Norske boligpriser har steget kraftig de siste årene. Fredag viste nye tall fra Eiendom Norge at de gjennomsnittlige boligprisene på landsbasis var 13 prosent høyere i februar i år enn i samme måned året før.

I et marked med stigende priser vil mange oppleve det som smertefritt å bytte bolig. Skulle markedet snu, kan konsekvensene fort bli store og hverdagen en helt annen dersom man har behov for å kjøpe seg nytt sted å bo.

Kan ikke regne med mellomfinansiering

– I markedet vi har nå vil mellomfinansiering normalt alltid ordne seg så lenge du har under 80 prosent belåning, sier kredittsjef Endre Jo Reite i Sparebank 1 SMN. Mellomfinansiering betyr at banken er villig til å låne kunden penger til å kjøpe en ny bolig før kunden har fått solgt sin eksisterende bolig. I denne mellomperioden tar dermed banken på seg risikoen for at kunden ikke får solgt sin eksisterende bolig til en pris som dekker utestående lån.

Skulle prisene falle ti prosent fra dagens nivå kan det bli langt mer utfordrende å bytte bolig:  

– Da vil mellomfinansiering – selv for de med 70 prosent belåning – ikke være noe man kan være sikker på å få lenger, sier Reite. 

Endre Jo Reite.
Endre Jo Reite. (Foto: Øyvind Elvsborg)

Kredittsjefen peker på at det er mindre enn ti år siden markedet var i akkurat en slik situasjon. I løpet av de ni månedene fra april til desember 2008 falt gjennomsnittlige boligpriser på landsbasis med 11 prosent. 

– Mellomfinansiering fikk man ikke. Vi skrur på forsiktigheten etter hvert som prisene faller, minner Reite om. 

85 prosent belåningsgrad

Det er de med høyest belåningsgrad som vil få det mest utfordrende med å bytte bolig ved et boligprisfall. 

Med et lån med maksimal belåningsgrad på 85 prosent av boligens verdi forsvinner mye av egenkapitalen dersom prisene faller ti prosent. 

– Hvis du er høyt belånt, forsvinner egenkapitalen fort, sier Reite og viser til følgende beregning: 

Har man ikke kapital å fylle på med, vil man ikke få mellomfinansiering dersom man skal bytte til en bolig med tilsvarende pris eller høyere. Reite viser til at banken typisk kan komme til å kreve sikkerhet mot ytterligere ti prosent boligprisfall. For å få mellomfinansiering må lånet reduseres kraftig:

Alternativet er å eventuelt selge først og kjøpe etterpå. Har man ikke kapital å fylle på med, vil man imidlertid være låst.

– Da kommer mange til å sitte fast i boligen sin uten mulighet til å bytte bolig, sier Reite.

Alternativet er å beholde boligen eller eventuelt selge og leie en ny bolig dersom man er nødt til å flytte. 

70 prosent belåningsgrad

Reites eksempel viser at også de med 70 prosent belåningsgrad vil kunne få problemer med å skaffe mellomfinansiering dersom boligprisene faller med ti prosent. 

Dersom banken krever sikkerhet mot ytterligere ti prosent boligprisfall vil ikke mellomfinansieringen nødvendigvis bli innvilget, ifølge Reite.

– Det blir en vurderingssak om banken tar sjansen på å være med, sier Reite. 

Som i forrige eksempel er alternativet uten mellomfinansiering å selge først og kjøpe senere. Med 70 prosent belåningsgrad vil man ha mulighet til å kjøpe bolig med tilsvarende kjøpspris uten å fylle på mer egenkapital: 

– Hvis man får solgt for 4,5 millioner kroner har man fremdeles nok kapital til å komme seg inn igjen. Det er først og fremst for de med høy belåning at det blir et problem. De kommer seg ikke videre i markedet, sier Reite.(Vilkår)Copyright Dagens Næringsliv AS og/eller våre leverandører. Vi vil gjerne at du deler våre saker ved bruk av lenke, som leder direkte til våre sider. Kopiering eller annen form for bruk av hele eller deler av innholdet, kan kun skje etter skriftlig tillatelse eller som tillatt ved lov. For ytterligere vilkår se her.