Vi har hatt en vinter og vår med stor oppmerksomhet rundt priser husholdningene står over for, som strømpriser, drivstoffpriser, matpriser og rente. Finansminister Trygve Slagsvold Vedum har måttet svare for seg for om hvorvidt det er hold i hans påstand om at husholdningene vil få økt kjøpekraft.
I den forbindelse er det viktig å skjønne at også leieprisene i boligmarkedet vil øke med økt rente, og hvilke effekter leieprisendringene vil ha.
Det er flere grunner til at det er viktig å se på utviklingen i leieprisene. For leietagere utgjør leiekostnaden ofte en veldig høy andel av husholdningsbudsjettet. Leieprisene sier noe om boligkostnaden også for husholdninger i etableringsfasen.
Leiepriser er også viktig for å forstå boligmarkedet totalt sett.
Velferdsmessig er dette spesielt viktig, da vanskeligstilte grupper bruker en svært høy andel av sin inntekt på å betale husleien, gjerne opp mot 40 prosent.
La oss først ta for oss et par viktige sammenhenger:
Lønn og husleie følger hverandre tett. Det viser utviklingen i leiepriser i Oslo og lønn mellom 1970 og 2020.
- Rente og «yield» (brutto), altså avkastning, målt ved leie målt mot boligpriser i Oslo (begge per kvadratmeter), har begge falt siden 1990-tallet. Fallende bruttoyield kan leses som at boligprisene øker raskere enn leieprisene.
- Frem mot 2020 har ikke lavere renter ført til lavere leie i forhold til lønn. Dette står i kontrast til hva vi så på starten av 2000-tallet, da fall i renten førte til et leieprisfall.
- Disse sammenhengene, som jeg viser i to figurer, tegner et ganske foruroligende bilde av hva som kan skje fremover.
Selv om leieprisene befinner seg på normalnivåer sammenlignet med lønn, er bruttoyielden historisk lav. Selv ved begrenset renteoppgang må vi tro at bruttoyielden vil kunne øke fra cirka fire prosent og opp mot seks prosent. Relativt sett vil dette bety at leieprisene vil øke med 50 prosent sammenlignet med boligprisene.
En slik økning i bruttoyielden skjer gjennom at leieprisene øker med 50 prosent eller at boligprisene faller med 33 prosent – eller i en kombinasjon, noe midt i mellom disse to ytterpunktene.
I det første ytterpunktet, husleiene øker kraftig, vil vi få enorme negative velferdseffekter for dem som leier bolig. Dette er en allerede meget utsatt gruppe, som vi fremover vil vente at vil få mindre å rutte med til andre ting enn boutgifter.
I det andre ytterpunktet, hvor boligprisene faller bratt, vil det være de som sist har entret boligmarkedet som blir mest utsatt. Store negative formueseffekter vil antagelig ramme husholdningenes villighet til å bruke penger.
Sannsynligvis vil vi havne i en mellomting mellom disse to scenarioene, noe som i seg selv ikke er mindre skremmende.
Om Norges Bank er oppmerksom på situasjonen, vil banken måtte avveie de negative effektene på boligmarkedet av en renteøkning mot de negative effektene på inflasjonen ved å ikke heve renten. Dette vil antageligvis tvinge Norges Bank til å heve rentene med et lavere tempo enn det vi ellers ville ha gjort.
Grunnen til at vi har havnet i denne situasjonen, synes å være at lave renter har «kamuflert» at bolig er blitt dyrt, slik at man ikke har vært tilstrekkelig opptatt av å få bygget nok nye boliger.
Når renten nå er på vei opp, vil husholdningene måtte betale for denne «glippen» gjennom unødvendig høye bokostnader.
… også leieprisene i boligmarkedet vil øke med økt rente
(Vilkår)Copyright Dagens Næringsliv AS og/eller våre leverandører. Vi vil gjerne at du deler våre saker ved bruk av lenke, som leder direkte til våre sider. Kopiering eller annen form for bruk av hele eller deler av innholdet, kan kun skje etter skriftlig tillatelse eller som tillatt ved lov. For ytterligere vilkår se her.