– Det er økt kredittrisiko i banker og europeiske tilsynsmyndigheter har blant annet advart om risikoen innen næringseiendom, slo finanstilsynsdirektør Morten Baltzersen fast for noen dager siden i DN.
Ettersom renten har steget truer verdifall i eiendomssektoren. Med det stiger spenningen innen næringseiendom – blant annet synliggjort i svenske eiendomsaksjers kursfall.
Investor Christian Ringnes sitter som både majoritetseier og sjef i både Victoria Eiendom og nært beslektede Eiendomsspar. Han står hardt på at selskapene vil klare seg i det røffe markedet som kommer. Noen vil imidlertid brekke ryggen:
– De med lite kontanter og høy giring, de som har spilt for høyt, svarer Ringnes på spørsmål om hvem det er som nå merker at markedsforholdene endres.
Rentene biter
Samlet hadde Victoria Eiendom og Eiendomsspar leieinntekter på 1,2 milliarder kroner i 2022, og dermed er det noen inntekter som kan håndtere økte kostnader.
– Dersom du er i eiendom er rammebetingelsene veldig viktig, de er mye viktigere for verdisettingen enn det en selv klarer å gjøre. Dette er en kapitaltung industri, og det er ikke lett når markedet er nede. Finansieringen må du ha gjort på forhånd, sier Ringnes.
Torsdag kveld holdt Ringnes et innlegg på et arrangement i regi av DNB, der en del investorkunder av banken var samlet i salen. Der uttalte han:
– Det er mye lettere å være idiot i et bra marked enn å være supergeni i et dårlig marked. For eiendomsfolk er det to ting som er viktig: Det er renten, fordi alle er grådige og har lånt mye, og det er inntektene som bestemmes av tilbuds- og etterspørselsbalansen i utleiemarkedet.
Ringnes forbereder seg nå på tøffere tider, og han erkjenner at den nominelle renten er den som teller på kort sikt. I Eiendomsspar falt likviditetsbeholdningen fra drøyt 2,1 milliarder i 2021 til litt over 1,7 milliarder ved utgangen av fjoråret. Oppskriften blir ifølge Ringnes å ha nok kapital – rettere sagt tilgjengelig kontanter for å betale regninger som stiger:
– Rådet er å ikke løpe tom for kontanter. Man kan være uheldig å bryte med lånebetingelsene på gjeldsgrad når verdiene faller, men det vil banken tilgi, men banken aksepterer ikke at rentebetalingen uteblir. Da griper banken inn, uttalte Ringens fra scenen.
Og selv om bankene foreløpig har klart seg unna tap, er det andre kreditorer som har merket usikkerheten. Eiendomssyndikater er blant disse, som Arctic-syndikatet som eier Storebrands hovedkontor på Lysaker.
Ringnes er selv en av investorene i den børsnoterte kjøpesentersatsingen Aurora Eiendom. DN skrev for en måned siden at Ringnes' papirtap i Aurora har kommet opp i 80 millioner kroner.
Inflasjon som redning
Gjelden i Eiendomsspar var på 10,9 milliarder kroner ved årsslutt, hvorav 9,7 milliarder var rentebærende. Denne hadde en gjennomsnittlig rente på 3,8 prosent, opplyses det i årsrapporten. Selv om drøyt halvparten av gjelden er rentesikret, steg renten fra 2,6 prosent i løpet av fjoråret.
Nå vil den negative renten bidra, ifølge Ringnes:
– Det er fantastisk mye flott å si om inflasjon. Vi har en rente som ligger på tre–fire prosent, og med en margin blir den omkring fem prosent, samtidig som inflasjonen er seks, syv eller åtte prosent. Norge er et godt land i så måte. Vi har det mye bedre enn i Storbritannia, som må opp på en rente på 12 prosent for å få bukt med inflasjonen. Det kommer ikke til å skje.
– Som følge av pris- og lønnsvekst, som jeg venter vil sitte i seks–syv år, vil vi få negativ realrente i tre–fire år til. Den situasjonen er veldig fin å ha som eiendomsinvestor, utdyper Ringnes til DN.
Ringnes mener det ikke har vært ordentlig inflasjon siden 70-tallet, og han mener derfor inntektsutviklingen faktisk har en lys fremtid. Han påpeker at leieprisen for kontorlokaler vil stige til tross for hjemmekontorenes popularitet. Ringens mener det også er gode tider for handelslokaler, i hvert fall for «de gode objektene», og at hotellnæringens comeback etter koronapandemien har bidratt svært godt i eiendomsporteføljen.
– Negative realrenter er så bra for eiendom, da kan vi bare rulle oss penger og bare være glade. Da har inflasjonen hjulpet på leiene og da tåler man litt høyere rente, sier Ringnes.
Vil utnytte fallende priser
Markedsaktørene venter med spenning på de neste transaksjonene i annenhåndsmarkedet. Skulle prisingen på eiendom falle, vil flere måtte skrive ned verdien på porteføljene. Fortsatt står kjøpere og selgere et stykke fra hverandre, men ifølge Ringnes har det vært «flere» budgivere inne i et pågående salg – salget av bygget der shippinghuset Clarksons Platou holder til i Munkedamsveien vest for Oslo sentrum.
Selv venter Ringnes likevel å måtte skrive ned verdier på eiendom.
– Nå gjelder det å ha kontakter og kapital slik at man kan betale regningene og utnytte de fallende prisene, sier Ringnes.
(Vilkår)Copyright Dagens Næringsliv AS og/eller våre leverandører. Vi vil gjerne at du deler våre saker ved bruk av lenke, som leder direkte til våre sider. Kopiering eller annen form for bruk av hele eller deler av innholdet, kan kun skje etter skriftlig tillatelse eller som tillatt ved lov. For ytterligere vilkår se her.