Vi er blitt vant til at boligprisene stiger mer enn leieprisene, og vi har helt glemt at dette er blitt muliggjort av at rentene har hatt fallende trend gjennom 40 år.
Etter at styringsrentene har skrapt bunnen, har rentene økt med tre prosentpoeng i løpet av knappe to år. Renteoppgangen burde ha ført til en betydelig korreksjon i boligmarkedet, noe som foreløpig er uteblitt.
Samtidig er det trendmessige fallet i rentene over. Det kan synes som om boligkjøperne ikke har fått med seg dette skiftet, noe som setter boligmarkedet i en sårbar situasjon.
For ganske nøyaktig ett år siden påsto jeg i herværende spalte at leieprisene kom til å stige. Jeg viste frem en figur av sammenhengen mellom direkteavkastningen – «bruttoyielden» – i boligmarkedet i Oslo og tiårige norske statsobligasjoner. Jeg poengterte videre at en økning i bruttoyieldene fra fire til seks prosentpoeng krevde at leieprisene øker med 50 prosent eller at boligprisene faller med 33 prosent – eller i en kombinasjon, noe mellom disse to ytterpunktene.
Ser vi på figuren på nytt ser vi en bitte liten bedring i bruttoyielden fra rentebunnen, men ikke i nærheten av hva økningen i de lange rentene normalt skulle tilsi. Bruttoyielden og de lange rentene har ikke vært nærmere hverandre siden rett før finanskrisen i 2007.
Det kan være fristende å gjenta prediksjonen fra i fjor om at leieprisene skal opp, men la meg heller drodle over mulige grunner til at korreksjonen i boligmarkedet foreløpig ikke har vært større.
La meg presentere tre mulige alternative forklaringer:
- Boligkjøperne har ikke fått med seg renteøkningen eller tror at den er midlertidig.
Mange som har kjøpt boliger på nyåret, har gjort det med finansieringsbevis utstedt ved lavere rentenivåer enn dagens og før Norges Banks to varslede renteøkninger. Før den siste tids utvikling var flere eksperter ute og spådde at rentene kunne begynne å peke nedover igjen allerede til høsten, mens Norges Banks rentebane nå peker i retning av en høyere rente enn dagens frem til godt ute i 2025. Dette, sammen med at husholdningene hadde oppsparte midler etter koronaen, kan ha gjort at boligkjøpere har tenkt at de har råd til å sitte gjennom en kort høyrenteperiode, og slik utsatt boligprisfallet.
- Boligkjøperne tror at boligprisene skal mer opp, slik at de får avkastningen sin gjennom prisstigning i stedet for gjennom direkteavkastning.
Boligkjøperne oppfatter at det bygges for få nye boliger i de store byene og at nyboligbyggingen har stoppet opp. Utbyggere i Oslo kjøper tomter på priser som forutsetter høyere nyboligpriser enn dagens, noe som på kort sikt lett kan bli en selvoppfyllende profeti. Problemet med dette alternativet er bare at om boligprisene øker raskere enn leieprisene (når rentene ikke faller), så er det kun en utsettelse av den nødvendige priskorreksjonen ved at eie- og leieprisene må finne tilbake til hverandre.
Dersom leieprisveksten ikke tar igjen boligprisveksten, krever det en stadig tiltagende boligprisvekst for å forsvare de nye boligkjøpene. Og om boligprisene forlater det fundamentale forholdet mot leieprisene, kan vi etter hvert ende opp i en boligprisboble.
- I det tredje alternativet har boligkjøperne kjøpt boliger fordi det er noen samfunnet sier at en må eie, uten hensyn til om det er økonomisk lurt å eie bolig.
En situasjon med lav arbeidsledighet og gode lønner for de fleste, sammen med sterke sosiale normer rundt det å eie egen bolig, endrer boligmarkedet for alltid. De fundamentale forholdet mellom boligpris og leiepris, som alltid har eksistert, opphører, og boligmarkedet i de store byene blir forandret for alltid.
Om en ikke tror at leietagere har mye å gå på økonomisk, vil dette scenarioet enten presse standarden på leieboligene nedover, eller så vil dagens leietagere presses ut av bykjernen i de store byene. Dette følger bare av at profesjonelle utleiere ikke vil godta lavere avkastning i bolig enn i andre investeringsobjekter.
Av disse tre alternative forklaringene så tror jeg mest på det første alternativet og at boligprisene dermed vil dempe seg utover året. Jeg må imidlertid innrømme at det kanskje like gjerne er hjertet som hjernen som styrer det valget, da jeg ikke liker å tenke på konsekvensene av alternativ to og tre.
Uansett: At boligkjøperne knapt kjenner til noe annet enn at boligprisene stiger mer enn husleiene, vil føre oss inn i en sårbar situasjon nå som tiden for stadig fallende renter synes å være over.(Vilkår)Copyright Dagens Næringsliv AS og/eller våre leverandører. Vi vil gjerne at du deler våre saker ved bruk av lenke, som leder direkte til våre sider. Kopiering eller annen form for bruk av hele eller deler av innholdet, kan kun skje etter skriftlig tillatelse eller som tillatt ved lov. For ytterligere vilkår se her.