– Du vil ikke få den ketchupeffekten en gang til. Det finnes ikke noen måte for bankene å slippe opp mer, sier kredittsjef Endre Jo Reite i Sparebank 1 SMN om det historisk lave rentenivået.
Han mener de som har klart å utnytte de lave rentene ved å ha kjøpt, solgt og realisert gevinsten har vært heldige, men at de som har brukt muligheten til å låne seks eller syv ganger bruttoinntekten sin burde tenke grundig gjennom hvordan de skal finansiere gjelden sin.
For nå er rentefesten over, ifølge Reite.
– Vi har aldri sett så stor gjeldsgrad før.
I september satte Nordea opp boliglånsrenten. DNB satt opp renten i november, og siden har mange banker fulgt etter. De fleste bankene har økt renten med inntil 0,15-20 prosentpoeng.
Når bankene gir ut lån regner de på dagens rentenivå pluss at låntager skal tåle en renteøkning på fem prosentpoeng. Med dagens gjennomsnittsrente på 2,5 prosent skal man da være i stand til å kunne betjene en rente på 7,5 prosent for å få lån.
Reite mener det er vanskelig å få noen som sitter i en hverdag med god økonomi til å ta innover seg hvor dyrt det faktisk blir hvis renten øker med to-tre prosentpoeng.
– Det finnes en gruppe hobbyinvestorer som har brukt boligprisveksten til å kjøpe nye utleieboliger, og som har fått stor gjeld. Men de innser ikke hvor mye de kommer til slite når renten stiger, sier Reite.
I dag finnes det ingen regulering av maksimal gjeldsgrad fra myndighetene. Finanstilsynet foreslo i september innstramninger i boliglånsforskriften hvor det blant annet foreslår at samlede lån ikke skal utgjøre mer enn fem ganger brutto årsinntekt.
Reite forteller at mange har fått låne slik at de har gjeld opptil syv ganger bruttoinntekt.
– Vi har aldri sett så stor gjeldsgrad før. I Norge har vi hatt normer på en gjeldsgrad på tre til fire ganger bruttoinntekt. De vil være veldig utsatt de som har lånt seg opp seks ganger bruttoinntekt, sier han.
Ingen fare for vanlige boligeiere
Førsteamanuensis Are Oust ved Handelshøyskolen i Trondheim (NTNU) sier at mange av hobbyinvestorene har solid økonomi og vil kunne stå imot en liten renteheving. Men slett ikke alle.
– Det skal ikke så mye til på renten. Noen vil fort komme i en likviditetsklemme. Og en eller annen gang skjer det. Da kan man risikere at mange ønsker seg å kvitte seg med boligene samtidig, sier Oust.
Reite tror det blir vanskeligere for hobbyutleiere å få refinansiert hvis bankene innfører maksimal gjeldsgrad.
– De må ha en buffer slik at de tåler at leieboeren eventuelt flytter. De må ha likviditeten selv og ikke være avhengige av å gå i banken igjen, sier Reite, som tror at mange kanskje må nøste seg ut av investeringene ved å selge langt billigere enn de ønsker.
Både Oust og Reite tror vanlige boligeiere vil tåle en renteøkning.
– Det bør bankene ha hjulpet boligkjøperne å ta høyde for, sier Oust.
Tror økt utlånsvillighet skaper prisvekst
Investorene har fått skylden, særlig i Oslo, for mye av prisveksten på boligmarkedet. I Oslo er det i enkelte bydeler opp mot 30 prosent utleieboliger.
Her er en tredjeldel av boligene utleieenheter
Ifølge siste boligprisstatistikk fra Eiendom Norge har boligprisene i Oslo steget med rekordhøye 21,7 prosent det siste året.
Reite tror at en stor forklaring på boligprisveksten kan være at folk har fått lov til å låne mer.
– Du kan få veldig mye mer lån gjennom de siste årene med samme inntekt som du hadde for noen år siden. Dette er en av de mest betydningsfulle variablene på boligpriseveksten, sier Reite.
Oust mener at den lave renten og at mindre grad av usikkerhet blant folk har bidratt til boligprisveksten i Oslo, men at det at det er blitt bygget for lite er den største årsaken. Likevel synes han prisveksten har vært overraskende stor.
– Vanligvis skal ikke boligprisene stige så kraftig på så kort tid som det vi har sett i Oslo de siste årene, sier han.(Vilkår)Copyright Dagens Næringsliv AS og/eller våre leverandører. Vi vil gjerne at du deler våre saker ved bruk av lenke, som leder direkte til våre sider. Kopiering eller annen form for bruk av hele eller deler av innholdet, kan kun skje etter skriftlig tillatelse eller som tillatt ved lov. For ytterligere vilkår se her.
