Norges Bank satte nylig renten opp til 0,75 prosent og varslet en rad av nye rentehevinger. Den nye rentebanen innebærer at styringsrenten settes opp til 1,50 prosent innen utgangen av dette året, og deretter opp til 2,50 prosent i 2023.

Rentemarkedet tror styringsrenten skal enda høyere.

Marius Gonsholt Hov
Marius Gonsholt Hov (Foto: Thomas T. Kleiven)

For en boliglånskunde er alternativene såre enkle:

  • Stikke hodet i sanden og trøste seg med at både markedet og Norges Bank har tatt feil før.
  • Ta høyde for at renteoppgangen blir minst like bratt som Norges Bank nå har anslått.

Det første alternativet er fristende. Norges Bank har raslet med sablene før – bare for å bli overrasket av nye sjokk og forstyrrelser, som igjen har sørget for at rentene ble lavere enn sentralbanken opprinnelig hadde sett for seg. Men historien viser at hypotesen ikke alltid holder vann.

Det har vi sist sett i kjølvannet av pandemien, hvor renteplanene til Norges Bank er blitt nokså systematisk oppjustert, slik DNs Terje Erikstad viste forleden.

Så kan vi samtidig anta at det på et eller annet fremtidig tidspunkt vil oppstå nye forstyrrelser, som igjen vil gi en lavere styringsrente enn hva Norges Bank nå har siktet seg inn mot. Men på lang sikt er vi som kjent alle døde.

Og i mellomtiden skal vi betale renter og avdrag.

Norges Bank er ikke alene om å ha fått det travelt. De store sentralbankene har for det første undervurdert styrken og persistensen i inflasjonssjokket som har oppstått under pandemien. Tilbudssideutfordringene viste seg å ikke være forbigående. Med enorme penge- og finanspolitiske stimulanser på etterspørselssiden, har dette gitt ubalanser som har fått det generelle prisnivået til å skyte i været.

Den russiske angrepskrigen mot Ukraina har gjort vondt verre, men den er bare en tilleggsforklaring for den høye inflasjonen.

Sentralbankenes revurdering er at det haster stadig mer å få bukt med denne inflasjonsutviklingen. For å gjenopprette en bedre balanse mellom etterspørsel og produksjonskapasitet i økonomien, må rentene settes høyt nok til at de har en direkte innstrammende effekt på etterspørselen.

Nettopp denne innstramningen kan også ramme boligmarkedet.

Så langt har vi i Handelsbanken hatt et ganske nøkternt og positivt syn på boligprisene fremover. Vi har antatt at lønnsoppgangen vil utligne effekten av økte utlånsrenter, med nettoeffekt at boligprisene stiger videre i et moderat tempo.

Hvis vi nå heller får en situasjon hvor rentene må tvinges enda mer opp, øker også sannsynligheten for boligprisfall.

I det følgende har jeg sett litt nærmere på effekten av en raskere renteoppgang, slik Norges Bank nå har anslått. Analysen tar utgangspunkt i en enkel modell, hvor boligprisene forklares av kjente størrelser som utlånsrente, befolknings- og inntektsvekst, og tilbudsside. Rentens isolerte virkning er sterk, jevnfør også beskrivelsene til André Kallåk Anundsen (DN 8. mars).

Jeg finner at Norges Banks siste rentebane trekker ned boligprisene med fire-fem prosent, relativt til et scenario hvor Norges Bank hadde holdt seg til de opprinnelige renteplanene fra desember (som vist i figuren). Skulle markedet få rett i at Norges Bank vil ta i enda mer enn signalisert nå, kan den negative impulsen til boligmarkedet bli enda sterkere.

Det er viktig å skille mellom netto- og bruttoeffekter i boligmarkedet, slik Anundsen også argumenterte godt for. Regneøvelsen jeg nettopp viste til, gir kun et bilde av den isolerte boligprisvirkningen som følger av Norges Banks oppjustering av renteplanene. Men det er åpenbart andre forhold som også spiller inn, og som gjør at jeg uansett tror på en mykere landing for boligmarkedet: Husholdningenes lønnsinntekter er stadig mer på vei oppover, i tillegg til at boligbyggingen fortsatt er lav, for å nevne noen opplagte kandidater.

Risikoen for boligprisfall skal likevel ikke ignoreres.

I Norges Bank mener de selv at de setter opp renten i et roligere tempo enn hva de ellers kunne ha gjort. Men vi merker oss at de likevel antar at boligprisene vil falle inn i neste år. Skulle vi faktisk se en nedgang i boligmarkedet, er det altså ikke gitt at Norges Bank vil bremse renteopptrappingen.(Vilkår)Copyright Dagens Næringsliv AS og/eller våre leverandører. Vi vil gjerne at du deler våre saker ved bruk av lenke, som leder direkte til våre sider. Kopiering eller annen form for bruk av hele eller deler av innholdet, kan kun skje etter skriftlig tillatelse eller som tillatt ved lov. For ytterligere vilkår se her.

Hvis vi får en situasjon hvor rentene må tvinges enda mer opp, øker også sannsynligheten for boligprisfall