Tvangssparing i bolig har historisk vært et tema økonomer har vært opptatt av. Nå har høy prisstigning igjen gjort temaet aktuelt. Hvor stor denne tvangssparingen blir, vil være avgjørende for boligprisene fremover.
Selv om de nominelle rentene er på vei opp, er realrenten etter skatt, eller kostnaden ved å låne penger, historisk lav fortsatt. Det er selvfølgelig mulig at vi får høye realrenter etter skatt. Likevel er sannsynligheten større for at det er tvangsparingen som kommer til å bli for høy.
Da vil boligprisene falle.
Tvangssparing er en av grunnene til at mange historisk har spart seg opp store boligformuer. Sparing i bolig kommer av at utgiftene en har ved å eie boligen en bor i – utleggene – er høyere enn de faktiske kostnadene.
- Utgiftene omfatter blant annet forsikring, kommunale avgifter, eiendomsskatt, utgifter til oppussing, renter og avdrag.
- Kostnadene omfatter blant annet forsikring, kommunale avgifter, eiendomsskatt, kostnader til vedlikehold og kapitalkostnader.
Forskjellen mellom disse to størrelsene er grovt sagt avdraget på lånet og inflasjonsdelen av renten.
Selve tvangssparingen er knyttet til den delen av nedbetalingen som medfører en uønsket forflytning av konsum mellom perioder. Tvangssparingen kan her være med på å påvirke boligprisene negativt om husholdningene velger å redusere sitt boligkonsum fordi tvangssparingen blir for ubehagelig.
Nedbetalingen av lånet består som nevnt av to elementer: avdragsbetalingene og inflasjonsdelen av renten. Inflasjonsdelen av renten er bankens kompensasjon for at verdien av pengene falle. For låntager er inflasjonsdelen av renten i praksis et avdrag, fordi den reelle byrden ved å betale ned resten av lånet er blitt lavere som følge av den generelle prisstigningen.
Når inflasjonen er høyere så er realverdien av tilbakebetalingen høyere de første årene og lavere de siste årene, slik figuren viser. Forskjellen mellom realverdien av betalingene med inflasjon på to prosent og fem prosent og realbetalingen ved null prosent inflasjon utgjør inflasjonsdelen av rentebetalingen.
Ettersom inflasjonsdelen av renten fungerer som et avdrag, ser vi at realverdien av betalingene mot slutten av perioden blir lavere med høyere rente.
Igjen ser vi at vi får et skille mellom utleggene ved å låne penger – de nominelle rentene – og kostnaden ved å låne penger – den reelle renten.
Her kan vi legge til en liten artighet: Fordi låntager får skattefradrag for de nominelle rentene, blir realrenten etter skatt lavere ved fem prosent inflasjon enn ved to prosent inflasjon, selv om realrenten før skatt var to prosent i begge tilfellene (0,5 prosent mot 1,1 prosent).
Høyere inflasjon gir reguleringsmyndigheter, banker og kunder en rekke valg. Både avdragene og inflasjonsdelen av renten betaler ned på lånet. Høy inflasjon er i seg selv ikke en grunn for å betale ned lån raskere, særlig dersom den høye inflasjonen sammenfaller med dårlige tider.
Vi bør heller ha forhøyet sparing i gode tider.
Dessverre ser vi ofte det motsatte, hvor husholdninger har valgt å låne opp på boligene sine til forbruk i gode tider. Noen låner opp så mye at utgiften ved å bo blir lavere enn kostnaden, slik at de i praksis har negativ sparing.
Heller ikke boliglånsforskriften synes å være godt tilpasset endringer i inflasjonen. Boliglånsforskriften tvinger forgjeldede mennesker til å spare mye mer når inflasjonen er høy, slik Gisle James Natvik påpekte i kronikk her i avisen 7. juni.
Også banker kan ha en tendens til å øke kravet til kundenes sparing i dårlig tider. Så vi får se hvordan det går denne gangen.
Vi bør heller ha forhøyet sparing i gode tider
(Vilkår)Copyright Dagens Næringsliv AS og/eller våre leverandører. Vi vil gjerne at du deler våre saker ved bruk av lenke, som leder direkte til våre sider. Kopiering eller annen form for bruk av hele eller deler av innholdet, kan kun skje etter skriftlig tillatelse eller som tillatt ved lov. For ytterligere vilkår se her.