I august 2021 var styringsrenten null prosent, og mange hadde boliglånsrenter under to prosent. 22 måneder og elleve renteøkninger senere er styringsrenten 3,75 prosent, og boliglånsrentene vil om noen uker ligge godt over fem prosent for de aller fleste.
Samtidig har boligprisene steget med litt over fem prosent fra august 2021 til mai 2023. Det var et lite fall i boligprisene på senhøsten i fjor, men boligprisene virker nesten upåvirket av renteøkningene.
Den høye inflasjonen, kombinert med solide buffere bygget opp under pandemien og oppmykning av utlånsforskriften, har motvirket renteeffekten. Nå er bufferne på vei nedover, og rentene fortsetter å øke.
Selv om andre priser ser ut til å fortsette å stige, må vi nok ruste oss for at boligprisene vil falle utover høsten.
Vanligvis tenker økonomer at høyere rente fører til:
- lavere inflasjon
- lavere forbruk og lavere aktivitet i økonomien
- høyere arbeidsledighet
- lavere boligpriser.
Det siste halvannet året har inflasjonen tiltatt, forbruket ikke svekket seg nevneverdig, aktiviteten holdt seg på et høyt nivå, ledigheten vært veldig lav og boligprisene har fortsatt å stige. Grunnene til at inflasjonen har holdt seg høy og at kronen har svekket seg så kraftig som den har, er mange og sammensatte, de diskuteres opp og ned av økonomer i avisene og er ikke noe jeg skal drøfte i denne artikkelen.
Men hvorfor har forbruket holdt seg oppe?
Betydelig sparing under pandemien gjorde at mange bygde opp en solid buffer som de kunne bruke på en regnværsdag. Så kom regnværsdagen, og sparingen begynte å falle. I fjor var spareraten på sitt laveste nivå på 14 år, og for inneværende år anslår Norges Bank negativ sparerate.
Mange har foreløpig ridd av dyrtiden ved å tære på bufferen. Ved å spe på litt fra sparekontoen hver måned, har man ikke trengt å tilpasse forbruket nevneverdig, og boliglånet har vært håndterlig – om enn merkbart dyrere.
Forsetter man å bruke av oppsparte penger, vil sparekontoen før eller siden gå tom. Hva skjer da? Jo, da må man tilpasse seg et høyere kostnadsnivå. Den høye sparingen under pandemien har gjort det mulig å utsette den negative effekten som en renteøkning typisk har på forbruket.
Renten påvirker fremdeles forbruket, men solide buffere har forskjøvet effekten.
Med dette i bakhodet kan vi se på boligmarkedet igjen. At boligprisene har fortsatt å stige når rentene har økt såpass mye, høres rart ut. Eller?
Samtidig som rentene har steget, har inflasjonen steget enda mer; realrentene har altså falt. Høyere inflasjon gir ofte høyere lønnsvekst. Også denne gangen. Gjelden blir ikke justert opp med prisstigningen, så en lavere andel av inntekten brukes på å betjene boliglån når prisveksten er høyere enn renteøkningene, i alle fall så fort man er blitt kompensert med høyere lønn.
I perioden frem til man kompenseres med høyere lønn, må de økte kostnadene dekkes på et eller annet vis. Her er igjen buffere gull verdt. De hjelper til å ri av stormen.
Siden mange husholdninger nå har mindre penger på sparekonto, kan vi vente oss et kraftigere gjennomslag fra rentene på boligprisene fremover. Om inflasjonen faller fremover, slik mange venter, vil realrentene stige. Det vil også virke negativt inn på boligmarkedet.
Dette taler for at renteøkningene vi har opplevd i mai og juni, samt de som er varslet fremover, vil ha en sterkere effekt på boligprisene enn de renteøkningene vi har lagt bak oss.
En annen faktor som har dempet den negative impulsen på boligmarkedet av høyere renter er endringen av utlånsforskriften i januar i år. Istedenfor å måtte tåle en renteøkning på fem prosentpoeng, skal låntagerne tåle en økning på «bare» tre prosentpoeng. Det betyr at færre rammes av denne stresstesten.
Det betyr også at noen av finansieringsbevisene som ble utstedt i fjor høst kunne fornyes med mer penger til å kjøpe bolig. Når boligkjøpere har mer penger å handle for, blir boligprisene høyere. En del låntagere «makser» lånet som banken er villig til å gi dem. For disse motvirket endringen av utlånsforskriften – de må tåle to prosentpoeng mindre i renteøkning enn før – nesten hele renteøkningen – omtrent to prosentpoeng – fra august 2021 til januar i år. Det har også satt en demper for gjennomslaget til boligmarkedet.
Renteøkningene som har kommet i år, vil ikke dempes på samme måte.
Bankene har en varslingsplikt på seks uker når boliglånsrentene skal økes. Det betyr at renteøkningen i mai først ble synlig i juni – men neppe veldig synlig i en måned med feriepengeutbetaling. Forrige ukes renteøkning får ikke gjennomslag til boliglånsrentene før på sensommeren.
Disse renteøkningene vil sette en demper for boligetterspørselen, og de vil nok ha sterkere effekt enn de foregående renteøkningene, både fordi effekten av endringen i utlånsforskriften er borte og fordi bufferen etter hvert begynner å krympe – og fordi realrentene er på vei opp.
I tillegg til dette vil fallet i forbruket, som vil komme før eller siden, føre til at produksjonen avtar og at arbeidsledigheten stiger. Det i seg selv demper boligetterspørselen og dermed boligprisene. Den som lever får se, men lite tyder på at boligprisene skal videre opp fremover.
Kanskje kommer den skikkelige effekten etter sommeren, når mange har blåst bort siste rest av bufferen på sydenferier og annen moro.(Vilkår)Copyright Dagens Næringsliv AS og/eller våre leverandører. Vi vil gjerne at du deler våre saker ved bruk av lenke, som leder direkte til våre sider. Kopiering eller annen form for bruk av hele eller deler av innholdet, kan kun skje etter skriftlig tillatelse eller som tillatt ved lov. For ytterligere vilkår se her.