De siste to månedene har det vært tegn til et omslag boligmarkedet, med fallende boligpriser i både september og oktober. Boligprisfallet kommer som en naturlig respons på renteøkningene og en korreksjon etter to år med kraftig boligprisvekst. Mye tyder på at fallet vil fortsette utover vinteren.
Hvem er det egentlig som rammes av et boligprisfall?
Alle – foruten førstegangskjøperne, som kan kjøpe boliger til en billigere penge – og de med mye egenkapital som skal kjøpe seg en større bolig.
Utfordringen ved et boligprisfall er at mange ikke har råd til å flytte på seg, fordi deler av egenkapitalen går tapt. En reduksjon av den såkalte fleksibilitetskvoten, som foreslått av Finanstilsynet, vil forsterke denne effekten.
I denne artikkelen skal vi møte Anders, Tore, Per og Even for å se hvordan boligprisfallet rammer dem.
- Anders er førstegangskjøper og har finansieringsbevis som tillater ham å kjøpe en bolig til fire millioner. Med et fall i boligprisene på ti prosent, vil han kunne få flere boliger å velge mellom eller ta opp et mindre lån.
Som førstegangskjøper er han derfor fornøyd med boligprisfallet – i alle fall om det roer seg ned etter han selv har kjøpt.
- Tore eier en bolig som er verdsatt til fire millioner, men han vil flytte til en helt lik bolig i nabogaten, som koster det samme som boligen han eier i dag.
Tore er derfor kjøper og selger i akkurat samme marked. Mange hevder at han ikke vil rammes av boligprisfallet, men det er litt upresist.
Tore har 20 prosent egenkapital i boligen, og altså et lån på 3,2 millioner. Ved et fall i boligprisene på ti prosent, er boligen verdt 3,6 millioner. Med et lån på 3,2 millioner er egenkapitalen halvert til 400.000 – lånets verdi faller jo ikke selv om boligprisene faller.
Dermed har Tore havnet i en pussig situasjon. Selv om den nye boligen har falt i verdi til 3,6 millioner, har han kun 11 prosent egenkapital. Om ikke banken bruker av fleksibilitetskvoten for å gi ham lån, så har han ikke råd til å kjøpe en bolig som er helt lik den han allerede eier.
Desto strengere krav til egenkapital, eller desto lavere fleksibilitetskvote, desto flere vil havne i samme situasjon som Tore.
Om vi også tar med transaksjonskostnader, som dokumentavgift og meglerkostnader, så skal det enda mindre til for å havne i en slik situasjon.
- Per vil flytte til en større bolig. Han eier i dag en bolig til fire millioner, men vil flytte til en som koster seks millioner. Han har én million i egenkapital.
Dersom begge boligene faller med ti prosent, kan det se ut til at Per gjør et kupp; det han skal selge blir verdt 400.000 mindre, mens det han skal kjøpe blir verdt 600.000 mindre. Ikke verst – han har jo nesten spart 200.000 på at boligprisene har falt. Vent litt. Problemet er at egenkapitalen hans faller til 600.000. Selv om boligen han skal kjøpe har falt i verdi, har han ikke lenger mulighet til å kjøpe den større boligen – han har ikke nok egenkapital, for 600 000 utgjør kun 11 prosent av 5,4 millioner.
De som ønsker å oppgradere i boligmarkedet, kan derfor også rammes av et boligprisfall, siden egenkapitalen ikke lenger strekker til.
De som derimot tjener, er de som både har høy egenkapital og skal flytte til noe dyrere.
- Hva med Even? Han eier en bolig til seks millioner, men er lei av å pusse opp, så han vil flytte til en mindre bolig. Den koster fire millioner. Even har to millioner i egenkapital.
Begge boligene faller ti prosent i verdi. Siden den boligen han eier nå er verdt 5,4 millioner, og han har lån på fire millioner, vil egenkapitalen reduseres til 1,4 millioner. Men Even kan fint kjøpe den nye boligen likevel.
Even blir derfor ikke mindre mobil, og kan fint flytte på seg. Prisen han betaler er at han har «tapt» 600.000 kroner i egenkapital.
De som rammes hardest av et boligprisfall, er derfor de som ikke har høy egenkapital og som skal kjøpe og selge enten noe likt eller noe større, i samme marked, siden de kan ende med å miste denne muligheten helt.
Ofte er dette unge mennesker eller personer som er i ferd med å stifte familie.
Vinnerne er førstegangskjøperne og de med høy egenkapital som skal kjøpe seg noe dyrere.
Med et stort boligprisfall kan vi derfor få mindre mobilitet i boligmarkedet, som igjen påvirker mobiliteten i arbeidsmarkedet. Noe av dette kan håndteres ved hjelp av fleksibilitetskvoten i utlånsforskriften, men det vil gå ut over dem som tidligere er blitt prioritert her.
En innstramning av fleksibilitetskvoten, slik Finanstilsynet har foreslått, vil forsterke mobilitetsproblemene ved et boligprisfall.
Tore er kjøper og selger i akkurat samme marked. Mange hevder at han ikke vil rammes av boligprisfallet, men det er litt upresist
(Vilkår)Copyright Dagens Næringsliv AS og/eller våre leverandører. Vi vil gjerne at du deler våre saker ved bruk av lenke, som leder direkte til våre sider. Kopiering eller annen form for bruk av hele eller deler av innholdet, kan kun skje etter skriftlig tillatelse eller som tillatt ved lov. For ytterligere vilkår se her.