I en boligprisnedgang med en viss varighet faller realboligprisene – altså boligprisene fratrukket den generelle prisveksten – normalt i to til tre år før de gradvis beveger seg oppover igjen.
Fallet i boligprisene er vanligvis akkompagnert av et betydelig fall i byggeaktiviteten, et fall i husholdningenes inntekt og en økning i arbeidsledigheten. Disse sammenhengene er sterkere når boligprisfallet er blitt foranlediget av en eksplosiv boligprisvekst.
Høyere renter øker sannsynligheten for at boligprisene skal falle, men det bidrar samtidig til å redusere sannsynligheten for en eksplosiv boligprisutvikling, som kan ha vesentlig større skadevirkninger på økonomien.
I likhet med realøkonomien går boligmarkedet gjennom sykluser. I noen perioder vokser boligprisene mye og over lang tid, i andre perioder faller de.
Knut Are Aastveit, Bjørnar Kivedal og Erling Røed Larsen og jeg forsøker i et forskningsarbeid å skjønne hvor lenge boligprisoppganger og boligprisnedganger typisk varer, hvilke konsekvenser et boligprisfall har for økonomien, og hvilke faktorer som gjør at noen boligprisnedganger er ekstra dype og langvarige.
For å undersøke dette bruker vi tallmateriale fra 3089 amerikanske «counties» (fylker) over perioden 1980 til 2019. Vi daterer først boligprisoppganger og -nedganger for hver region. Deretter skiller vi mellom oppgangsperioder med spesielt sterk – eller eksplosiv – boligprisutvikling og «normale» oppgangsperioder.
Vi finner at boligsyklusen er (mye) lenger enn en typisk konjunktursyklus, og at oppgangen i boligprisene er sterkere og varer lenger enn den påfølgende nedturen.
Oppgangsperioder med eksplosiv boligprisvekst er spesielt lange, og boligprisene stiger kraftig. Våre resultater viser at sannsynligheten for å oppleve en eksplosiv boligprisutvikling øker når boligbyggingen har en treg og svak respons – og når det er enklere tilgang til kreditt.
Når vi undersøker hva som skjer i den påfølgende nedgangsperioden, finner vi at boligprisene normalt faller i to-tre år før de begynner å stige igjen. Fallet er dypere og mer langvarig når det kommer i etterkant av en periode med eksplosiv boligprisutvikling.
Samtidig med boligprisfallet reduseres også byggeaktiviteten betydelig. Igjen er effekten sterkere om det i forkant har vært en eksplosiv boligprisutvikling.
En nedtur i boligmarkedet er også forbundet med en økning i arbeidsledigheten og et fall i husholdningenes inntekt. Det er tegn til at disse realøkonomiske effektene er spesielt sterke i etterkant av en eksplosiv boligprisutvikling.
Vi tolker dette som at det blir arrdannelser når boligprisoppgangshastigheten er spesielt høy.
Siden områder kan være forskjellige, og det er mulig at det er nettopp disse forskjellene som skaper de økonomiske arrene og ikke boligprisoppgangshastigheten, foretar vi analyser der vi kontrollerer for forskjellene mellom områder. Da vil sammenligningen være epler-med-epler og ikke epler-med-pærer. Kontrollert for et sett med faktorer, inkludert fylkeseffekter som er unike for hvert fylke, viser våre resultater at boligprisreduksjonene er større og at de regionale makroøkonomiske effektene er sterkere i områder der det har vært en eksplosiv utvikling i boligprisene.
Dette kan vi si noe mer sexy: Når vi tar hensyn til alle særegenheter ved områdene, er det fremdeles slik at det å ha hatt brå og store boligprisøkninger får langvarige effekter etterpå i form av høyere arbeidsledighet og nedgang i husholdningenes inntekt.
Siden sannsynligheten for en eksplosiv utvikling er høyere når boligtilbudet er tregt til å tilpasse seg, så vil flaskehalser på tilbudssiden øke faren for arrdannelse i kjølvannet av en boligopptur. En mer fleksibel tilbudsside vil derfor redusere faren for at dette skjer.
Høyere rente demper normalt aktiviteten i boligmarkedet og gjør det derfor mindre sannsynlig at boligprisveksten blir eksplosiv. En normalisering av rentenivåene vil derfor, alt annet gitt, bidra til å redusere faren for slike arrdannelser, selv om det isolert sett øker sjansen for at boligprisene vil falle på noe kortere sikt.
Det er mye som tyder på at de norske boligprisene nå er på vei nedover, som en naturlig respons på høyere renter, men fallhøyden kunne blitt enda større dersom Norges Bank ikke hadde hevet renten.
Lærdommen er: Bygg mer. Bruk renten. Vær varsom med kreditten.(Vilkår)Copyright Dagens Næringsliv AS og/eller våre leverandører. Vi vil gjerne at du deler våre saker ved bruk av lenke, som leder direkte til våre sider. Kopiering eller annen form for bruk av hele eller deler av innholdet, kan kun skje etter skriftlig tillatelse eller som tillatt ved lov. For ytterligere vilkår se her.