Økonomene på Bankplassen anslår at styringsrenten om to år vil ha økt med ett prosentpoeng. Dette vil utgjøre et betydelig innhugg i privatøkonomien for mange. Høyere rente betyr at det blir dyrere å lånefinansiere boligkjøp. Dette gir normalt redusert etterspørsel etter boliger, og lavere boligprisvekst.
Kommer de varslede renteøkningene til å kneble det norske boligmarkedet?
Neppe. Solid inntektsvekst trekker i motsatt retning.
Selv om det norske boligmarkedet er rentesensitivt, vil den forventede inntektsveksten gjøre at renteøkningene bidrar til å bremse, men ikke kneble, boligmarkedet.
Studier viser at en økning i renten på ett prosentpoeng fører til at boligprisene, alt annet gitt, blir omtrent ti prosent lavere på sikt. Merk: Alt annet gitt. I denne artikkelen skal jeg gjøre rede for forskjellen mellom bruttoeffekt og nettoeffekt ved en renteøkning.
Når sammenhengen mellom boligpriser og renter tallfestes, kikker man oftest på effekten av såkalte pengepolitiske sjokk. Det vil si renteendringer som kommer overraskende på folk, eller på markedet, og dette er renteendringer som ikke følger det tradisjonelle reaksjonsmønsteret til sentralbanken. Effektene man finner, er store, og for Norge er de spesielt sterke.
Renten er utvilsomt viktig for boligmarkedet, men de annonserte renteøkningene kan neppe kalles pengepolitiske sjokk. De er jo annonsert. Tydelig.
Renten settes ikke i et vakuum, og alt annet er ikke gitt: Norges Bank øker renten fordi de tror det skal gå bedre i norsk økonomi i tiden fremover. Når det går bedre i norsk økonomi, øker boligprisene. Høy inntektsvekst gir høyere boligpriser. Høy inntektsvekst øker også sjansen for at renten settes opp. En høyere rente tilsier lavere boligpriser.
Et sentralt spørsmål er derfor hvilken av disse to effektene som er sterkest: Inntektseffekten eller renteeffekten?
De såkalte fundamentale boligprisene avhenger av renter, inntekt, befolkning, og boligmassen. Når fundamentalprisene faller, vil normalt de faktiske boligprisene følge etter. Når fundamentalprisene stiger, så stiger boligprisene.
Kombinasjonen av høyere rente og høy inntektsvekst gir moderat vekst i fundamentalprisene fremover. Moderat utvikling i fundamentalprisene betyr også at boligprisveksten blir moderat. Om vi lot som om inntekten ikke kommer til å endre seg det neste året, ville vi fått et betydelig fall i fundamentalprisen. Nettoeffekten er essensiell for å si noe om hvordan boligmarkedet vil utvikle seg fremover.
I sum: Renteøkningene vil bidra til å roe boligmarkedet, men solid inntektsvekst – som virker motsatt vei – oppveier ikke hele bremseeffekten til renten.
Det finnes noen x-faktorer, som kan gjøre at renteøkningene slår hardere inn enn forventet:
- Rentene starter fra veldig lave nivåer.
- Husholdningene har høy gjeld.
- Mange husholdninger har ikke opplevd renteøkning før.
Forskning på amerikanske data (fra forskerne Malmendier og Nagel, 2011) viser at folk som har opplevd store fall i aksjekurser tar mindre finansiell risiko enn folk som ikke har opplevd dette. Det er også mindre sannsynlig at de deltar i aksjemarkedet og de investerer en lavere andel av porteføljen sin i aksjer.
Noe lignende kan gjelde for renter.
Kari (60) husker godt de høye rentene på 1980-tallet. Ola (25) har i voksen alder aldri opplevd en boliglånsrente høyere enn to-tre prosent. Dette kan ha betydning for deres oppfatning om hvor høye rentene kan bli og hvilke konsekvenser dette har for privatøkonomien.
Om Ola ikke har tatt inn over seg de varslede renteøkningene fullt ut, vil de få en sterkere effekt på boligprisene. Det at rentene har vært så lave, så lenge, kan derfor bidra til å forsterke effekten av en renteøkning. Spesielt om det er mange som er som Ola.
Housing Labs siste anslag viste at boligprisene var overvurdert med 25 prosent per tredje kvartal i fjor. Dersom boligmarkedet følger sitt historiske mønster, innebærer dette at boligprisveksten fremover vil roe seg ned.
I noen områder kan man få et prisfall. Dette er ikke på grunn av renteøkningene i seg selv, men de bidrar heller ikke til å redusere sjansen.
Økt rente vil dempe boligprisutviklingen isolert sett, men økt rente settes aldri isolert. Likevel er det grunn til å tro at nettoeffekten etter en renteøkning, etter at inntektsøkninger har bidratt i motsatt retning, er avtagende boligprisøkning – og hvis inntektsveksten blir svakere enn ventet, muligens boligprisfall.
(Vilkår)Copyright Dagens Næringsliv AS og/eller våre leverandører. Vi vil gjerne at du deler våre saker ved bruk av lenke, som leder direkte til våre sider. Kopiering eller annen form for bruk av hele eller deler av innholdet, kan kun skje etter skriftlig tillatelse eller som tillatt ved lov. For ytterligere vilkår se her.