– Dette er helt vilt, utbryter seniorøkonom Sara Midtgaard i Handelsbanken mens hun studerer tallenes tale i hovedstaden:
Mens boliger i snitt ble 1,9 prosent billigere på landsbasis, falt Oslo-prisene med 3,2 prosent i oktober. Det viser den siste boligrapporten fra Eiendom Norge, som ble lagt frem torsdag.
Faller vanligvis om høsten
Det er vanlig at boligprisene over hele landet faller om høsten, men ikke så mye. Oktober-tallene er de svakeste siden finanskrisen. Justerer man for sesongvariasjoner, ender Oslo fortsatt med et boligprisfall på 1,7 prosent.
– Norges Bank hadde nok ikke sett for seg at det skulle ta så lang tid før renteøkningene fikk effekt. Nå kommer effekten, og den er sterk, sier sjeføkonom Nejra Macic i Prognosesenteret.
Meglerbransjen sier alt tyder på at Norges Bank er hoveddriveren. Carl Geving, sjefen i Norges Eiendomsmeglerforbund, kaller renteoppgangen «brå og brutal».
– Vi er bekymret for konsekvensene av Norges Banks aggressive linje denne høsten, sier han.
Styringsrenten er hevet med nesten to prosentpoeng siden juni – først via tre strake «dobbelthevinger», og deretter en ytterligere heving på 0,25 prosentpoeng torsdag. Det betyr tusenvis i økte renteutgifter for nordmenn med boliglån.
Ekstra rentesårbare
Og det er få som merker det like godt på lommeboken som boligeiere i Oslo, byen med de høyeste kvadratmeterprisene. Handelsbankens seniorøkonom påpeker at rentehevingenes forsterkede effekt i Oslo ikke bare vises i et større boligprisfall, men også en ekstra stor differanse mellom antallet boliger som legges ut, og antallet som faktisk blir solgt. Lageret av usolgte boliger i Oslo er nå det høyeste på fem år.
De nasjonale boligprisene kom inn som ventet, understreker Midtgaard.
– Er Oslo et frempek på hvor resten av landet skal?
– Oslo har tatt ledertrøyen for boligprisene, og vi kan ikke se bort ifra at den nasjonale utviklingen vil følge etter, selv om husholdningene i Oslo er langt mer sårbare. Byen har en yngre befolkning, boliggjelden er høyere, og da biter renteøkningen mer, sier Midtgaard.
Da Norges Bank torsdag hevet renten ytterligere, la den blant annet fallende boligpriser til grunn. Sentralbanksjef Ida Wolden Bache sier til DN at september-fallet likevel var «litt større enn vi la til grunn».
Bare en time etter rentebeslutningen kom boligprisene for oktober – som igjen var overraskende svake. Norges Bank la til grunn et sesongjustert boligprisfall på 0,45 prosent på landsbasis i oktober, mens fasiten viser 0,8 prosent.
Tror ikke på krakk
Helt siden sentralbanken iverksatte sin kraftige rentekur mot galopperende inflasjon, er det kommet indikasjoner på at boliger blir tyngre å selge: I måned etter måned siden sommerferien har antallet nye boliger for salg i Norge vært rekordhøyt, påpeker Midtgaard. Og gradvis har lageret av usolgte boliger hopet seg opp. I dag teller det 15.127 boliger på landsbasis, noe som er «godt over snittet» for denne tiden av året, poengterer seniorøkonomen.
– Hva indikerer det for prisutviklingen fremover?
– Det indikerer at boligprisene i Norge vil falle mer fremover, og mer enn de normalt gjør, svarer seniorøkonomen.
Prognosesenterets sjeføkonom tror også det. Men, sier hun:
– Vi må ikke glemme bakteppet her. Siden pandemien brøt ut våren 2020 har boligprisene steget ekstremt mye, samtidig som styringsrenten holdt seg lav for lenge. Det har gradvis bygget seg opp en fallhøyde i boligmarkedet, som vi nå ser konsekvensene av, sier hun.
Og selv om prisene nå faller kraftig i Oslo, tror hun det finnes en nedre grense.
– Jeg tror ikke på noe krakk, for tilbudssiden i Oslo vil fremover være ekstremt begrenset. Boligbyggingen i Oslo er rekordlav i år. Det betyr at det vil mangle boliger to år frem i tid, og vil gi rom for sterk prisvekst i 2024 og 2025. Men i nærmeste fremtid blir nok prisutviklingen svak, sier Macic.
Bankene kan holde mer igjen
Renate Sørestrand-Hansen, toppsjefen i DNB Eiendom, tror boligprisene vil falle videre frem mot jul.
– Vi er midt inne i et takskifte, men det er absolutt ikke snakk om noen krise. Markedet fungerer overraskende godt til tross for økende renter og høy inflasjon, sier hun.
Ved å droppe ny dobbeltheving av renten kan også Norges Bank bidra til å fjerne noe av usikkerheten i markedet, tror hun.
Midtgaard i Handelsbanken ser imidlertid en mulighet for at endringer i bankenes utlånspraksis vil forsterke opphopningen av usolgte boliger. I så fall kan selgere måtte kutte prisene mer.
– Utlånsundersøkelsen til Norges Bank viser noe dempede forventninger til utlån frem i tid. Hvis flere banker holder igjen mellomfinansiering, kan det bety at flere blir nødt til å selge boligen før de kjøper en ny. Og det kan gjøre at antallet usolgte boliger hoper seg opp enda mer, sier Midtgaard.
Meglertopp Carl Geving mener det påhviler et ansvar på bankene nå.
– Vi forventer nå at bankene sørger for at kredittsystemet fungerer som normalt, selv om rentekostnadene øker og bankenes panteverdier synker, sier han.(Vilkår)Copyright Dagens Næringsliv AS og/eller våre leverandører. Vi vil gjerne at du deler våre saker ved bruk av lenke, som leder direkte til våre sider. Kopiering eller annen form for bruk av hele eller deler av innholdet, kan kun skje etter skriftlig tillatelse eller som tillatt ved lov. For ytterligere vilkår se her.