Styringsrenten har lenge vært ansett som en av de viktigste driverne i boligprisutviklingen. Men er det alltid tilfelle?
I årene etter finanskrisen fikk det norske boligmarkedet vind i seilene ved at Norges Bank kuttet renten. Gjennom disse årene har økonomer, forskere og institusjoner automatisk satt et likhetstegn mellom boligprisutviklingen og renten. Men er det fortsatt slik?
Vi i Handelsbanken tror ikke det. Vi tror nemlig rentekutt påvirker boligprisene mer enn rentehevinger.
Vi vet en god del om hvordan rentekutt påvirker boligprisene. I Handelsbanken har vi estimert at en rentenedsettelse på ett prosentpoeng driver isolert sett boligprisene opp med ti prosent, og 16 prosent i Oslo. En ganske så sterk renteeffekt altså.
Så avhenger boligpriser også av lønnsvekst – hvor sammenhengene har vært én til én.
Om vi skulle ha tatt utgangspunkt i de historiske sammenhengene og hensyntatt inntektsvekst og alle andre drivere av boligprisene, så skulle boligprisene likevel ha vært ti prosent lavere enn det de er i dag.
Da sitter vi igjen med to alternative forklaringer: Enten står vi på kanten av et markant boligprisfall – eller så er det skjevheter i hvordan styringsrenten påvirker boligprisene – og vi tror heller på sistnevnte.
Først og fremst er det viktig å understreke at vi vet generelt lite om hvordan vedvarende innstrammende rente påvirker boligprisene – vi er rett og slett i ukjent terreng.
Det er flere måter å måle om renten fungerer innstrammende på økonomien, en metode er å måle pengemarkedsrenten opp mot lange renter. Ved å følge denne metoden så var styringsrenten innstrammende i årene før finanskrisen – ellers har vi ikke hatt perioder med vedvarende innstrammende rente så lenge vi har boligprisstatistikk fra Eiendom Norge.
Denne gangen er det, i kontrast til årene etter finanskrisen, hvor Norges Bank kuttet renten betydelig, ikke ventet noe massivt rentekutt med det første. I første rekke er det nå mer sannsynlig at styringsrenten heves videre til 4,50 prosent i desember.
Om vi beveger oss utenfor Norge, er det bevis for at det finnes asymmetriske effekter i det amerikanske boligmarkedet, i et forskningsnotat skrevet av André Kallåk Anundsen og Knut Are Aastveit. De fant at rentekutt påvirker boligprisene mer enn rentehevinger i USA.
Ved rentekutt stiger boligprisene mest i de statene der det er større utfordringer i tilbudssiden i boligmarkedet. Det kan da enten være regulatoriske hindringer eller topografiske forhold som gjør det krevende å bygge nye boliger når etterspørselen stiger. Slike utfordringer kjenner vi godt igjen, spesielt i Oslo, hvor vi har markagrensen, begrensninger ved å bygge i høyden eller lang saksbehandlingstid, gjør det krevende for utbyggere å øke nyboligbyggingen når etterspørselen tar seg opp.
Det fører til at boligprisene stiger spesielt mye i Oslo når renten kuttes.
De geografiske forskjellene har vært store gjennom den tiden Norges Bank har satt opp renten fra rekordlave null prosent til dagens 4,25 prosent. Av de store norske byene har det gått spesielt trått i Tromsø, mens i Stavanger og Oslo har det gått ganske så greit. I sum har boligprisene falt med 0,5 prosent det siste året.
Så hvorfor faller da ikke boligprisene mer enn som så?
Svaret kan ligge i «mikrodata». Prognosesenteret bruker ligningsdata for å beregne kjøpskapasiteten til norske husholdninger for å kunne se hvor mye en husholdning maksimalt kan by på en bolig. Sammenligner vi disse verdiene opp mot boligmassens eksisterende verdi – basert på transaksjonsdata fra Grunnboken – så ser vi at det er et stort gap:
- Husholdningenes kjøpskapasitet overgår boligmassens eksisterende verdi. Det kommer av at norske husholdninger over mange år har opparbeidet seg en høy formue ved at boligprisene har steget, samtidig som de har betalt ned på gjeld.
- Foreldrebanken hindrer et større boligprisfall, slik som jeg skrev i en kronikk i DN denne våren.
Dermed trenger ikke nødvendigvis rentehevinger å påvirke boligprisene tilsvarende som ved rentekutt.
Men nå tror ikke vi at det norske boligmarkedet er immun mot rentehevingene fra Norges Bank. Det var i oktober 19.944 antall usolgte boliger på markedet, et antall vi ikke har sett siden årene før finanskrisen.
Dermed tror vi boligprisene skal noe mer ned de kommende månedene. For året sett under ett vil det innebære uendrede boligpriser, målt i desember i år mot desember i fjor. Med andre ord langt fra et dramatisk prisfall, slik økonomiske modeller foreslår.(Vilkår)Copyright Dagens Næringsliv AS og/eller våre leverandører. Vi vil gjerne at du deler våre saker ved bruk av lenke, som leder direkte til våre sider. Kopiering eller annen form for bruk av hele eller deler av innholdet, kan kun skje etter skriftlig tillatelse eller som tillatt ved lov. For ytterligere vilkår se her.
