Malaysiske myndigheter har siden 1990-tallet hatt planer om å gjøre Iskandar Malaysia i delstaten Johor Bahru til en konkurrent til Singapore med 10 millioner innbyggere innen 2035. Investeringene forventes å havne på over 850 milliarder kroner på Forest City alene.

De er godt i gang. I tredje kvartal ble det investert over 20 milliarder kroner fra utenlandske investorer – i hovedsak kinesiske.

Kinesisk kapital

Kinesiske investorer har sikret seg flere av de største prosjektene i Iskandar Malaysia. Forest City består av fire kunstige øyer langs kysten. Det bygges skyskrapere, leilighetskomplekser, kjøpesentre, hoteller og internasjonale skoler – rettet mot det kinesiske markedet.

Det er kinesisk kapital som står bak de nye prosjektene. Forest City skal ha 700.000 innbyggere når det står ferdig.

– Gud vet hvem som skal kjøpe alle disse enhetene. Det store spørsmålet er: når dette står ferdig – hvem skal bo der, spør investeringsdirektør Siva Shanker hos eiendomsinvesteringsselskapet Axis-REIT Managers overfor Bloomberg.

Prosjektet lokker kinesiske kunder med grøntarealer, lave priser og tropiske temperaturer – noe de ikke finner i hjemlandet. Billige flyreiser gjør at den sørlige delen av Malaysia kun ligger tre-fire timer unna store kinesiske millionbyer.

– Disse kinesiske eiendomsutviklerne bygger tusenvis av enheter samtidig. De skremmer vettet av alle, sier Shanker.

Det er noen av Kinas største eiendomsutviklere som står bak prosjektene i Malaysia. Johor Bahru-regionen har et areal som er tre ganger større enn Singapore, som har en befolkning på 5,5 millioner mennesker – tilsvarende Norge.

Kjøper på visningsturer

Fra 2004 til 2014 ble det bygd i gjennomsnitt 5,7 millioner nye leiligheter årlig i Kina av de største eiendomsutviklerselskapene, ifølge Statista. Det er også bygd spøkelsesbyer som står tomme og hvor investorer har spekulert i prisoppgang.

Leilighetsprisene i Malaysia er betydelig lavere enn i Kina. Det store tilbudet av nye leiligheter i Johor Bahru har ført til at prisene i regionen har stupt. I Forest City begynte anleggsarbeidet i februar i år og 8000 leiligheter er for lengst solgt.

Malaysiske eiendomsselskaper er skviset. Resultatet til investeringsselskapet UEM Group Bhd, som er den største tomteeieren i Johor Bahru, ble mer enn halvert i første halvår.

– Kinesiske utviklere ser på dette som en mulighet. Mange sier at Iskandar er akkurat som Shenzhen (en kinesisk by på grensen til Hong Kong, red.anm.) var for ti år siden. Denne typen utenlandske investorer til Malaysia er et nytt fenomen, så det er vanskelig å forutse, sier eiendomsmegler Jonathan Lo til Bloomberg.

Kinesiske eiendomsutviklere organiserer turer til sør-Malaysia. På en visningstur  nylig kjøpte nesten halvparten som deltok leilighet. Prisen på en toroms leilighet koster 1,6 millioner kroner – en femtedel av hva en tilsvarende leilighet koster i Singapore.

– Malaysia har aldri tidligere sett en klynge med skyskrapere i en slik skala reise seg – ikke i hovedstaden Kuala Lumpur og ikke i den sørlige delstaten Johor, sier strategidirektør Jeff Lin hos Country Garden Pacificview til kinesiske CCTV.

Frykter kollaps

Det er nesten 20 år siden finanskrisen rammet Sørøst-Asia og Sør-Korea. Kina har vært gjennom flere minikriser de siste årene med kollaps av eiendomsprisene og en tilsvarende nedgang i aksjemarkedet i fjor.

I år har eiendomsprisene tatt seg opp og Shenzhen har hatt en prisvekst på nesten 40 prosent. Dette kommer etter at prisene ble nesten halvert i 2014. Kinesiske myndigheter har støttet opp når det har nærmet seg kollaps.

Denne muligheten har ikke Malaysia, som har en svært sårbar økonomi. I fjor falt den malaysiske valutaen med 18 prosent mot amerikanske dollar. I november har valutaen falt med 5,8 prosent mot dollar og nærmer seg det laveste nivået siden finanskrisen i 1997.

Malaysiske myndigheter avviser risikoen.

– Det er mange årsaker til at investorer kommer til Johor. Levekostnadene er 68 prosent lavere enn i Singapore og 16 prosent lavere enn Kuala Lumpur, sa delstatsminister Mohamed Khaled Nordin under en høring i forrige uke.

Eiendomsinvestorer mener det er en høy risiko – ikke bare for Iskandar Malaysia i Johor Bahru, men for Malaysia.

– Jeg er svært bekymret da markedet er knyttet sammen. Hvis Johor kollapser kan Malaysia følge etter. Hvis utviklerne stopper å bygge nå tror jeg det vil ta ti år for leilighetene å dekke dagens etterspørsel. Men de stopper ikke, sier investeringsdirektør Siva Shanker hos eiendomsinvesteringsselskapet Axis-REIT Managers overfor Bloomberg.

Markedene

Det er en bred børsoppgang i Asia på tirsdag formiddag. Nikkei 225-indeksen var nervøs fra morgenen av etter det kraftige jordskjelvet i Fukushima, men storselskaper som har produksjon i området melder kun om mindre ødeleggelser.

Oljeprisen har steget i asiatisk handel. Nordsjøolje (Brent 1. posisjon) er rundt en prosent høyere. Amerikansk lettolje har steget med fire prosent det siste døgnet.(Vilkår)Copyright Dagens Næringsliv AS og/eller våre leverandører. Vi vil gjerne at du deler våre saker ved bruk av lenke, som leder direkte til våre sider. Kopiering eller annen form for bruk av hele eller deler av innholdet, kan kun skje etter skriftlig tillatelse eller som tillatt ved lov. For ytterligere vilkår se her.

Den stille protesten
I Donald Trumps hjemby har Newyorkerne startet en stille protestbevegelse mot sitt eget bysbarn Kunstneren Levee begynte å dele ut post-it lapper til t-bane-pendlerne på 6th avenue, og ba dem skrible ned følelsene sine.
00:58
Publisert: