Hva har mest effekt på boligmarkedet? Høy arbeidsløshet eller rekordlav rente? Nestleder i boligforskningsinstituttet Housing Lab André Kallåk Anundsen tror effekten av rentekuttet er viktigst.

– Renteeffekten er så betydelig i Norge, så jeg tror den er viktig. Rentekuttet øker kjøpekraften til de som er i markedet, sier forskeren, og legger til:

– Det kommer til å ta lang tid før renten kommer opp igjen, fordi den må økes gradvis.

Men fortsatt er norske boligpriser overvurdert. Det viser den ferske bobleindikatoren som Housing Lab lager hvert kvartal. Iførste kvartal, som så vidt fikk med seg koronakrisens effekt, var boligprisene 9,6 prosent overvurdert. Det skyldes vekst i de faktiske boligprisene samtidig som koronakrisen utløste et fall i husholdningenes disponible inntekt.

Vi tror nok boligprisene vil være mindre overvurdert i andre kvartal, sier nestleder i boligforskningsinstituttet Housing Lab André Kallåk Anundsen.
Vi tror nok boligprisene vil være mindre overvurdert i andre kvartal, sier nestleder i boligforskningsinstituttet Housing Lab André Kallåk Anundsen. (Foto: Gorm K Gaare)

– Det eneste i modellen som reduserer gapet er rentenedgangen som kom i slutten av mars, men vi får ikke med hele rentenedgangen, fordi det tar tid før et kutt i styringsrenten gir utslag som lavere boliglånsrenter, forklarer forskeren.

Norges Bank kuttet styringsrenten med 1,25 prosentpoeng i mars, men de færreste fikk boliglånsrenten kuttet av banken sin før i april.

Renten er viktig

Bobleindikatoren prøver å tallfeste hvordan boligprisene burde være ut fra utviklingen i de fundamentale faktorene inntekter, rente, befolkning og boligtilbud. De siste fire årene har indikatoren fortalt at boligprisene er markant overvurdert. Dette kan endre seg nå.

Det er enda tre måneder til bobleindikatoren gir oss svaret for andre kvartal, men i mellomtiden har Anundsen gjort en enkel øvelse der han har trukket ned utlånsrenten med et helt prosentpoeng, uten å endre på noen av de andre faktorene.

– Det øker de fundamentale prisene ganske mye. I dette tilfellet vil gapet «kun» være på 3,6 prosent. Renten er altså superviktig, sier Anundsen.

– Vi tror nok boligprisene vil være mindre overvurdert i andre kvartal, men det er vanskelig å si. Det er andre ting som trekker i andre retning, sier boligforskeren.

Boligpristallene for juni gjenstår fremdeles for andre kvartal, men i kvartalets to første måneder har boligprisene steget 2,5 prosent, ifølge nominelle tall fra Eiendom Norge.

– Det kommer an på juni, men de faktiske boligprisene er så langt opp, og det øker gapet, sier Anundsen.

Og ved utgangen av mars var 310.000 nordmenn registrert som helt arbeidsledige hos Nav. Selv om antall ledige har gått kraftig ned siden da, tror Anundsen at husholdningenes disponible inntekt vil falle enda mer i andre kvartal.

Dette gjør du med boligen hvis du har mistet jobben
Eiendomsmegler Nils Nordvik har ett krystallklart råd til deg som har blitt arbeidsledig.
01:06
Publisert:

– Jeg vil tro den effekten blir mer synlig, ja, sier han, og legger til at det i likhet med økte boligpriser vil bidra til å gjøre boligprisene mer overvurdert, ifølge deres modell.

Men hvem som er blitt arbeidsledige, kan påvirke bobleindikatoren. Forskere ved Frisch-senteret har dokumentert at det er en stor andel lavtlønnede blant dem som er blitt arbeidsledige under koronakrisen.

– Hvis dette var folk som i utgangspunktet ikke etterspurte boliger, vil det ikke ha noen effekt på boligmarkedet, sier Anundsen.

Venter med å selge

Selv om ikke boligprisene har falt som følge av koronakrisen, har boligmarkedet likevel blitt rammet. Tre måneder etter at Norge ble stengt ned, var antall solgte boliger i mai 7,5 prosent lavere enn året før.

Sjeføkonom svarer DN-kommentator: – Jeg sa ikke at boligprisene skulle falle med 25 prosent nå
Sjeføkonom Harald Magnus Andreassen i debatt med DN-kommentator Anita Hoemsnes hos TV2.
07:10
Publisert:

Antall boliger lagt ut for salg var hele 18 prosent lavere enn året før, ifølge tall fra Eiendom Norge.

– Man kan stille seg spørsmål om det er et latent fall som er større enn det vi har sett. Studier i USA tyder på at dersom man står overfor et nominelt tap, venter man heller med å selge boligen, sier Anundsen.

En av dem som tror høy arbeidsledighet er viktigere enn lav rente, er Øystein Dørum, som er sjeføkonom i NHO. Han tror boligprisene vil falle med 2,6 prosent i år og 4,1 prosent til neste år.

«Vi venter at boligprisene vil fortsette å falle i månedene fremover som følge av lav inntektsvekst og stor usikkerhet. Historisk har boligpriser og arbeidsledigheten vært negativt korrelert», skrev Dørum i en rapport forrige uke.

Dane Cekov, analytiker i Nordea Markets, skriver følgende i en rapport fredag morgen:

– Selv om arbeidsledigheten vil forbli høyere enn før koronapandemien, er rentekuttet fra Norges Bank kraftfullt og vil bidra til å støtte opp under boligprisene.(Vilkår)Copyright Dagens Næringsliv AS og/eller våre leverandører. Vi vil gjerne at du deler våre saker ved bruk av lenke, som leder direkte til våre sider. Kopiering eller annen form for bruk av hele eller deler av innholdet, kan kun skje etter skriftlig tillatelse eller som tillatt ved lov. For ytterligere vilkår se her.