene ikke er igangangsatt og at noe først vil bli det i 2018 og 2019, sier han.

Med andre ord: ferske boligkjøpere må ikke bare vente på at byggeprosessen gjennomføres, de må også vente et par år før selve byggingen settes igang.

- Slik blir det når vi opererer på et så høyt tall som i år. Det viser hvor stort underskuddet av boliger i de sentrale strøkene er, mener Jæger.

- Ingen «ketsjupeffekt»

Gregersen i Selvaag Bolig tror det er lite som tilsier at bruktmarkedet ikke vil klare å absorbere de «nye» bruktboligene som vil komme for salg i takt med at nye boliger blir innflyttingsklare.

- Det blir ingen «ketsjupeffekt». Bruktvarelageret i Oslo er «all time low» og det er stort behov for flere boliger som ikke kan demmes opp av at det er solgt litt flere boliger ett år, sier han.

Bruktboligene i Oslo er nå like dyre som nye boliger. Det er ganske uvanlig og er en refleksjon av presset som er i markedet. Etterspørselen er mye større enn tilbudet, sier han.(Vilkår)