På en kolle på Fjerdingby østenfor Oslo, med utsikt over Glomma-vassdragets innsjø Svelle, gjør Tobias Melleberg og samboeren Maiken Aas Solbakken en siste støvsugerdans før det de håper er siste visning.

De har allerede prøvd å selge boligen én gang rett før sommerferien – uten hell.

– Prisen vi la ut for da var jo beregnet på hvordan markedet var i vinter: før drivstoffpriser, strømpriser, renter og alt mulig rart, sier Melleberg.

Hadde Melleberg og Aas Solbakken fått solgt boligen for prisantydning ved første forsøk i vår, ville de sittet igjen med en gevinst på 1,6 millioner kroner. Det etter å ha eid boligen i bare et drøyt år – og etter å ha gjort noen investeringer i lys, garderobe og også en jacuzzi.

– Fra vi kjøpte i 2021 og frem til i vår hadde prisene i området steget med 16 prosent. Akkurat det er det ikke reelt å få solgt for nå, sier Melleberg.

Derfor er prisantydningen skrudd ned med rundt 800.000 kroner sammenlignet med i vår – og håpet er å selge nå, før markedet eventuelt blir dårligere.

– Da tror jeg vi går litt i pluss, sier han.

Spår boligprisfall

Og det er nettopp faktorer som energikrise, inflasjon og økende renter Norges Bank, SSB og nå også Samfunnsøkonomisk analyse peker på når de melder om mulig boligprisfall neste år. Prisfallet vil i så tilfelle komme etter en årrekke der lave renter, solid lønnsvekst og høy etterspørsel har fått boligprisene til å for det meste gå én vei: oppover.

«I høst venter vi at boligprisene vil falle mer enn normal sesongvariasjon tilsier, og at fallet fortsetter neste år», skriver Samfunnsøkonomisk analyse i sin ferske halvårsrapport, som ble presentert på en boligkonferanse i regi av Norges Eiendomsmeglerforbund og Selvaag Bolig torsdag.

– Vi har hatt en periode med høy temperatur i norsk økonomi, med høy vekst og lav ledighet – nå står vi overfor det vi ser er en ganske klar konjunkturnedgang. I korte trekk grunnet høy prisvekst, og økende renter som trekker mye kjøpekraft fra husholdningene.

– Det gir i sin tur redusert etterspørsel etter varer og tjenester. I tillegg sliter næringslivet med høye energipriser og høyere lånekostnader, sier sjeføkonom Andreas Benedictow i Samfunnsøkonomisk analyse.

Tobias Melleberg gjør klar boligen til visning i Fjerdingby.
Tobias Melleberg gjør klar boligen til visning i Fjerdingby. (Foto: Per Thrana)

I år spår analyseselskapet en oppgang på 5,7 prosent i boligprisene på landsbasis, hvilket betyr at prisene må falle ut året ettersom oppgangen så langt i år er på rett over ni prosent. Neste år ser det for seg et prisfall på 3,5 prosent på landsbasis, før de ventes å flate ut og deretter stige igjen i 2025.

– Vi vet at norske husholdninger har veldig høy gjeld, og i veldig stor grad flytende rente. Det gjør nordmenn veldig rentesensitive, sier Benedictow.

Norges Bank kom i forrige uke med sin tredje «dobbeltheving» på rad på 0,5 prosentpoeng. Dermed er styringsrenten kommet opp i 2,25 prosent som er det høyeste siden 2011. Samfunnsøkonomisk analyse tror utlånsrenten vil øke til 4,4 prosent neste år, før den skal falle igjen mot slutte av året «i tråd med en antagelse om at Norges Bank setter ned styringsrenten med ett prosentpoeng fra høsten 2023 og gjennom 2024».

Renten biter

I rapporten pekes det på at renteøkningene først nå virkelig begynner å gjøre innhugg i folks lommebøker. Samtidig virker utlånsforskriftens krav til egenkapital og folks evne til å tåle økte renter begrensende for en del boligkjøpere, særlig i områder med høye priser.

– Når rentene går opp så fort og så mye, merkes det veldig godt. Og vi vet det er betydelig forskjell regionalt. I Oslo har for eksempel husholdningene spesielt høy gjeld, som har sammenheng med de spesielt høye prisene – og rentesensitiviteten er ekstra høy. Derfor venter vi kraftigere fall der enn i resten av landet neste år, sier Benedictow.

I Oslo ventes prisene å falle fem prosent neste år, etter oppgang på 5,5 prosent i år.

– Årsvekstratene impliserer et samlet prisfall på rundt ti prosent i Oslo fra nå og frem til slutten av 2023. For landet samlet er nedgangen på cirka åtte prosent, sier Benedictow.

Analyseselskapet viser til at boligprisnivået i Trondheim og Tromsø også er relativt høyt sammenlignet med andre byer. Derfor venter det at økte renter vil virke relativt sterkt også i disse to byene.

Boligmarkedet i Kristiansand og Stavanger er ventet å bli minst berørt av renteoppgangen.

– De høye oljeprisene er i ferd med å gi et nytt oppsving i oljebransjen, som i stor grad ligger på Vestlandet. Det gjør at økonomien går bedre i Agder og Rogaland enn resten av landet, og der er også boligprisnivået og gjeldsnivået lavere – som gjør at de er mindre rentefølsomme, sier Benedictow.

Snur i 2024

Men i 2024 tror Samfunnsøkonomisk analyse at det skal det snu og boligmarkedet spås å ta seg opp igjen i 2025. Oslo antas da å komme sterkest tilbake.

– På lengre sikt venter vi at den svake tilbudssiden med lav boligbygging gir høyere prisvekst i Oslo enn ellers i landet, sier Benedictow.

– Den påfølgende oppgangen bringer Oslo nesten tilbake til utgangspunktet mot slutten av 2025, mens landet samlet fortsatt er et par prosent under nominelt, sier Benedictow.

Ingen bråhast

På kollen i Fjerdingby har likevel ikke Tobias Melleberg og Maiken Aas Solbakken bråhast med å selge. Det viktigste er å få solgt til prisantydning, til en kjøper med finansene i orden, forteller Melleberg.

Samboerparet vurderer å leie ut dersom de nå ikke får solgt til prisantydning.
Samboerparet vurderer å leie ut dersom de nå ikke får solgt til prisantydning. (Foto: Per Thrana)

– Blir det dårligere tider nå, eller mindre trykk i markedet, tror jeg vi venter med å selge – da får vi heller leie ut en periode. Det vi har satt som prisantydning nå, er det laveste vi går. Vi har ikke behov for å selge umiddelbart, og jeg er ikke nødt til å kjøpe det andre, sier han.

Planen er å flytte til Hellerudtoppen på Oppsal i Oslo, nærmere familie, barnehage og egen elektrikerbedrift midt i et solcellerush.

– Vi har altfor mye å gjøre, sier Helleberg.(Vilkår)Copyright Dagens Næringsliv AS og/eller våre leverandører. Vi vil gjerne at du deler våre saker ved bruk av lenke, som leder direkte til våre sider. Kopiering eller annen form for bruk av hele eller deler av innholdet, kan kun skje etter skriftlig tillatelse eller som tillatt ved lov. For ytterligere vilkår se her.