De nyeste tallene fra Eiendom Norge viser at boligprisene var uendret fra desember til januar. Men boligmarkedet kan ikke friskmeldes av den grunn, ikke ennå, siden boligprisfallet trolig dempes midlertidig av endringen i utlånsforskriften.

Den har gitt mer finansiering til boligkjøpere som allerede var i markedet for boliger.

André Kallåk Anundsen
André Kallåk Anundsen (Foto: Gorm K. Gaare)

Om boligprisene følger samme mønster som de siste 20 årene, kan vi vente at boligprisene totalt faller med fem til åtte prosent, og at fallet varer i åtte til 17 måneder. X-faktoren denne gangen er at rentene er på vei mot et høyere normalnivå enn vi har opplevd på en stund.

Den store støtdemperen nå, er tilbudssiden.

Boligprisene, som målt ved Eiendom Norges boligprisindeks, har falt med litt over fire prosent siden toppen i august i fjor. Det kan høres ut som starten på en solid nedtur, men noe av fallet skyldes at boligprisene normalt stanger litt i veggen mot slutten av året. Det ser vi ofte, og det er blant annet knyttet til transaksjonsvolumer. Dette bør man selvfølgelig ta hensyn til i beregningene, ellers behandler man en nedtur som starter på høsten annerledes enn en nedtur som starter på våren.

Fallet er 2,5 prosent når vi korrigerer for de normale svingningene vi observerer i boligprisene gjennom året, og ser på de såkalte sesongjusterte boligprisene. Dramatisk? Ikke veldig.

Fra januar 2003 og frem til januar i år steg boligprisene for landet som helhet med formidable 217 prosent. Men selv om boligprisene i det store bildet har steget kraftig over disse årene, er det også perioder med nedgang. Ved å anvende enkle, statistiske algoritmer for å finne vendepunkter, kan vi datere perioder med oppgang og nedgang i boligmarkedet.

En slik analyse viser at boligmarkedet har hatt fire perioder med oppgang, og tre perioder med nedgang, de siste 20 årene.

Tallene viser at:

  • Oppgangsperiodene varer fra tre til fire år.
  • Den lengste nedgangen varte i halvannet år, og inntraff i forbindelse med finanskrisen.
  • Den korteste nedturen var i 2013, og den varte i syv måneder.
  • Vi kan trygt si at mønsteret på 2000-tallet er at oppgangene varer lengre enn nedgangene.
  • Økningen i boligprisene i oppgangsperiodene har ligget på mellom 30 og 40 prosent.
  • Den dypeste nedgangen var i forbindelse med finanskrisen, hvor de sesongjusterte boligprisene falt med åtte prosent.

Om vi gjetter at denne gangen ikke er så annerledes, og husker at fallet er rundt tre prosent de siste fem månedene sett under ett, betyr det at vi kan se for oss at boligprisene skal falle med ytterligere to til fem prosent de neste 6–12 månedene, før vi beveger oss inn i en ny oppgang.

Flere forhold taler for dette: rentetoppen er nær, stresstesten i utlånsforskriften er blitt myknet opp, og det bygges færre boliger, som på sikt presser prisene oppover.

Hva kan være annerledes denne gangen?

Et viktig forhold er at norske husholdninger er høyt belånt. Med høyere renter blir gjelden dyrere. De siste 30 årene har det vært en global nedgang i rentene. Denne gangen stiger rentene globalt, og de fleste forventer høyere renter i noe tid fremover.

Et permanent høyere rentenivå demper noe av lånelysten blant husholdningene, som taler for at det tar noe tid før boligprisene stiger igjen.

Ved å titte på historiske tall fra SSB som strekker seg tilbake til 1980-tallet, ville vi sett at boligmarkedet tidligere har opplevd en skikkelig smell – i perioden 1988 til 1993 falt boligprisene med mer enn 30 prosent nominelt.

Står vi overfor bankkrisen 2.0?

Lite trolig. Boligprisfallet på starten av 1990-tallet sammenfalt med en kraftig realøkonomisk nedtur, en betydelig økning i arbeidsledigheten, og i forkant var det en massiv deregulering av kredittmarkedene. Til sammenligning ventes nå en moderat nedtur i realøkonomien, og de siste 15 årene har vært preget av en reregulering av kredittmarkedet.

Det er også vanskelig å se for seg et boligprisfall av samme størrelsesorden som under bankkrisen, uten at vi først får en betydelig økning i arbeidsledigheten. I 1988 var ledigheten vesentlig høyere enn i dag, og den fortsatte å stige markant utover begynnelsen av 1990-tallet.

Nå er ledigheten knappe to prosent, og den forventes å stige moderat de neste årene.

I sum ser det ikke ut til at denne nedturen er så annerledes enn tidligere nedturer de siste 20 årene. Rentene har økt fra svært lave nivåer, og da er det helt naturlig at boligprisene faller.

Dette er nok ikke fullt priset inn enda, så det er for tidlig å friskmelde boligmarkedet – boligprisene vil trolig fortsette å falle i deler av 2023. Etter det vil rentene normaliseres, og en svak tilbudsside vil bidra til å snu nedgang til oppgang i boligmarkedet.

Den største utfordringen boligmarkedet står overfor er fremdeles at det over tid har blitt bygget for få boliger der folk ønsker å bo.

(Vilkår)Copyright Dagens Næringsliv AS og/eller våre leverandører. Vi vil gjerne at du deler våre saker ved bruk av lenke, som leder direkte til våre sider. Kopiering eller annen form for bruk av hele eller deler av innholdet, kan kun skje etter skriftlig tillatelse eller som tillatt ved lov. For ytterligere vilkår se her.