Det norske boligmarkedet har gjort spådommer til skamme under koronakrisen. Til tross for at norsk økonomi er blitt rammet av den verste krisen siden annen verdenskrig, har boligprisene steget 5,4 prosent så langt i år, ifølge ujusterte tall fra Eiendom Norge.

Dette er likevel helt i tråd med prognosen til boligforsker Mari O. Mamre og hennes datamaskin. Mamre, som for tiden jobber med en doktorgrad om boligmarkedet ved Norges miljø- og biovitenskapelige universitet, har nettopp ferdigstilt en ny boligprisprognose ved hjelp av maskinlæring og kunstig intelligens.

Modellen hennes spår kraftigere boligprisvekst nå enn før koronakrisen.

– Ifølge den forrige prognosen skulle boligprisveksten avta til høsten. Nå vil boligprisene ifølge prognosene stige helt til neste sommer, sier Mamre.

Etter å ha matet inn oppdaterte tall fra over 50 ulike variabler har datamaskinen hennes kommet frem til at boligprisene skal stige 6,0 prosent det neste året. I Oslo blir prisveksten på 7,2 prosent.

Hverken i Oslo eller for landet ellers har boligprisveksten vært så sterk siden begynnelsen av 2017.

Rentekutt helt sentralt

Siste halvåret av 2019 brukte Mamre mye tid på å jobbe med en ny modell som skulle spå boligprisutviklingen. Modellen er basert på over 50 variabler, som arbeidsledighet, rente, gjeldsutvikling og politiske virkemidler.

Datamaskiner trener på historiske data og anslår den videre utviklingen basert på hvordan de ulike variablene har påvirket boligprisene tidligere.

Den første prognosen la hun frem i januar i år.

– Det som skjedde i årets første måneder var i tråd med de forrige prognosene, men i mars skjedde det et fall som modellen ikke hadde fanget opp, sier Mamre, og sikter til da boligprisene duppet ned i mars som følge av at myndighetene stengte ned hele samfunnet.

– Hva er grunnen til at modellen din spår en høyere prisvekst etter koronakrisen enn før?

– At rentene er så lave er en viktig årsak, sier Mamre, og sikter til at Norges Bank denne våren har kuttet styringsrenten med 1,5 prosentpoeng til rekordlave null prosent.

Det gjør at de beste boliglånsrentene nå ligger på rundt 1,3 prosent.

Mange har fått bedre råd

Ifølge tall fra Nav er det fremdeles over 300.000 helt eller delvis arbeidsledige her til lands, noe som er den høyeste arbeidsledigheten så langt Navs tall går tilbake. Samtidig er det mange som ikke er blitt rammet av koronakrisen, og som dermed har fått bedre råd takket være det usedvanlig kraftige rentekuttet.

– Aktiviteten i boligmarkedet er veldig høy, det sier noe om hvor mange som har fått økt kjøpekraft og som ikke er påvirket av koronakrisen, sier Mamre, og legger til:

– Etterspørselen fra det segmentet som ikke er påvirket vil ifølge disse estimatene overskygge de som er blitt truffet.

Aktiviteten i boligmarkedet var høy i mai, ikke like høy som rekordåret 2019, men like høy som i de to foregående årene. Dette er med på å trekke prisveksten oppover i modellen til Mamre. Sterk prisvekst de siste månedene bidrar til å øke forventningene om videre prisvekst, og dette bidrar også til økt boligprisvekst i modellen.

Rente viktigere enn ledighet

Det som hindrer boligprisveksten fra å bli like høy som i 2016, som var sist gang renten ble satt ned, er ifølge Mamre den høye arbeidsledigheten, høy usikkerhet, at boligprisene har kommet opp på et høyt nivå og boliglånsforskriften.

– Renten er lavere nå enn den var i 2016, så at vi ikke spår like høy prisvekst som den gang sier litt om alle de bremsende faktorene, sier boligforskeren.

Det pågår en stor diskusjon blant økonomer rundt hva som er viktigst for boligmarkedet, arbeidsmarkedet eller renten. Mamre og hennes modell er overbevist om at renten er viktigst.

Dette gjør du med boligen hvis du har mistet jobben
Eiendomsmegler Nils Nordvik har ett krystallklart råd til deg som har blitt arbeidsledig.
01:06
Publisert:

– Vi har hatt veldig høy arbeidsledighet i veldig kort tid, og vi er allerede på vei tilbake, så jeg mistenker at datamaskinen ser på dette som avvik, og at det ikke påvirker modellen i så stor grad. Strukturell høy ledighet over lang tid ville nok vært mer utslagsgivende, sier hun.

Mamre er langt ifra den eneste som spår sterk boligprisutvikling den nærmeste tiden. Meglere som DN har snakket med tror på videre prisvekst i juni, selv etter at prisveksten i mai måned var den sterkeste på minst 17 år.

– Bruktboligmarkedet har løsnet veldig tydelig. Folk er blitt mer komfortable med koronaeffekten og da renten ble satt til null var som å helle bensin på bålet, sa Christoffer Askjer, daglig leder og partner Sem & Johnsen Eiendomsmegling, til DN forrige uke. (Vilkår)Copyright Dagens Næringsliv AS og/eller våre leverandører. Vi vil gjerne at du deler våre saker ved bruk av lenke, som leder direkte til våre sider. Kopiering eller annen form for bruk av hele eller deler av innholdet, kan kun skje etter skriftlig tillatelse eller som tillatt ved lov. For ytterligere vilkår se her.