Når det snakkes om boligprisvekst som noe positivt og boligprisfall som noe negativt, blir en viktig forutsetning ofte glemt: Vi har alle behov for et sted å bo, gjennom hele livet.
Det faktum at vi alle har behov for et sted å bo, betyr at vi teoretisk er født med en såkalt udekket finansiell posisjon. Dette har en rekke viktige konsekvenser for hvordan vi bør tenke på det å kjøpe egen bolig og på boligmarkedet generelt.
Husholdninger som ikke eier egen bolig, må leie. De er dermed utsatt for de årlige endringene i leieprisene.
Eiere, derimot, mottar de tjenestene boligen «produserer», til en pris som ble bestemt den dagen de kjøpte boligen. Eiere har selvfølgelig også renterisiko om de har valgt flytende rente.
Utover dette har boligeiere først prisrisiko når de flytter og selger boligen. Er det lenge til en skal flytte vil nåverdien av denne risikoen være liten. Om eiertiden hadde vært uendelig, for eksempel ved at barna arver og bor i boligen etter foreldrene, ville det ikke vært noen risiko knyttet til svingninger i boligprisene.
Kjøper og selger vi bolig i det samme markedet, vil mye av den samme tankegangen fortsatt gjelde. Boliger som ligner på hverandre og som ligger i det samme området, vil typisk ha en lignende boligprisutvikling over tid. Kjøper og selger vi bolig flere ganger i det samme området for å bo der selv, vil vi med andre ord i liten grad være utsatt for risikoen knyttet til den generelle boligprisutviklingen i markedet.
Likevel må vi være oppmerksomme på at det finnes gode og dårlige boligkjøp og boligsalg, og at kjøp og salg generelt koster mye. Vi må også være klar over at dersom vi må selge rett etter at egenkapitalen har gått tapt på grunn av et fall i boligprisene, så kan dette gjøre det vanskelig å kjøpe bolig på nytt.
Til tross for at det å eie egen bolig gir beskyttelse mot boligprisvekst, bør vi derfor leie dersom vi vet at botiden blir kortvarig.
Eie av egen bolig gir altså beskyttelse mot boligprisvekst, og et slikt eierskap er derfor av en helt annen karakter sammenlignet med andre investeringer.
Samtidig: Argumentet om at det å eie boligen du selv bor i utgjør begrenset boligprisrisiko, betyr også at vi ikke blir rike av å eie egen bolig. Forpliktelsen vi har ved at vi må skaffe til veie tak over hodet til oss selv og familien stiger nøyaktig like fort som boligprisene. Dette skyldes at eie- og leieprisene følger hverandre med en faktor knyttet til rentenivået.
Eier du en bolig som dekker halvparten av ditt fremtidige boligbehov, for eksempel ved at du i dag eier og bor i en treromsleilighet, mens du om noen år har behov for et rekkehus fordi familien har vokst, da vil du være delvis beskyttet mot videre boligprisvekst.
Du vil være bedre beskyttet mot boligprisvekst enn om du hadde leid, men du vil fortsatt tape på at boligprisene stiger.
Selv om prisene på boliger som ligger i det samme området beveger seg noenlunde likt, kan forskjellene mellom ulike områder i Norge være betydelige. Boligprisene i storbyene, spesielt Oslo, har steget mye mer enn prisene på bygda. Dette skjer samtidig som Oslo, som hovedstad, er et sted mange har behov for å flytte til.
Det at politikerne i Oslo ikke ser ut til å ta boligprisveksten i byen på alvor, bør ikke bare irritere Oslos leietagere og familier som ønsker seg en større bolig. Det bør også irritere alle som enten selv planlegger å flytte til Oslo eller som har barn som kan få behov for å flytte dit i fremtiden.
Samtidig som eie av egen bolig gir beskyttelse mot boligprisstigning, er det bare noen få som blir rike av at boligprisene stiger. For å tjene på boligprisvekst må du enten eie flere boliger enn det du og familien din trenger, eller så må du planlegge å redusere ditt boligkonsum, enten ved å flytte til en mindre bolig eller til et sted der boligene er billigere.
Mange taper på boligprisvekst. Dette gjelder naturligvis alle som leier bolig eller som fortsatt ikke har etablert seg på boligmarkedet.
Det gjelder også de som har behov for å flytte til noe større og dyrere eller til en dyrere by.
For ordens skyld: Are Oust er medeier i eiendomsselskaper som investerer i både bolig- og næringseiendom.
(Vilkår)Copyright Dagens Næringsliv AS og/eller våre leverandører. Vi vil gjerne at du deler våre saker ved bruk av lenke, som leder direkte til våre sider. Kopiering eller annen form for bruk av hele eller deler av innholdet, kan kun skje etter skriftlig tillatelse eller som tillatt ved lov. For ytterligere vilkår se her.