I mange land er prissettingen i leiemarkedet regulert. Det gjelder også i Norge, selv om restriksjonene her er ganske svake. Prisene i en leiekontrakt kan kun oppjusteres i henhold til vekst i konsumprisene (KPI), men kontraktstiden er ofte kort.
Tradisjonelt sett har økonomer vært negative til tiltak som griper inn i markedsmekanismene. Økonomisk teori tilsier flere negative virkninger ved prisregulering, og empiriske studier har i stor grad også funnet disse effektene.
De negative effektene kommer fra:
- Redusert arbeidstilbud hvis det er en inntektsgrense for å få tildelt regulert bolig.
- Innlåsingseffekter, fordi det er så fordelaktig økonomisk å bli boende i en regulert bolig.
- Redusert boligtilbud, fordi prisregulering gir lavere boligbygging og dermed høyere leier og priser for uregulerte boliger.
Man bør revurdere dette synet, ut fra funnene i en nylig publisert studie, som ser på boligmarkedet i New York City (av forskerne Favilukis, Mabille og Van Nieuwerburgh, 2023). Studien utvikler en omfattende modell som gjør det mulig å evaluere forskjellige tiltak for å gjøre boliger rimeligere.
Tiltakene som vurderes, er økning i andelen leieregulerte boliger, økt boligbygging i sentrum, mer målrettet tildeling av leieregulerte boliger og boligtilskudd. Leiereguleringen som studeres, er leiestabilisering («rent stabilization»), som er utbredt i NYC: I leiestabiliserte boliger økes husleie mindre enn i det frie markedet, noe som betyr at rabatten ved å bo i en slik bolig øker med botid.
- Økning i andelen regulerte boliger er det tiltaket som øker velferden mest.
- Mer målrettet tildeling av regulerte boliger øker også velferden, men i mindre grad.
- Økt boligtilbud har bare en svak positiv virkning på velferden, fordi det ikke hjelper de fattigste så mye, men gir andre positive effekter.
- Boligtilskudd, finansiert av skatt på inntekt, øker ikke velferden. Det er fordi økt inntektsskatt reduserer arbeidstilbudet og får folk med høy inntekt til å flytte fra byen.
Forfatterne legger vekt på at resultatene skyldes at rimelige leieboliger fungerer som forsikring i en økonomi der folk er risikoaverse. Uregulerte boligutgifter utgjør en svært stor del av inntekten til folk med dårlig råd i store byer, som NYC. Prisregulering gir et rimeligere alternativ som bedrer levestandarden til de med lav inntekt.
Forsikringselementet er verdifullt hvis personer med lav inntekt har stor sannsynlighet for å bli tildelt prisregulert bolig, og stor sannsynlighet for å kunne bli boende i boligen så lenge inntekten er lav. De negative effektene av prisregulering nevnt ovenfor blir mer enn oppveid av forsikringsgevinsten.
Favilukis og de andre forskerne argumenterer også for at man må se på likevektseffektene ved leieregulering, altså hvordan politikken i en by påvirker flytting, boligbygging og relative priser både imellom sentrum og forsteder, og inn og ut av byen.
Et problem med studien er at den ikke ser på allokering. Forfatterne antar at personer kun bryr seg om boligens størrelse og plassering i utkant eller sentrum. Men boliger er svært forskjellige. Noen er opptatt av utsikt, andre av hage eller skjermet beliggenhet. Prismekanismen i boligmarkedet er en god måte å fordele enkeltboliger på til den som ønsker boligen mest. Men i byer der leieregulering er utbredt, er fordeling og flytting mellom leiligheter vanskelig å få til.
Disse forholdene tilsier at gevinsten ved husleieregulering antagelig er noe lavere enn studien viser.
Hvor mye av dette kan overføres til boligmarkedet i Norge, som er ganske annerledes enn i NYC?
I Norge har vi mer omfordeling til dem med lav inntekt, og sosiale forsikringsordninger som sykepenger, arbeidsledighetstrygd og annet er mer sjenerøse enn i USA. Det reduserer behovet for omfordeling og forsikring i form av leiereguleringer. Likevel er det også i norske storbyer slik at de med lav inntekt har vanskelig for å få råd til passende boliger, som illustrert ved Eiendom Norges sykepleierindeks.
Det offentlige boligtilbudet i Norge er satt opp som en absolutt siste løsning, hvor det er svært strenge kriterier for tildeling. Det er også vanlig med gjengs leie, altså tilnærmet markedspris på boligene.
Dermed kunne man også i storbyene i Norge trolig fått økt velferd ved økt tilbud og lavere priser på kommunale boliger.(Vilkår)Copyright Dagens Næringsliv AS og/eller våre leverandører. Vi vil gjerne at du deler våre saker ved bruk av lenke, som leder direkte til våre sider. Kopiering eller annen form for bruk av hele eller deler av innholdet, kan kun skje etter skriftlig tillatelse eller som tillatt ved lov. For ytterligere vilkår se her.