For første gang siden 2016, sett bort fra en kort periode da pandemien brøt ut, er boligene i Norge nå «riktig» priset, ifølge den ferskeste utgaven av Housing Labs såkalte bobleindikator.

Bobleindikatoren sammenligner de faktiske boligprisene med hva fundamentale forhold som befolkningsvekst, husholdningenes disponible inntekt, samt realrente, altså rente fratrukket inflasjon og skattefradrag, skulle tilsi.

Boligforskerne ved Oslomet mener boligprisene i Norge bare var 0,05 prosent overvurdert ved utgangen av årets tredje kvartal.

– Ser man på det store bildet, har det fra 2016 av vært en periode der boligprisene har vært overvurdert, sier forsker og nestleder ved Housing Lab, André Kallåk Anundsen.

At disse to prisnivåene nå er i likevekt, omtaler Anundsen som et sunnhetstegn for boligmarkedet.

Tidvis har de faktiske boligprisene vært mer enn 15 prosent over de fundamentale boligprisene. Er boligprisene kraftig overvurdert, tyder det på at boligprisene er oppblåste – som en boble. Og bobler kan sprekke.

– Gjelden er så fryktelig høy

Den kanskje viktigste forklaringen bak høstens boligprisfall – og bobleindikatorens likevekt – er renteoppgangen. Og med renteoppgangen er det helt naturlig at prisene faller, mener Anundsen.

– X-faktoren nå er hvor stort fallet blir, skyter han inn.

Det er nemlig noen forhold ved dagens boligmarked vi ikke har sett før.

– Gjelden er så fryktelig høy blant mange, og en del husholdninger har aldri opplevd renteøkninger før, sier Anundsen.

Han presiserer samtidig at renteøkningene har kommet fra et rentenivå lik null, og at rentene slik Norges Bank signaliserer, ikke skal veldig mye lenger opp.

– Den fulle renteeffekten er ikke kommet inn ennå, så jeg tror vi vil se en boligprisnedgang som fortsetter noen måneder til, legger han til.

Anundsen lister også opp den rent psykologiske effekten renteoppgangen kan gi, som en mulig annen x-faktor – som i seg selv kan føre til et større boligprisfall enn ventet. All den tid man har vært gjennom en periode der man har kunnet anta «at det blir billigere og billigere å ha lån».

Lavere aktivitet

Om snaue to uker kommer Eiendom Norge med en ny temperaturmåler for boligmarkedet, i form av statistikk for hvordan boligprisene utviklet seg i november. Dette etter at september og oktober bød på de største prisfallene på månedsbasis på over ti år.

Administrerende direktør Grethe Wittenberg Meier i Privatmegleren, sier at deres meglere melder om lavere aktivitet i november.

– Det har vært en måned hvor flere har satt seg på gjerdet, hvor flere vil flytte, men utsetter det. Aktivitetsnivået har vært lavere enn det normalt pleier å være i november, sier Meier og legger til:

– Jeg vil gjette at vi er på et nivå litt lavere enn i 2018 og 2019. Vi er på et lavere nivå enn før pandemien, men ikke like lavt som under finanskrisen.

Administrerende direktør Grethe Wittenberg Meier i Privatmegleren melder at flere boligkjøpere nå har satt seg på gjerdet.
Administrerende direktør Grethe Wittenberg Meier i Privatmegleren melder at flere boligkjøpere nå har satt seg på gjerdet. (Foto: Gunnar Blöndal)

Hun sier at det ikke er full stopp, men snakk om en tydelig korreksjon i markedet. Fortsatt går boliger unna på kort tid og at de ofte treffer på pris, men meglerne har altså færre oppdrag enn vanlig.

– Det som er spennende, er at behovet for boligbytter fortsatt kommer til å være der når det blir bedre tider. Det vil eskalere, men spørsmålet er når. De fleste kriser var rundt seks måneder, og denne nedgangen begynte vi å se i september, sier Meier.

Ser en nedgang

Hedda Ulvness, administrerende direktør i Eie eiendomsmegling, forteller at november har vært kjennetegnet av at et «større antall» boliger ligger i markedet uten å bli solgt. Det kaller hun «en korrigering» tilbake til et normalt boligmarked – fra et første halvår med sterk boligprisvekst.

– Det vi ser i november, er en nedgang i antall solgte boliger. Antall solgte bruktboliger hittil i år er ned rundt 11 prosent fra samme periode i fjor, mens salget hittil i november er 22 prosent ned fra november i fjor, sier hun.

En viktig faktor har vært rentenes begrensning på hvor stort lån man kan ta opp. Dette har særlig slått inn etter hvert som finansieringsbevis har utløpt.

Hos Eie eiendomsmegling er salget så langt i november ned 22 prosent fra tilsvarende måned i fjor, ifølge administrerende direktør Hedda Ulvness.
Hos Eie eiendomsmegling er salget så langt i november ned 22 prosent fra tilsvarende måned i fjor, ifølge administrerende direktør Hedda Ulvness. (Foto: Gunnar Blöndal)

Som eksempel trekker Ulvness frem at en familie som kanskje fikk låne åtte millioner kroner i januar, nå gjerne får låne 6,5 millioner kroner.

– Det er en differanse på nesten 20 prosent. Det påvirker likviditeten i boligmarkedet, og dermed både transaksjonsvolum og priser. En del av kundene vi møter, er der at de nå ikke får kjøpt, sier Ulvness.

Hos landets største meglerkjede DNB Eiendom er omsetningstiden også noe høyere enn forrige måned, men fortsatt på et lavt nivå sett mot tidligere år, ifølge administrerende direktør Renate Sørestrand-Hansen.

– Det er lagt ut mange boliger til salgs så langt i november og mange av boligene blir solgt overraskende raskt, sier Sørestrand-Hansen.

Hun karakteriserer markedet og salget som normalt for årstiden.

– Det ligger mange boliger ute i markedet, mer enn snittet de siste ti årene, så boligkjøpere har mange boliger å velge mellom. Prisen er på vei ned, og i snitt selges nå boligene noe under prisantydning.(Vilkår)Copyright Dagens Næringsliv AS og/eller våre leverandører. Vi vil gjerne at du deler våre saker ved bruk av lenke, som leder direkte til våre sider. Kopiering eller annen form for bruk av hele eller deler av innholdet, kan kun skje etter skriftlig tillatelse eller som tillatt ved lov. For ytterligere vilkår se her.