Etterspørselen etter boliger i privatmarkedet er i dag betydelig høyere enn tilbudet. Mange sliter med tilstrekkelig finansiering for å kunne kjøpe sin første bolig. Det fremholdes stadig at økt boligbygging og dertil hørende økt tilbud er den eneste løsningen på boligkrisen.
Samtidig finnes det allerede om lag 30.000 boliger i Norge som med politisk vilje kunne blitt tilført privatmarkedet. Disse boligene holdes nå kunstig adskilt fra deler av befolkningen og hindres fra et bredere eierskap.
Årsak: De er «innelåst» i selskaper.
- Ulik skatt – separate markeder
Investorer kjøper og selger selskapene, som ofte inneholder store porteføljer av boliger. Porteføljene leies ut, og ved eierskifte foregår oppgjøret mellom to profesjonelle parter.
Selgeren benytter seg av fritaksmetoden for å slippe å betale skatt av gevinsten ved salget. Fritaksmetoden kan ikke brukes hvis investoren selger boligene enkeltvis ut av selskapet. Da plikter selskapet å beregne et skattepliktig resultat, som ofte er større enn det kontanteffekten tilsier.
Utfallet blir at skattefritt salg fra én investor til en annen ender opp som det foretrukne alternativet.
Ved salg av selskap fritas kjøper(en) for å betale dokumentavgift. Ved enkeltvis salg må kjøper(ne) betale dokumentavgift. Det allerede foretrukne alternativet for investorene blir i dag enda mer kostnadsbesparende for partene som følge av avgiftsfritaket.
Hvert år styrkes salg av selskap-alternativet i takt med prisveksten, så lenge boligenes skattemessige saldoverdi i selskapet er konstant.
Skatterabatten som noen ganger kreves ved kjøp av selskap kontra eiendom direkte, blir i praksis ofte en beskjeden størrelse, og som etter lengre eiertid nærmest blir ubetydelig for investoren
Boligene forblir dermed innelåst i selskapene, og eierskifte fra investor til hundrevis av privatpersoner forhindres.
- Kan snu om på beskatningen
For å insentivere til salg av leiligheter enkeltvis ut av selskapet, fremfor salg av hele selskapet, kan man vurdere å snu tvert om på dagens skatteregler: Salg av selskapet der hovedaktivum er bolig kan bli skattepliktig, og salg av leilighetene enkeltvis til flere personlige eiere kan bli skattefritt.
Statens skatteinntekt blir upåvirket.
Dersom privatpersoner selger sin primærbolig til en annen privatperson, påløper det normalt ingen skattepliktig gevinst. Dersom investor selger selskaper som inneholder boliger til andre investorer, påløper heller ingen skattepliktig gevinst.
Først når en aktør krysser investor- og privatmarkedene utløses plikt til å beregne et skattepliktig resultat.
Et slikt kunstig skille hindrer økt tilbud til privatmarkedet og setter dermed en stopper for lavere boligpriser der.
- Forhindre proforma
En kan kreve flere forutsetninger for skattefritak for å forsikre intensjonen om bredt eierskap: Salg må skje på armlengdes avstand og til minst fem ulike personer, hvorav ingen er nærstående med hverandre, for å forhindre proformasalg og utvisking av selskapsskatten og oppjustering av inngangsverdi.
En innvending kan være at det fremdeles vil være behov for utleieleiligheter og utleieselskaper.
En regelendring vil heller ikke medføre økt tilbud av boliger på totalnivå.
En regelendring som resulterer i overføring fra investor- til privatmarkedet påvirker imidlertid fordelingen av eierskapet til boligene: Utleie av boligene vil også fortsatt kunne drives i likt omfang.
Økt tilbud og lavere priser ved kjøp av bolig vil materialiseres i det (i dag) avgrensede privatmarkedet, dersom det tilføres boliger fra investormarkedet.
- Konsekvenser for leieprisene?
Vil leieprisene øke som følge av eventuelt oppstykking av porteføljer?
Ikke nødvendigvis. En andel av dagens leietagere får også mulighet til å kjøpe egen bolig ved fallende priser, hvilket reduserer etterspørselen etter utleieboliger, som da virker dempende på leieprisene i de gjenværende rene leieobjektene. Boliger eiet av personer og ikke selskaper vil fremdeles kunne tilbys på leiemarkedet.
I dagens skatteregime er dessuten skattekostnaden også en utgift som tas hensyn til i leieprisene – en utgift eier av boligen ikke vil kreve kompensert dersom vedkommende oppfyller vilkårene for skattefri utleie.
Det kan trekke i retning av ytterligere nedgang i leieprisene.
- Verdiøkning – for alle
En leiegård på 500 kvadratmeter verdsettes til om lag 15 millioner kroner ved seks prosent «yield» (investorenes avkastningskrav).
Hvis leilighetene heller selges enkeltvis, blir kvadratmeterprisen i det aktuelle området avgjørende. Om eiendommen er sentralt beliggende, hvilket de fleste leiegårder er, kan omsetningsverdien for eksempel her i Bergen være 50.000 kroner per kvadratmeter, og følgelig oppnås en salgsverdi på 25 millioner kroner.
Forutsetter man ikke at regelendringen åpner for et mer bedriftsøkonomisk lønnsomt alternativ, vil ikke regelendringen ha effekt.
Motstykket til irritasjon over økt fortjeneste for investorene er de positive samfunnsøkonomiske konsekvenser for kommende generasjoner: Man oppnår en bredere fordeling av noen av de viktigste privatøkonomiske bærebjelkene.
Det åpner for mer økonomisk likhet, og over tid økt økonomisk vekst, som i siste instans fører til økt velferd.
Et eventuelt fritak for beskatning ved salg av boliger enkeltvis ut av selskapet, reduserer heller ikke statens skatteinntekt, siden investorene under dagens regime fritas for gevinstbeskatning.
En kan med andre ord slå to fluer i én smekk ved å skape et alternativ som både er bedrifts- og samfunnsøkonomisk lønnsomt.
Det må nevnes at det finnes metoder som medfører at man kan endre foretaksform til borettslag, og skattepliktig gevinst blir tilnærmet null når en personlig eier overtar. Denne metoden krever dog ressurser og tid, og er en øvelse som i praksis er forbeholdt de mest ressurssterke og største aktørene og/eller porteføljene.
Parallelt med de skattemessige forholdene bør man vurdere å revidere de regulatoriske seksjoneringskravene boligmarkedet er stilt overfor i dag. En del politikere tar til orde for forenklinger i kravene som stilles i plan- og bygningsloven. Om disse kravene ble lempet for eldre leiegårder, ville det også muliggjort økt tilbud til privatsegmentet.
En skatteendring som skissert her bør vurderes, ettersom den kan bidra til å avhjelpe boligkrisen som preger særlig storbyene
(Vilkår)Copyright Dagens Næringsliv AS og/eller våre leverandører. Vi vil gjerne at du deler våre saker ved bruk av lenke, som leder direkte til våre sider. Kopiering eller annen form for bruk av hele eller deler av innholdet, kan kun skje etter skriftlig tillatelse eller som tillatt ved lov. For ytterligere vilkår se her.