Det norske boligmarkedet har klart seg ganske så bra, til tross for en lange rekke med rentehevinger fra Norges Bank. Siden sommeren har de sesongjusterte boligprisene falt med 2,5 prosent, sesongjustert. Det må sies å være moderat, sett i lys av oppgangen på 19 prosent i forkant gjennom pandemien.
Utviklingen over de siste to månedene kan tyde på at boligprisene allerede har begynt å flate ut. Men rentetoppen er nok ikke så nær som boligeiere håper på. Rentemarkedet priser nå inn en styringsrente helt opp til 3,5 prosent til sommeren.
Det innebærer en boliglånsrente opp mot fem prosent.
Dermed tror vi boligprisene ikke har nådd bunnen i denne omgangen ennå.
Samtidig er det også ventet en høy lønnsvekst i år. Vi i Handelsbanken tror på 4,6 prosent. Det kan virke som en støtdemper for boligprisene. Hvor sterk både rente- og inntektseffekten er på boligprisene, varierer veldig mye fra region til region.
Vi tror dermed at vi kan se større regionale forskjeller i 2023.
I Handelsbanken har vi estimert hvor mye renten og inntekt har å si på boligprisene i de største norske byene. Som en tommelfingerregel sier vi at en endring i styringsrenten på ett prosentpoeng påvirker de nasjonale boligprisene på lang sikt med ti prosent, isolert sett.
Det betyr at dersom Norges Bank bestemmer seg for å heve renten ytterligere 75 punker til 3,5 prosent, så vil det bety at de nasjonale boligprisene faller videre ned 7,5 prosent, alt annet likt. Men virkeligheten er nok ikke så rett frem. Andre forhold spiller også inn. Noen regioner regner vi med drar opp snittet, mens andre drar ned.
Investeringene på sokkelen er på vei opp, betydelig, og det gjør det naturlig å starte analysen i Stavanger. Der er boligprisene tilbake til samme nivå som i 2013, rett før oljeprisen kollapset. Boligprisene tok seg opp under pandemien, men bare nok til å ta igjen de seige årene etter 2014. I kontrast til alle de andre store byene i Norge så har boligprisene i Stavanger ikke falt sesongjustert fra «toppen» i august.
Fremover vil Stavanger trenge mer arbeidskraft i møte med et nytt og markant oppsving i sokkelinvesteringene. Et sterkt lokalt arbeidsmarked og tiltagende lønnsevne i leverandørindustrien kan også innebære at lønningene vil utvikle seg sterkere enn på landsbasis. Her ventes den økonomiske aktiviteten å være høy og skiller seg ut i rapporten om Norges Banks regionale nettverk.
De kommende årene ser vi for oss at Stavanger blir en av «vinnerbyene».
I Oslo har boligprisene økt med hele 76 prosent siden 2013. Renteeffekten er sterk i Oslo. Likevel ser vi for oss at boligprisene i hovedstaden vil klare seg bedre enn de nasjonale, til tross for risikoen for en enda brattere renteoppgang fra Norges Bank.
Kampen om de små leilighetene har så vidt startet. 40 prosents egenkapitalkrav for sekundærboligkjøp har berget førstegangskjøpere fra potensielt enda høyere boligprisvekst de siste årene i Oslo, mens leietagere har vært tapere. Nå når kravet er satt ned til 15 prosent, vil førstegangskjøpere og boliginvestorer konkurrere om de samme boligene.
Selv om boligmarkedet i hovedstaden er svært rentesensitivt, tror vi endringer i sekundærboligkravet vil dominere i tiden fremover. Det, kombinert med altfor lav boligbygging og en befolkningsvekst som har tatt seg opp, vil nøytralisere en del av renteeffekten. Samtidig er inntektseffekten sterk i hovedstaden, noe som kommer til nytte med høy lønnsvekst.
Trondheim og Bergen har hatt en nokså lik utvikling de siste årene. Ifølge våre beregninger er renteeffekten ganske så lik i disse to byene. Samtidig får Bergen fremover noe drahjelp av oljeinvesteringene, som ikke gir samme drahjelp til Trondheim. Vi kan dermed se for oss relativ lik utvikling i Bergen og Trondheim, med en marginalt mer negativ utvikling i Trondheim.
Samtidig viser våre analyser at renteeffekten er sterk også i Tromsø, mens inntektseffekten er svakere enn for landet som helhet. Høy lønnsvekst vil da i mindre grad kompensere for renteoppgangen.
I sum: Vi har lagt til grunn at boligprisene vil falle frem mot forsommeren. Selv om prisene de siste to månedene har vist tegn til stabilisering, er det fortsatt for tidlig å hevde at bunnen er nådd, særlig dersom styringsrenten skulle fortsette å stige like markant som det markedet priser inn nå.
Og selv om vi fortsetter å spå de nasjonale boligprisene videre ned, er det altså grunn til å tro på betydelige regionale forskjeller i 2023.(Vilkår)Copyright Dagens Næringsliv AS og/eller våre leverandører. Vi vil gjerne at du deler våre saker ved bruk av lenke, som leder direkte til våre sider. Kopiering eller annen form for bruk av hele eller deler av innholdet, kan kun skje etter skriftlig tillatelse eller som tillatt ved lov. For ytterligere vilkår se her.