De siste månedene har temperaturen i boligmarkedet igjen vært høy, med lavt utbud av boliger og høy prisvekst. Med på lasset kommer også flere forsøk på å kuppe budrunden, altså å kontakte kjøper direkte med et kjøpstilbud.
Slik budkupping kan oppleves ubehagelig for andre potensielle kjøpere.
I fjor anbefalte flertallet i et ekspertutvalg (NOU 2021:7) at myndighetene burde vurdere lovendringer for å motvirke slike direktesalg, mens mindretallet har betenkeligheter med å gripe inn i avtalefriheten. Samtidig sier mange meglere at de fraråder selgere å akseptere slike forsøk på kupping.
Argumentet er da gjerne at kupping er en dårlig deal for selger.
Likevel er det mange selgere som lar seg friste. For selger kan dette være lurt. Forskning utført ved NTNU Handelshøyskolen viser nemlig at selger fikk omtrent 4,5 prosent høyere pris om boligen ble solgt etter budkupping sammenlignet med om den samme boligen hadde blitt solgt etter en vanlig budrunde.
I utgangspunktet kan kanskje dette resultatet virke lite intuitivt. Vi bruker å tenke at konkurransen som en budrunde representerer finner den kjøperen som er villig til å betale mest for boligen og dermed også gir den høyeste prisen.
Vi kan gjerne tenke at de som prøver seg på å kuppe boligkjøpsprosessen tror at de gjennom boligkuppingen slipper unna billigere enn i etter den vanlige budrunden. Så hvorfor ser ikke dette ut til å stemme?
Hvorfor er det slik at de som aksepterer budkuppingsforsøket blir sittende igjen med en prispremie?
Den viktigste forklaringen på dette er antageligvis knyttet til at kun de som virkelig får gode kuppbud sier ja. Av de vel 84.000 boligsalgene vi studerte i Oslo i perioden 2007 til 2017, ble rett over 2000 solgt etter såkalt budkupping. Det er vanskelig å samle gode data på avviste kuppforsøk, men antageligvis er ikke tallet ubetydelig.
Gjennom budkuppingsforsøket har selgers informasjon om markedet blitt oppdatert. Det er også vanskelig for den som prøver å kuppe boligen å selge inn at en ikke har mulighet til å være med i auksjonen. Dermed har selgers risiko gått ned.
Om selger tror at kuppbudet er lavere enn markedsverdien, vil nok risikoen ved å avvise budet fremstå som lav selv om det sikkert oppleves som ubehagelig.
Så lenge selgeren har god kunnskap om markedsverdien på boligen sin, er det få grunner til at et kuppbud godt under markedsverdien skal lykkes. Her har selger gode kort på hånden. I forkant av salget har selger gjerne fulgt med på hva lignende boliger i det samme området er blitt solgt for.
Selgers megler kan også spille en viktig rolle som rådgiver og gjennom at de har utstyrt selger med et godt estimat på markedsverdien. Våre funn tyder på at selger er godt i stand til å skille mellom gode og dårlige kuppbud, og at kupper dermed må betale litt ekstra for å få tilslaget.
Grunnen til at noen aksepterer kuppbud, er dermed redusert til noe så enkelt som at de får betalt for det. Men for at selger skal få ekstra betalt, må kjøper være villige til å betale ekstra.
Funnene våre er ikke i stand til å si noe empirisk om hvorfor kjøpere er villige til å betale ekstra, altså over markedspris, men tidligere forskning kan gi en pekepinn. Forklaringen som blir gitt er at kjøperen, altså kupperen, er risikoavers. Kjøperen kan ha en privatverdi, en merverdi utover markedsverdien, som kjøperen er villige til å dele med selgeren i bytte mot å sikre seg boligen.
Ettersom selger nok er fornøyd med at kuppingen gjennom å oppnå en så god pris og kjøper nok er fornøyd med å ha sikret seg boligen, så er nok kupping av budrunder mer plagsomt enn skadelig. Det samme gjelder også «broren» hemmelige bud, som vil må anta at oppfører seg på mer eller mindre den samme måten.
Avtalefriheten kan nok dermed bestå.
… selger er godt i stand til å skille mellom gode og dårlige kuppbud, og at kupper dermed må betale litt ekstra for å få tilslaget
(Vilkår)Copyright Dagens Næringsliv AS og/eller våre leverandører. Vi vil gjerne at du deler våre saker ved bruk av lenke, som leder direkte til våre sider. Kopiering eller annen form for bruk av hele eller deler av innholdet, kan kun skje etter skriftlig tillatelse eller som tillatt ved lov. For ytterligere vilkår se her.