For noen år siden kjøpte Selvaag Bolig et utviklingsprosjekt i sjøkanten i Sandviken, i underkant av fem kilometer fra Bergen sentrum.
– Vi bommet på alt. Vi trodde vi kjøpte en god beliggenhet, men så viste det seg å ligge litt for langt fra sentrum. Vi skulle bygge et pluss-prosjekt, et high-end prosjekt, men så gikk ikke det, sier administrerende direktør Baard Schumann i Selvaag Bolig.
Selvaag brukte lang tid og mange millioner kroner på å prosjektere boligene. I stedet endte det opp som et startprosjekt for yngre boligkjøpere med et helt annet prisnivå enn det Selvaag hadde sett for seg.
Schumann innrømmer at det skortet på lokalkunnskapen da boligutvikleren gikk i gang med prosjektet.
– Boligmarkedet er «local business», bor du der ikke selv, skjønner du det ikke, sier Schumann som etablerte eget kontor i Bergen først i fjor.
Dårligste prosjekt noensinne
De nærmere 180 leilighetene i Nyhavn Brygge er nå ferdigstilt og var de eneste leilighetene Selvaag Bolig overleverte nye eiere i tredje kvartal. Dermed ble marginene for kvartalet langt lavere enn det Schumann er vant med. Selvaag Bolig hadde en prosjektmargin på 11,8 prosent (justert EBITDA-margin) for kvartalet.
– Det er ikke dårlig i seg selv, men for oss er det det dårligste prosjektet vi noen gang har hatt, sier han.
Selvaag Bolig er vant til å operere med marginer på minst 15–17 prosent.
– Men nå ligger vi på rundt 20 prosent. Det vi har under bygging nå, har en margin på noen og 20, kanskje helt opp mot 25 prosent, sier Schumann.
Ifølge Schumann har Selvaags byggekostnader vært de samme siden 2013, mens tomteprisene har gått opp.
– Men heldigvis ikke like mye som salgsprisene, og så har vi fått mer ut av tomtene enn det vi trodde da vi kjøpte dem, forklarer Schumann om de høye marginene Selvaag oppnår.
Bjerke travbane
Nylig ble det kjent at Selvaag gikk seirende ut av budrunden om å kjøpe deler av tomteområdene rundt Bjerke travbane, som regnes som en av de beste gjenværende utviklingstomtene i Oslo. Der planlegge Selvaag å bygge opp mot 1500 boliger. Selvaag ønsker ikke å opplyse om hvor mye selskapet betaler for tomteområdet.
– Når vi kjøper der, regner vi med en prosjektmargin på 12–14 prosent, men vi har et mål om å tjene mer penger enn det, sier Schumann og viser til at bygging igangsettes tidligst i 2020.
Selvaag har allerede kjøpt parkeringsplassen til travbanen som er på 17 mål, og skal kjøpe ytterligere rundt 60 mål når travselskapet har regnet ut hvor mye det trenger for å opprettholde travaktivitetene på Bjerke.
– Vi er enige om avtalene, men de må finne ut nøyaktig hvor mange kvadratmeter det blir, sier Schumann.
Rom for mer
Selvaag fortsetter også å bygge boliger i områdene rund Økern, Løren og Ensjø, den såkalte Hovinbyen som er Oslos største utviklingsområde med potensial for totalt 30.000-40.000 nye boliger.
– Der kan vi holde på i mange år fremover, sier Schumann.
Neste år ferdigstiller Selvaag Bolig rundt 850 boliger, hvorav 86 prosent allerede er solgt.
– Vi kan derfor allerede nå si at vi kommer til å levere et godt 2018, sier Schumann.
Det ferdigstilles rundt 3000 nye boliger totalt i Oslo i år, 3500 neste år og 3700 i 2019, ifølge Selvaag Bolig, mens det i gjennomsnitt er blitt ferdigstilte rundt 2700 boliger i året i Oslo siden 2001.(Vilkår)
