I juni har regjeringen varslet en boligpakke der det blant annet blir klart om regjeringen vil følge Finanstilsynets forslag om enda strengere retningslinjer for utlån til bolig.
– Forsikring mot boligprisfall er et godt supplement eller alternativ til økte egenkapitalkrav for boligeiere, sier professor i økonomi Steinar Holden ved Universitetet i Oslo.
Holden foreslår at Finanstilsynet kan kreve at alle boligkjøpere må kunne takle et boligprisfall på 20 prosent uten å få negativ formue.
– Boligkjøpere med mindre enn 20 prosent egenkapital må i så fall kjøpe forsikring mot boligprisfall for å oppfylle kravet, sier Holden.
I et innlegg i DN (se side 3) tar han til orde for at en slik regulering både vil innebære en større robusthet mot boligprisfall og gi personer med lite eller ingen egenkapital mulighet til å kjøpe bolig.
Varsler boligprisfall
– Før eller senere vil boligprisene falle også i Norge. Og når prisene er blitt så høye som nå, øker sannsynligheten for at det skjer, sier Holden.
Han påpeker at fallende boligpriser kan føre til at husholdninger med høy gjeld og trang økonomi kutter kraftig i sitt forbruk.
– Dette kan ha store negative makroøkonomiske konsekvenser og føre til en forsterket nedgang i økonomien.
Selv om Holden mener Finanstilsynets forslag om å stramme inn ytterligere på boliglånskravene demper de negative konsekvensene for husholdningene og økonomien hvis boligprisene faller, peker han også på uheldige følger:
– Husholdninger uten egenkapital, særlig unge mennesker, blir fratatt muligheten til å komme inn på boligmarkedet.
Skal betales med høyere rente
Forsikringen Holden foreslår, skal fungere på følgende vis: Hvis boligprisene faller og boligen man eier, blir betydelig mindre verd, skal også boliglånet reduseres. Slik unngår en husholdning som i utgangspunktet hadde lav egenkapital, å ende opp med negativ egenkapital.
Holden peker på de åpenbare ulempene negativ egenkapital har hvis man må selge, eksempelvis som følge av skilsmisse eller at man mister jobben.
– I tillegg får låntagere med negativ egenkapital en svak forhandlingsposisjon i lånemarkedet. Selv om Norges Bank skulle kutte styringsrenten som følge av boligprisfall og svekket økonomi, kan ikke en låntager med negativ egenkapital bytte bank eller prute på renten. Resultatet blir høyere rente enn andre må betale og dermed lavere kjøpekraft, sier professoren.
Forsikringen skal finansieres ved høyere rente på lånet, slik at långiver får kompensasjon for mulig tap hvis boligprisene faller.
– Alternativt kan långiver få en andel av en eventuell prisøkning på boliger, sier Holden.
Økte kapitalkrav for bankene
– Hvis bankene blir sittende med risikoen for boligprisfall, må en naturligvis øke kapitalkravene til bankene for å kompensere for dette. Eventuelt kan risikoen for boligpristap kunne legges på en del av bankenes obligasjonslån, mot en høyere rente i normale tider, sier Holden.
Selv om han ser for seg at det er bankene som skal tilby denne forsikringen, mener han offentlige myndigheter må ta initiativ, blant annet ved å tilby egnede boligprisindekser og utrede hvordan et slik boliglån skal spesifiseres i norsk sammenheng.
(Vilkår)Copyright Dagens Næringsliv AS og/eller våre leverandører. Vi vil gjerne at du deler våre saker ved bruk av lenke, som leder direkte til våre sider. Kopiering eller annen form for bruk av hele eller deler av innholdet, kan kun skje etter skriftlig tillatelse eller som tillatt ved lov. For ytterligere vilkår se her.