Det bygges for få boliger i Oslo, mens Kristiansand har en mer fleksibel tilbudsside. Hvordan påvirkes dynamikken i boligmarkedet av dette?

André Kallåk Anundsen
André Kallåk Anundsen (Foto: Gorm K. Gaare)

Jo større tregheter det er på tilbudssiden, desto mer øker boligprisene når etterspørselen øker. I tillegg kan geografiske forskjeller i boligprisutvikling skape et mindre fleksibelt arbeidsmarked – det blir rett og slett vanskeligere for en toppkvalifisert it-ingeniør fra Kristiansand å si ja til en høyst relevant jobb i Oslo dersom boligprisene har utviklet seg veldig forskjellig. Ikke fordi hun ikke vil, men fordi hun har hatt en vesentlig lavere økning i egenkapitalen enn hun hadde hatt dersom hun bodde i hovedstaden.

Ifølge Eiendom Norges boligprisstatistikk har boligprisene i Oslo nesten doblet seg de siste ti årene, mens økningen i Kristiansand har vært på litt under 30 prosent.

Høyere boligprisvekst over tid bidrar til å øke boligprisnivåene kraftig. Gjennomsnittlig kvadratmeterpris på en bolig i Oslo er nesten 90.000 kroner, mens den er knappe 40.000 kroner i Kristiansand.

Nøkkelfaktoren?

Kristiansand har en mer fleksibel tilbudsside enn Oslo. Norske Boligbyggelags Landsforbund (NBBL) har i samarbeid med Samfunnsøkonomisk Analyse laget en Boligvennlighetsindeks, som rangerer Kristiansand på topp i rangeringen av Årets Boligbygger.

På bunn?

Oslo.

Hvordan påvirker tregheter på tilbudssiden i amerikanske storbyområder den effekten en renteendring har på boligprisene?

Det studerer Knut Are Aastveit og jeg i en nylig antatt forskningsartikkel (Aastveit og Anundsen, 2022). Og hva finner vi?

  • I byer med en fleksibel tilbudsside øker ikke prisene så mye når renten settes ned. Der møtes den økte etterspørselen, som følge av rentenedsettelsen, av økt boligbygging.
  • I byer med en mindre fleksibel tilbudsside, blir prisutslagene store når renten settes ned. Dette er fordi tilbudssiden ikke justerer seg raskt og mye nok, slik at en lavere rente bidrar til å sette fart på boligprisveksten.
  • Rentenedsettelser rammer ulikt og bidrar til å skape geografiske forskjeller i boligpriser.

Det er nok sånn i Norge også.

Rentene skal opp i tiden fremover. Hva skjer med de regionale forskjellene når renten øker?

For renteøkninger arter ting seg annerledes enn for rentenedsettelser. Faktorer som kan forsinke og fordyre byggeprosessen er ikke like viktig når markedet roer seg ned. Det er jo vanskeligere å starte å bygge enn å slutte å bygge. Selv om det er forskjeller i hvor fleksibel tilbudssiden er, når byggetakten økes, er det derfor mindre forskjeller når byggetakten reduseres. Mulige konsekvenser?

Renteøkninger treffer ulike geografiske markeder ganske likt. Renteøkningene vil derfor ikke utjevne de geografiske forskjellene som har oppstått mellom norske byer.

Dersom de store geografiske forskjellene på tilbudssiden ikke endres, vil også hovedstaden bli stadig dyrere relativt til andre boligmarkeder. Dette kan redusere mobiliteten på tvers av byer og i verste fall innebære at de som er best kvalifisert til en jobb, ikke flytter på seg.

Pandemien kan være en «game changer». Dersom økt bruk av hjemmekontor har kommet for å bli, vil ikke koblingen mellom bokommune og jobbkommune være like sterk som den var før pandemien. Da vil man lettere kunne bo utenfor Oslo, men likevel søke på jobber i Oslo. Det vil avlaste tilbudsunderskuddet i hovedstaden og kunne bidra til å utjevne de geografiske forskjellene.

Det er tegn til at dette har skjedd de siste to årene, men det er for tidlig å konkludere med at effektene er permanente.

Dette bør imidlertid ikke være en hvilepute for å utsette nødvendige strukturelle endringer som kan gi en mer fleksibel tilbudsside i Oslo. Landskapet kan det være vanskelig å gjøre noe med, men man skulle håpe at Oslo gjorde noen hopp på Boligvennlighetsindeksen de neste årene.

Jo mer smidig byggeprosessen blir, desto mindre svingninger får man i boligprisene.

Desto enklere blir det også for it-ingeniøren fra Kristiansand å akseptere et jobbtilbud i hovedstaden.

Renteøkningene vil derfor ikke utjevne de geografiske forskjellene som har oppstått mellom norske byer

(Vilkår)Copyright Dagens Næringsliv AS og/eller våre leverandører. Vi vil gjerne at du deler våre saker ved bruk av lenke, som leder direkte til våre sider. Kopiering eller annen form for bruk av hele eller deler av innholdet, kan kun skje etter skriftlig tillatelse eller som tillatt ved lov. For ytterligere vilkår se her.