I mai i fjor skrev jeg i denne spalten om beregningen av avkastningsutvikling som Prognosesenteret gjør. Nå kan vi oppsummere hvordan fjoråret gikk. Hovedtendensen er at tapsandelen steg, andelen med stor gevinst falt og medianavkastningen falt gjennom andre halvår i fjor.
Tap kan defineres på mange ulike måter. Vi har valgt å definere det som tap dersom den årlige avkastningen er negativ i perioden boligen var eid. Dermed kan vi også skille på store og små tap, og ikke minst: store og små gevinster.
Ferske tall for desember viser at tapsandelen nasjonalt var 13 prosent denne måneden, som er omtrent uendret fra samme måned i 2021.
Her gjengir jeg månedene da salget ble tinglyst, altså ved overtagelse. Boligene kan ha blitt kjøpt når som helst tidligere, men vi ser at de fleste tinglysninger skjer to-tre måneder etter budaksept.
Ser vi på fjoråret som helhet, var tapsandelen nasjonalt 11 prosent, som var en nedgang fra 16 prosent i 2021.
I andre enden av skalaen finner vi at ni prosent av salgene i desember fikk mer enn ti prosent årlig avkastning i perioden de var eid (definert som «stor gevinst»), en liten nedgang fra 11 prosent i samme måned i 2021.
Fjoråret som helhet resulterte i at 12 prosent av boligsalgene nasjonalt endte med stor gevinst, marginalt høyere andel enn i 2021.
Medianavkastningen forteller oss noe om hva som er vanlig å oppnå i boligmarkedet. Her ser vi at det typiske tinglyste boligsalget i desember oppnådde en årlig avkastning på 3,9 prosent i perioden boligen var eid. Dette er litt lavere enn tilsvarende måned året før.
For fjoråret som helhet var medianavkastningen 4,4 prosent, mot 4,1 prosent året før. Vi ser et tydelig skille etter sommeren i fjor: etter dette har tapsandelen økt, mens andelen med stor gevinst og medianavkastningen har falt.
Sist tapsandelen var så lav som den var i fjor sommer, var sommeren 2007. Og vi vet hva som skjedde den gangen: Tapsandelen skjøt i været frem til våren 2009 og falt deretter igjen. Men det var ikke før i 2012–13 at tapsandelen kom seg i nærheten av før-finanskrise-nivå igjen.
På grunn av transaksjonskostnadene fører flat prisutvikling til at salg havner i tapsbunken. Prisfallet gjennom høsten i fjor vil prege tinglysningene i begynnelsen av inneværende år, og gjennom 2023 får vi i beste fall flat prisutvikling. Mest sannsynlig en svak prisnedgang.
Fremover vil tapsandelen uten tvil stige igjen, men lite tyder på at den skal stige like mye som under finanskrisen.
Blant de større kommunene – kommuner med minst 10.000 innbyggere – finner vi fremdeles de høyeste tapsandelene på Sør-Vestlandet, og Haugesund, Karmøy og Sandnes har 30–35 prosent. Selv om de her har kommet seg betydelig ned, spesielt i Stavanger.
Oslo hadde landets laveste tapsandel i fjor (3,3 prosent), med Bodø på annenplass. De neste plassene på listen er alle kommuner på Østlandet.
Avkastningsberegningen viser altså hva folk sitter igjen med når de selger boligen sin. Det er en god indikator på hvordan egenkapitalen i bolig utvikler seg rundt om i landet og over tid.
(Vilkår)Copyright Dagens Næringsliv AS og/eller våre leverandører. Vi vil gjerne at du deler våre saker ved bruk av lenke, som leder direkte til våre sider. Kopiering eller annen form for bruk av hele eller deler av innholdet, kan kun skje etter skriftlig tillatelse eller som tillatt ved lov. For ytterligere vilkår se her.