Boligmarkedet har tatt seg kraftig opp etter høstens boligprisfall. Renten har stor betydning for boligprisene, men markedet har gått mye bedre enn hva mange – undertegnede inkludert – trodde for noen måneder siden.
Det er helt naturlig at boligmarkedet kjøler seg ned når renten øker mye på kort tid. Det har ikke skjedd, men korreksjonen kan fremdeles komme.
Sparingen var solid under pandemien og mange har tært på buffere istedenfor å tilpasse seg et høyere kostnadsnivå. Oppsparte midler varer imidlertid ikke evig.
En kvalifisert gjetning er at boligprisene skal noe ned utover året, før de stiger igjen. Det går godt i norsk økonomi, ledigheten er lav, og det underliggende problemet er ikke løst: Det er mange steder hvor det over lang tid ikke har blitt bygget nok boliger.
Kortvarige svingninger i boligmarkedet er viktige, men enda viktigere er spørsmålet om hvordan vi skal sikre at boligmarkedet ikke blir ekskluderende for deler av befolkningen på lengre sikt.
Har Norge en boligkrise?
Nei. Anders Lund i Eiendomsverdi har beregnet en sykepleierindeks, som viser hvor stor andel av boligene som blir omsatt over en bestemt tidsperiode som kan kjøpes med en sykepleierlønning, gitt gjeldende utlånsforskrift.
I de fleste norske kommuner kunne en sykepleier kjøpe en betydelig andel av de omsatte boligene i fjor. I Trondheim var tallet 24 prosent, i Bergen var det 26 prosent, og i Kristiansand var det 44 prosent. I andre mellomstore kommuner er tallene enda høyere.
Unntaket er Stor-Oslo. I Oslo er tallet kun 1,5 prosent. Det er nest sisteplass, noe høyere enn Bærum på siste plass (1,4 prosent) og noe lavere enn Asker på tredje siste plass (2,5 prosent).
Dette er ikke unikt for sentrumsnære boliger.
Nytt av året er at sykepleierindeksen brytes ned på bydelsnivå i Oslo.
- Bydelen Vestre Aker i Oslo vest scorer lavest. Der kan en sykepleier kun kjøpe 0,1 prosent av boligene.
- I motsatt ende av skalaen ligger Grorud, men også her har bolig blitt dyrt – sykepleierindeksen viser at en enslig sykepleier kun kan kjøpe syv prosent av de omsatte boligene – mindre enn en tredjedel av sykepleieren i Trondheim og Bergen.
Dette er problematisk, blant annet fordi verdiskaping går tapt om kloke hoder ikke har råd til å flytte nær andre kloke hoder. På fagspråket kalles dette for agglomerasjonsgevinster. Det er også kostnader knyttet til reising dersom sykepleieren ikke har råd til å bo nær arbeidsplassen.
De kommunene med sterkest boligprisvekst de siste årene er de kommunene hvor sykepleierindeksen er lavest. Dette er foruroligende: Høy prisvekst over tid gjør at boligprisnivåene blir høye. Høye boligprisnivåer gjør at mange ikke har råd til å kjøpe bolig. Resultat: Sykepleierindeksen faller.
Et sentralt spørsmål er derfor hvorfor har Oslo hatt så høy boligprisvekst sammenlignet med andre store norske kommuner. Noen kandidater kunne være:
- renten
- inntektsutviklingen
- ønsket, men hindret, tilflytting
- tilbudssiden.
Renten er viktig for å forklare kortvarige svingninger i boligprisene, men styringsrenten som settes av Norges Bank er lik på tvers av landet, og rentepåslaget fra banker som låner ut til husholdninger, er ikke geografisk differensiert.
Inntektsutviklingen er heller ikke forskjellig nok til å kunne forklare forskjellene.
Økt ønsket tilflytting til hovedstaden er helt klart en kandidat, men det er ikke klart at det er ønskelig å hindre folk i å flytte dit de vil. For det første fordi det er bra at folk får bosatt seg der de ønsker. For det andre, og enda viktigere, fordi både Oslo og Norge trenger at kloke hoder samles og at arbeidskraften benyttes der den kaster mest av seg.
Om man mister verdifull arbeidskraft fordi prisnivåene er for høye, så taper man også produktivitet. Det er ikke Oslo tjent med, og det er ikke Norge tjent med.
Til sist har vi tilbudssiden. Boligvennlighetsindeksen fra Samfunnsøkonomisk analyse og Norske Boligbyggelags Landsforbund viser hvor godt norske kommuner legger til rette for boligbygging. Kommuner med lav boligvennlighet, som Asker, Bærum og Oslo, har høy boligprisvekst, mens kommuner med høy boligvennlighet, som Kristiansand og Bergen, har lavere boligprisvekst.
Lavere boligvennlighet gjør at det bygges mindre. Når det bygges mindre, så stiger prisene.
Norge trenger et boligmarked som gjør at arbeidskraften kan flytte dit den kaster mest av seg og hvor arbeidskraften kan bo nær der den trengs. Trenden med at Oslos boligmarked stadig blir mer utilgjengelig er blitt forsterket over mange år, og det er viktig at man handler nå for å sikre at trenden snur.
En av underindeksene i boligvennlighetsindeksen er antall dager med saksbehandling under kommunalt ansvar. For Oslo var denne 621 dager i 2020. For Kristiansand var den 174 dager.
Kanskje er byggesakene mer komplekse i Oslo, men vi trenger en systematisk gjennomgåelse av hvilke endringer som kan gjøres for å snu trenden med at boligmarkedet i Oslo stadig blir mer ekskluderende.(Vilkår)Copyright Dagens Næringsliv AS og/eller våre leverandører. Vi vil gjerne at du deler våre saker ved bruk av lenke, som leder direkte til våre sider. Kopiering eller annen form for bruk av hele eller deler av innholdet, kan kun skje etter skriftlig tillatelse eller som tillatt ved lov. For ytterligere vilkår se her.