Boligprisene har holdt seg forbausende godt så langt i år og fremstår som totalt immune mot Norges Banks rentevåpen. Det er blitt pekt på flere mulige forklaringer: endringer i boliglånsforskriften ved nyttår, sterkt arbeidsmarked med høy lønnsvekst, lav boligbygging og begrenset tilbudsside.
Samtidig økte boligprisene allerede i desember, sesongjustert, før boliglånsforskriften ble endret. I tillegg vil man ikke kunne se de virkelige begrensningene på tilbudssiden av nyboligbyggingen før om ett til to år, når boligene skulle ha vært klare på markedet. Det betyr at situasjonen med knapp tilbudsside vil vare ved.
Sikkert er det uansett at de som har eid bolig de siste tiårene, har sett boligene stige en hel del i verdi. Samtidig har den eldre garde brukt et helt liv på å betale ned boliglånet. Resultatet er at denne gruppen nå har en svært høy «kjøpskapasitet»: hva en husholdning maksimalt har mulighet til å få i finansieringsbevis, gitt boliglånsforskriften.
Hvordan kan denne kjøpskapasiteten utnyttes? Kjøpe en ny og fancy bolig i 60-årsalder og bli gjeldsslave på ny?
Nei. Hjelpe barna med å få innpass i boligmarkedet?
Så absolutt.
Den norske boligmodellen har i alle de år bidratt til at flertallet eier sin egen bolig. I dag er det over 80 prosent av norske husholdninger som bor i en selveid bolig. Ganske så unikt, sammenlignet med andre land i verden.
For noen har veien inn på boligmarkedet vært knalltøff, hvor boligprisene i mange år har steget mer enn lønnsveksten. Mens for andre, har inngangen blitt lettere, akkurat av den grunn. Hvordan?
Med den sterke boligprisveksten som vi har hatt over mange år, bygger det også opp formuen til de som allerede er i markedet. Dette skaper muligheter – ikke nødvendigvis for de som har opparbeidet seg kapital over mange år, men nettopp for de unge som har trukket det lengre strået og har ressurssterke foreldre.
Når boligprisene stiger, blir det jo også vanskeligere for førstegangskjøpere å komme seg inn på markedet. Det er naturlig å tro at vinningen går opp i spinningen. Slik har det ikke vært. Prognosesenteret har mikrodata for husholdningenes kjøpskapasitet, basert på ligningsdata, som viser hva en husholdning maksimalt kan få i lån til å kjøpe en bolig gitt boliglånsforskriften. I tillegg beregner de hva boligmassens eksisterende verdi er, basert på omsetningsdata fra grunnboken.
Dataene viser at de 75 prosent «rikeste» husholdningene har en kjøpskapasitet godt over de 75 prosent dyreste boligene i Norge.
Medianhusholdningen har en kjøpskapasitet på 6,4 millioner kroner eller mer, mens halvparten av boligmassen er verdt 4,1 millioner eller mer.
Gapet mellom kjøpskapasitet og boligverdi øker jo lenger opp i boligmarkedet vi beveger oss: Jo høyere boligformue en husholdning har fra før, desto mer kan den altså by over den gjeldende markedsverdien.
Sammenligner vi for eksempel kjøpskapasiteten i de 30 prosent av husholdningene med best råd med de 30 prosent dyreste boligene, ligger differansen på hele 4,2 millioner.
Så hvorfor er dette en relevant forklaring av den overraskende høye boligprisveksten de siste fem månedene?
Jo, det viser at foreldrebanken fortsatt er kapitalsterk nok til å kunne hjelpe barna sine inn på boligmarkedet. Med endringene i egenkapitalkravet for sekundærboligkjøp i Oslo fra 40 til 15 prosent kan det ha bidratt med å øke sekundærboligetterspørselen i Oslo og etterspørselen etter mindre leiligheter. Alternativt fungerer familiebanken utenom sekundærkjøp, ved å være kausjonister eller medlåntager.
Da er det ikke de unges kjøpskapasitet som spiller en rolle, men foreldrenes egenkapital.
Naturlig nok varierer kjøpskapasiteten i foreldregruppen også. Men median-husholdningen har en kjøpskapasitet godt over verdien av median-boligen, slik mikrodataene viser.
Blir det norske boligmarkedet immunt mot rentehevinger av den grunn?
Vi i Handelsbanken tror ikke det. Men det kan være en av årsakene til at boligprisene ikke faller så mye som økonomiske modeller tilsier når rentene stiger. Samtidig ligger det en fare i dette. Dersom familiebanken sørger for å øke boligprisene i bunn, vil kapitalen i familiebanken øke videre i neste runde, og dermed presse prisveksten ytterligere opp i tredje runde.
Og med tilsvarende fallhøyde: Skulle boligprisene falle, vil også familiebanken kunne stenge relativt raskt.
(Vilkår)Copyright Dagens Næringsliv AS og/eller våre leverandører. Vi vil gjerne at du deler våre saker ved bruk av lenke, som leder direkte til våre sider. Kopiering eller annen form for bruk av hele eller deler av innholdet, kan kun skje etter skriftlig tillatelse eller som tillatt ved lov. For ytterligere vilkår se her.