Norges Bank tar vanligvis heisen ned og trappen opp når de skal sette styringsrenten. Det siste året har den tatt heisen opp. Det får konsekvenser i alle deler av økonomien – inkludert boligmarkedet.
Boligprisene har allerede falt med 2,6 prosent sesongjustert fra toppen i august, og vi i Handelsbanken Capital Markets tror Norges Bank «bare» har en siste 25 punkters heving igjen i mars før den sier seg ferdig. Mesteparten av hevingene er dermed tilbakelagt.
Vi tror nærmest halve boligprisfallet allerede er unnagjort, sesongjustert.
2023 blir et år hvor boligprisene skal finne en ny likevektspris gitt det nye nivået på boliglånsrenten. Vi tror boligprisene neste år vil falle med fire prosent, sett som gjennomsnitt år mot år.
Norges Bank sin doble renteheving i september, i tillegg til hevingen i november og desember, synes trolig ikke i boligprisstatistikken helt enda. Det ser vi først i tallene for desember og de tre første månedene av 2023.
Derfor tror vi prisfallet vil fortsette, sesongjustert, helt frem til mai. Januar er den måneden hvor boligprisene normalt økter mest, sesongfaktoren er på 2,5 prosent. Våren er en tid hvor boligmarkedet normalt sett er sterkt.
Vi ser for oss prisvekst i januar, men at prisene stiger mindre enn det som er normalt – altså et sesongjustert fall (nominelt).
Det er en rekke lovendringer som trer i kraft fra årsskiftet. For det første har regjeringen besluttet å endre stresstesten i utlånsforskriften. Det innebærer at man nå blir testet mot en boliglånsrente tre prosentpoeng høyere enn den eksisterende, sammenlignet med fem prosentpoeng tidligere, med en minimumsrente på syv prosent.
Hvor stor blir denne effekten?
Ifølge Finanstilsynets boliglånsundersøkelse var det kun fem prosent av nye nedbetalingslån som ble gitt etter august, med beregnet likviditetsunderskudd. Samtidig ville denne andelen trolig øke dersom boliglånsrenten kommer opp på 4,25 prosent, noe som innebærer en stresstest på 9,25 prosent. Det ville ha satt en begrensing på hvor mye lån bankene ville ha gitt, sammenlignet med en stresstest på 7,25 prosent.
Vi tror endringen i forskriften vil dempe fallet.
På den andre siden kan ny finansavtalelov sette en begrensing i antall kunder som får mellomfinansiering ved nytt boligkjøp. Det kan føre til en opphoping av antall usolgte boliger ved starten av året, som igjen kan forsterke boligprisfallet sesongjustert. På et tidspunkt skal de som har fått solgt boligen sin også ut i det samme markedet for å kjøpe en ny bolig. Da kan omsetningene igjen ta seg opp og boligprisfallet dempes.
Vi tror ikke på noe oppsving i boligmarkedet etter at bunnen er nådd, men mer en moderat utvikling. Ut mot tidlig sommer tror vi boligprisene har «stabilisert» seg på et nytt nivå.
Det er noen forhold som demper boligprisfallet: Etter et år med reallønnsnedgang kan vi i år vente en reallønnsvekst. Vi i Handelsbanken venter en lønnsvekst på 4,6 prosent og en inflasjon på 4,1 prosent. Det er selvfølgelig stor usikkerhet om prisutviklingen fremover, men høy lønnsvekst vil være en faktor som trekker oppover. I tillegg er nettoinnvinningen på sitt siden 2014, slik at etterspørselen etter bolig absolutt vil være til stede i tiden fremover.
Når vi kommer ut mot høsten pleier alltid boligprisene å falle, og det tror vi skjer i år også. I kontrast til høsten vi har bak oss, hvor boligprisene falt mer enn normalt, tror vi boligprisene i år kommer til å falle i takt som en helt normalt høst.
Og hva med Oslo?
Boligmarkedet i hovedstaden er svært rentesensitivt. I utgangspunktet skulle man trodd boligprisene i Oslo vil falle mer enn de nasjonale boligprisene det kommende året, etter alle rentehevingene fra Norges Bank. Vi tror ikke det.
For det første er det bygget for få boliger i Oslo: Til og med november i fjor var det gitt igangsettingstillatelser til 1667 boliger, mens snittet siden finanskrisen er på 2771 boliger.
I tillegg tror vi at boligprisfallet i Oslo blir begrenset av endringen i egenkapitalkravet for sekundærboligkjøp, som reduseres fra 40 til 15 prosent. I en situasjon med høy leieprisvekst og fallende boligpriser kan utleiebolig bli en attraktiv investering for flere. Når nettoinnvandringen er så høy som den er, og det ser ut til å komme minst like mange flyktninger fra Ukraina neste år, holder det leieprisveksten oppe.
Av de nevnte grunnene tror vi boligprisene i Oslo vil øke mer enn de nasjonale boligprisene etter det ventede bunnpunktet. Resultatet blir da samme gjennomsnitt for Oslo som for Norge på årsbasis: et prisfall på fire prosent.
(Vilkår)Copyright Dagens Næringsliv AS og/eller våre leverandører. Vi vil gjerne at du deler våre saker ved bruk av lenke, som leder direkte til våre sider. Kopiering eller annen form for bruk av hele eller deler av innholdet, kan kun skje etter skriftlig tillatelse eller som tillatt ved lov. For ytterligere vilkår se her.