Hva skjer med den regionale boligprisutviklingen på Østlandet fremover?
Gjennomsnittlig kvadratmeterpris på bolig var nesten 90.000 kroner i Oslo ved inngangen til 2022, mens den var litt over 45.000 kroner i Tønsberg. Det viser tall fra Eiendom Norge.
Samtidig viser sykepleierindeksen til Eiendomsverdi at en enslig sykepleier, med dagens regler i utlånsforskriften, kunne kjøpe under to prosent av de omsatte boligene i Oslo i fjor. I Tønsberg kunne han kjøpe nesten 30 prosent.
Bolig er dyrt i Oslo, men ikke dyrt innenfor pendleravstand til Oslo.
Det er tegn til at pandemien og økt bruk av hjemmekontor – ikke for sykepleiere, riktignok – bidro til økt etterspørsel for boliger i byer med lavere prisnivåer. Kanskje forsterkes en slik trend av høyere renter i tiden fremover?
Det er ikke noe nytt at det er dyrt å kjøpe bolig i Oslo. Prisen på bolig har økt mer i hovedstaden de siste ti årene enn i de fleste andre byer på Østlandet. Dette har ført til at folk med gjennomsnittlige inntekter har råd til å kjøpe stadig færre av de omsatte boligene.
Likevel har etterspørselen holdt seg høy, og kjøpene er blitt finansiert av stadig høyere gjeld. For en gitt rente, betyr dette at en større del av inntekten beslaglegges av renter og avdrag.
Finnes det en smertegrense?
Ja, om prisene blir tilstrekkelig høye er det mange som ikke får råd til å kjøpe bolig i hovedstaden. Kanskje ser vi konturene av dette allerede; de siste to årene har prisveksten på boliger vært sterkere i Tønsberg enn i Oslo.
Pandemien kan ha fungert som en koordineringsmekanisme. Før pandemien tenkte mange på hjemmekontor som synonymt med «gjemmekontor». Det vanligste var å møte på kontoret hver dag, hele uken. Det var derfor vanskelig å jobbe i Oslo uten å også bosette seg innenfor rimelig reiseavstand fra hovedstaden. Valget for mange var derfor: Bo dyrt og ha mange interessante jobber å velge mellom, eller bo billig og ha dårligere tilgang på arbeidsmarkedet.
Det er tegn til at pandemien kan ha endret denne avveiningen i form av økt bruk av hybride kontorløsninger og digitale arbeidsflater.
Teknologien har vært der lenge, men det koordinerte skiftet mot å (delvis) jobbe digitalt under pandemien kan ha økt nettverkseffektene og den relative produktiviteten ved å jobbe hjemmefra; digitale arbeidsflater får større verdi desto flere som bruker dem.
Forskning viser også tegn til god produktivitet på hjemmekontoret (Davis m.fl., 2021), selv om en hybrid løsning trolig er å foretrekke for å stimulere kreativitet og nytenkning (Brucks & Levav, 2022).
Det er selvfølgelig veldig mange som ønsker å bo i Oslo av helt andre grunner enn tilgang på arbeidsmarkedet; kaffe latte, barer på hvert hjørne, et godt kultur- og utelivstilbud. Det finnes nok likevel en del mennesker som ville ha vært villige til å bytte ut opera med båtturer i skjærgården – dersom tilgangen på arbeidsmarkedet ikke ble begrenset ved å flytte på seg. Men tid er som kjent en knapp ressurs.
Det betyr at samlet jobbreisetid for disse menneskene vil kunne være en faktor som er med på å avgjøre flyttebeslutningen.
Dersom man reiser færre ganger til kontoret, vil det totale tidsbudsjettet til reiser for dem som allerede vurderte å flytte til Tønsberg, falle. Samtidig ville Tønsberg ha havnet innenfor tidsbudsjettet til dem som tidligere begrenset seg til å kikke etter bolig i Drammen. Alt annet gitt bidrar økt bruk av hjemmekontor til at det blir relativt mer gunstig å flytte til Tønsberg.
Alt annet er sjelden gitt, og det er det heller ikke nå. Internasjonalt snakker man om trender som «the great reshuffling» – folk flytter til billigere steder enn før – og «the race for space» – folk ønsker seg større boliger. Dette er faktorer som kan vippe også han som før pandemien ikke ville flytte til Tønsberg, uavhengig av tidsbudsjett, siden preferansene for en større bolig har endret seg.
Kan de varslede renteøkningene forsterke disse tendensene?
Når bolig er dyrt, blir gjelden vanskelig:
- Anta at du har 1,5 millioner i egenkapital og at du ønsker å kjøpe en leilighet på 100 m²
- I Oslo koster denne ni millioner kroner. I Tønsberg koster den 4,5 millioner.
- Du bruker opp egenkapitalen, låner resten, og tar et 30 års annuitetslån.
- Dersom vi innen utgangen av 2024 får en rente som anslått av Norges Bank, og dersom dette har fullt gjennomslag til boliglånsrentene, vil månedsutgiftene øke med 7000 kroner for boligen i Oslo. I Tønsberg: 2800 kroner.
Renteøkningenes innhugg i lommeboken blir derfor mindre for den som kjøper bolig i Tønsberg.
Hensynet til likviditet kan være en tilleggsfaktor som øker etterspørselen etter boliger i byer med lavere prisnivåer. Utviklingen i disse trendene vil være svært viktige for hvordan vi tenker rundt by- og regionsutvikling.
(Vilkår)Copyright Dagens Næringsliv AS og/eller våre leverandører. Vi vil gjerne at du deler våre saker ved bruk av lenke, som leder direkte til våre sider. Kopiering eller annen form for bruk av hele eller deler av innholdet, kan kun skje etter skriftlig tillatelse eller som tillatt ved lov. For ytterligere vilkår se her.