Handelsbanken er i disse dager ute med nye prognoser. En av overskriftene som har nådd pressen, er at vi venter et fall i boligprisene nå. Det er ikke noe vi har for vane å gjøre. Men det illustrerer at det norske boligmarkedet trolig står overfor en situasjon som må sies å være fremmed for mange: en ganske hard og systematisk renteoppgang.
Både aksje- og boligmarkedet har vendt seg til at sentralbankene «alltid» har stilt opp. Erfaringen for mange i dagens generasjoner er at straks de økonomiske vekstutsiktene svekkes, settes rentene enten ned eller holdes fast på allerede lave nivåer.
Dette har sentralbankene kunnet gjøre fordi inflasjonen «alltid» har vært lav. Sentralbankene har derfor ikke trengt å gjøre tunge avveininger i hensynet til vekst- og inflasjonsutsikt. Begge argumentene har nemlig talt for lave renter. Men dette er historie.
Mens aksje- og boligmarkedet tidligere har hatt sentralbankene i ryggen, fungerer de nå mer som en spade midt i fjeset.
De store sentralbankene rundt oss styrer nå aktivt mot å bremse økonomien, for nettopp å få bukt med et skyhøyt inflasjonspress. Styringsrentene er på vei opp mot såpass høye nivåer at de virker direkte kontraktivt på økonomien og dermed også på prispresset.
Situasjonen her hjemme er ikke like dramatisk som det vi ser i for eksempel USA. Men også Norges Bank er tydelig på at renten vil måtte øke til godt over et såkalt normalt nivå.
I våre prognoser antar vi at styringsrenten til Norges Bank vil nå en topp på 2,25 prosent i løpet av første halvår neste år. Det vil i så fall kunne heve boliglånsrenten med om lag 1,5 prosentpoeng fra dagens nivå.
En enkel estimering på historiske data for det norske boligmarkedet indikerer at dette alene vil trekke ned boligprisene med om lag 15 prosent. Dersom du er en fersk førstegangskjøper, kan du altså se frem til at egenkapitalen din vil gå tapt.
Men nå var jeg slem. Dette er nemlig et partielt regnestykke. Sannheten er at vi overhodet ikke venter noe brutalt fall i boligmarkedet. Her er det nemlig sterke og motgående krefter i sving, som vil kunne nøytralisere store deler av renteøkningene fra Norges Bank.
Den viktigste motkraften er at vi har et stramt arbeidsmarked. Dermed er lønnsveksten stadig mer på vei oppover. Trolig vil lønnsveksten havne rundt fire prosent både i år og neste år. Totalvirkningen av lønnsveksten vil langt på vei kunne nøytralisere rentesjokket fra Norges Bank.
Et annet viktig forhold er at tilbudssiden i boligmarkedet fortsatt vil være for lav. Gitt den kraftige oppgangen i de nominelle boligprisene under pandemien, som i utgangspunktet også ville ha gitt kraftig vekst i realboligprisene, skulle vi under mer normale omstendigheter ha erfart en ganske solid oppgang i boligbyggingen.
Byggeaktiviteten reagerer nemlig med en viss tidsforsinkelse på endringen i realboligprisene. Men realboligprisene – uttrykt som boligprisene korrigert for byggekostnader – har falt et godt stykke tilbake til utgangspunktet fra før pandemien (se figur).
Ifølge byggekostnadsindeksen til SSB er det særlig materialkostnadene som har økt voldsomt. Ikke minst prisene på trelast, og senere også stål.
Det betyr at incentivene til å trekke opp boligbyggingen holdes tilsvarende nede. Dette er ikke skrivebordsteori. Senest for noen dager siden kunne vi i herværende avis lese om at høye priser, renter og krig gir bråbrems i boligindustrien.
I sum: Renteøkningene fra Norges Bank vil isolert sett ha en sterkt negativ effekt på boligprisene. Men høy inntektsvekst vil trekke i klart motsatt retning. Videre vil tilbudssiden fortsatt være for lav, særlig i Oslo, noe som også vil dempe prisnedgangen.
Vi ser for oss et boligprisfall på i høyden vel én prosent fra år til år neste år. Og det er så visst ikke dramatisk, sett i lys av den sterke boligprisveksten under pandemien.
Den store trusselen er imidlertid den høye inflasjonen og risikoen for at Norges Bank får det enda mer travelt med å stramme inn.
Mens aksje- og boligmarkedet tidligere har hatt sentralbankene i ryggen, fungerer de nå mer som en spade midt i fjeset.
(Vilkår)Copyright Dagens Næringsliv AS og/eller våre leverandører. Vi vil gjerne at du deler våre saker ved bruk av lenke, som leder direkte til våre sider. Kopiering eller annen form for bruk av hele eller deler av innholdet, kan kun skje etter skriftlig tillatelse eller som tillatt ved lov. For ytterligere vilkår se her.