Boligprisene har steget markant over mange år. Om vi ser på Eiendom Norges tall for perioden fra 2003 og frem til i dag, så er boligprisveksten over 200 prosent. Pandemitiden var preget av en usedvanlig sterk boligprisvekst – i perioden fra januar 2020 til august i år steg boligprisene med over 20 prosent.
De siste månedene har vi opplevd et fall i boligprisene på totalt 6,5 prosent. Det er et solid fall, og mye tyder på at fallet vil fortsette i noen måneder til.
Bør vi være bekymret av høstens boligprisfall?
Nei, ikke ennå.
Fallet i boligprisene er en naturlig respons på strammere pengepolitikk og kan også delvis være en korreksjon etter at en del folk valgte å fremskynde flytteplaner under pandemien. Begge deler gir lavere boligetterspørsel og dermed lavere boligpriser. Beregninger fra Housing Lab viser likevel at boligprisene ved utgangen av tredje kvartal var på et nivå som kan understøttes av utviklingen i boligmarkedets økonomiske drivere.
Det er forståelig at mange bekymrer seg når boligprisene faller. For høyt forgjeldede nordmenn kan det bety at det oppussingsplaner må utsettes, fordi det blir vanskeligere å refinansiere boliglånet, samtidig som et fall i egenkapitalen kan gjøre det vanskeligere å flytte på seg for en del.
På den annen side vil lavere boligpriser isolert sett gjøre det enklere å etablere seg i boligmarkedet for dem som står på utsiden.
Man skal ikke trivialisere effektene et kraftig boligprisfall kan ha på økonomien – både i mikro og i makro. Men er det tegn til at vi står overfor et krakk?
Nei.
På Housing Lab estimerer vi hvert kvartal en modell som gir oss et anslag på de såkalte fundamentale boligprisene. Dette er det nivået på boligprisene som kan understøttes av utviklingen i husholdningenes inntekt, boligbeholdningen, renter (korrigert for skattefradrag), samt befolkningsutviklingen. Vi har beregnet denne indeksen tilbake til 2000.
Våre tall viser at boligprisene i noen perioder ligger høyere enn fundamentalprisen, mens de i andre perioder ligger under fundamentalprisen. Det er typisk sånn at en periode med overvurderte boligpriser etterfølges av en periode med undervurderte boligpriser.
Med unntak av en kort periode i kjølvannet av de kraftige rentenedsettelsene etter koronaens inntog i mars 2020, viser våre beregninger at boligprisene har vært overvurdert siden 2016 og frem til helt nylig. Den siste beregningen er gjort for tredje kvartal i år. Da viser tallene at boligprisene var på et nivå som er konsistent med utviklingen i de fundamentale driverne.
Det er altså ingenting i disse tallene som taler for at boligprisene er hverken undervurderte eller overvurderte. Snarere er det et sunnhetstegn at boligprisene er på et nivå som kan understøttes av utviklingen i de økonomiske driverne.
Det ville vært mer bekymringsfullt dersom vi etter renteøkningene hadde observert en kraftig overvurdering – da kunne fallhøyden blitt stor.
Hva med tiden fremover?
Modellen som brukes til å tallfeste de fundamentale prisene, er ikke en prognosemodell, men den kan likevel benyttes til å gjøre noen enkle økonomiske resonnementer.
Den viser at renten har en kraftig negativ effekt på boligprisene. Det tar også noe tid før en renteøkning slår fullt inn i boligmarkedet, så den siste tids utvikling er helt konsistent med de høyere rentenivåene.
Styringsrenten vil øke med ytterligere 0,5 prosentpoeng i løpet av det neste halve året, ifølge Norges Banks anslag, før den stabiliserer seg og etter hvert justeres nedover fordi inflasjonen avtar, mens ledigheten øker noe.
Etter hvert som alle renteøkningene er priset inn i boligmarkedet, vil den negative effekten på boligprisene avta. Dette taler i seg selv for at fallet stopper opp om noen måneder.
Samtidig går det godt i norsk økonomi. Arbeidsledigheten er lav, og det er vanskelig å se for seg et krakk i boligmarkedet uten at mange står uten jobb. Selv under bankkrisen på 1990-tallet, hvor ledigheten i norsk kontekst var skyhøy, var det relativt få mislighold på boliglån.
Samtidig meldes det om laber byggeaktivitet, spesielt i Oslo. Det er kanskje den viktigste støtdemperen for boligmarkedet – i særdeleshet i hovedstaden, hvor det over tid har vært bygget for lite i forhold til tilflyttingen. Dette fordi lavere bygging innebærer et redusert boligtilbud. Når tilbudet går ned, så går boligprisene opp.
Renten er en fundamental driver som fint kan forklare at boligprisene skal falle. Boligbyggingen er en fundamental driver som trekker i motsatt retning.
I sum er det lite som taler for at vi bør snakke om en krisestemning i boligmarkedet. Snarere er det naturlig at boligmarkedet korrigerer når rentene øker. Det vil det trolig fortsette å gjøre i en tid fremover, før det stabiliserer seg.
Vi må heller ikke glemme at boligprisene steg med over 20 prosent bare under pandemien. Med det bakteppet er ikke 6,5 prosent et veldig stort fall.
Arbeidsledigheten er lav, og det er vanskelig å se for seg et krakk i boligmarkedet uten at mange står uten jobb
(Vilkår)Copyright Dagens Næringsliv AS og/eller våre leverandører. Vi vil gjerne at du deler våre saker ved bruk av lenke, som leder direkte til våre sider. Kopiering eller annen form for bruk av hele eller deler av innholdet, kan kun skje etter skriftlig tillatelse eller som tillatt ved lov. For ytterligere vilkår se her.