– Dette ville ført til at antall og andelen sekundærboliger i Oslo øker igjen, sier sjeføkonom Nejra Macic i Prognosesenteret.
Mens rentene stiger og boligprisene ventes å falle, foreslo Finanstilsynet nylig å stramme til forskriften for utlån på flere punkter.
I høringsnotatet til Finansdepartementet foreslår tilsynet blant annet å redusere maksimalgrensen for låntagerens samlede gjeld fra fem til 4,5 ganger brutto årsinntekt ved nye lån. Det innebærer at man vil kunne låne mindre til boligkjøp – dersom Finanstilsynet får det som det vil.
I tillegg går tilsynet inn for å kutte i den såkalte fleksibilitetskvoten for boliglån, fra ti prosent (åtte prosent i Oslo) til fem prosent. Fleksibilitetskvoten er kvoten der bankene kan gjøre unntak fra reglene.
Mange har pekt på at dette særlig vil kunne ramme unge og førstegangskjøpere.
I samme slengen går Finanstilsynet inn for å oppheve særregelen om maksimal belåningsgrad for lån med pant i sekundærbolig i Oslo. Dette vil i så fall være gladnytt for folk med litt penger på bok og en eiendomsinvestor i magen.
I dag trenger man 40 prosent egenkapital for å investere i en sekundærbolig i Oslo. Nå mener Finanstilsynet at det får holde med 15 prosent egenkapital, som er regelen i resten av landet.
Da regelen ble innført fra 2017, begrunnet daværende finansminister Siv Jensen endringen slik:
– Kjøpere av sekundærbolig kan drive opp prisene for andre kjøpere. Strengere krav til egenkapital ved kjøp av sekundærbolig i Oslo kan derfor begrense spekulasjon og gi mindre press i budrundene for unge og familier som skal etablere seg i sin første bolig.
Nå peker Finanstilsynet på at både andelen og antallet sekundærboliger i Oslo har falt noe i løpet av de siste årene. Tilsynet mener også at hensynet til finansiell stabilitet «ikke tilsier at kravene til utlånspraksis differensieres, basert på boligens geografiske beliggenhet eller låntagers bruk av boligen».
– Kan dempe boligprisfallet
– Dette ønsker de kanskje fordi de har sett at denne delen av utlånsforskriften har ført til at det er færre utleieboliger i hovedstaden, samtidig som etterspørselen har vært sterk etter at pandemirestriksjonene forsvant, sier Macic.
Hun påpeker at leieprisene økte sterkt i første halvår i år.
Den økte etterspørselen kommer både fra kommunen som bosatte ukrainske flyktninger i andre kvartal, og økt tilflytting av studenter og arbeidsinnvandrere som har økt leieetterspørselen, ifølge sjeføkonomen.
– I tillegg antar jeg at det er de unisone forventningene til at boligprisene skal falle litt fremover, som gjør at Finanstilsynet vurderer å åpne markedet for investorer igjen, og som potensielt kan dempe boligprisfallet gjennom økt etterspørsel, sier Macic.
– Det siste hensynet, som kanskje er det viktigste, er at boligbyggingen hittil i Oslo er rekordlav. Det er mulig de håper at dette grepet, å fjerne det særegne egenkapitalkravet for sekundærboliger i Oslo, vil øke salget av nye boliger i Oslo, og dermed øke igangsettingen fra det nåværende, ekstremt lave nivået, sier Macic.
Dette ville bidratt positivt til igangsettingen, men effekten blir kanskje ikke så stor som de håper på, mener Macic.
Hun påpeker at det er masse flaskehalser på tilbudssiden som begrenser boligbyggingen i Oslo:
- høye byggekostnader
- treg regulering av nye boliger
- midlertidig byggeforbud i forbindelse med revidering av småhusplanen
– Før disse flaskehalsene løser seg, vil den foreslåtte endringen kunne føre til sterkere etterspørsel, uten at boligbyggingen øker, og da sitter vi igjen med økte boligpriser, sier Macic.
– Virker noe anstrengt
Andelen sekundærboliger her til lands har falt sammenhengende siden toppen sommeren 2019.
Nasjonalt har sekundærboligandelen falt fra 15,4 prosent i tredje kvartal 2019, til 14,6 prosent i andre kvartal 2022, ifølge sekundærboligrapporten for andre kvartal, utarbeidet av Ambita og Samfunnsøkonomisk analyse for Norges Eiendomsmeglerforbund.
Nedgangen har vært særlig tydelig i Oslo. Der har andelen falt fra 17,5 til 15,7 prosent i den samme perioden. Dette er den laveste andelen som er målt siden rapporten ble laget første gang i 2013.
– Samtidig har flere kommuner rett utenfor Oslo hatt økning. Dette gjelder kommuner nord for Oslo, som Lillestrøm, Lørenskog, Rælingen, Nannestad, Nittedal og Ullensaker, sier administrerende direktør Carl O. Geving i Norges Eiendomsmeglerforbund.
Han mener det er grunn til å tro at kravet om 40 prosent egenkapital ved kjøp av sekundærbolig i Oslo har bidratt til at flere investorer ser til nabokommunene, hvor kapitalkravet og kapitalbindingen er lavere.
I tillegg har tilgangen på sekundærboliger vært bedre i nabokommunene, som har bygget mye de senere årene, ifølge Geving.
– Finanstilsynets begrunnelse virker noe anstrengt, når de slår fast at utlånsforskriften ikke er egnet til å «finstyre kredittilgang til låntagere i ulike delmarkeder». Har de sett bort fra Finansdepartementets motivasjon for særregelen i Oslo? Kravet om 40 prosent egenkapital kom på et tidspunkt hvor politikerne var opptatt av å begrense tendensene til overinvestering i sekundærbolig i Oslo. Her kan man vel si at regelen synes å ha virket helt etter hensikten, sier Geving.
Dagens utlånsforskrift trådte i kraft 1. januar 2021 og gjelder i utgangspunktet ut 2024, men skal evalueres i høst.(Vilkår)Copyright Dagens Næringsliv AS og/eller våre leverandører. Vi vil gjerne at du deler våre saker ved bruk av lenke, som leder direkte til våre sider. Kopiering eller annen form for bruk av hele eller deler av innholdet, kan kun skje etter skriftlig tillatelse eller som tillatt ved lov. For ytterligere vilkår se her.