Utlånsforskriften skal vurderes på nytt. Det er gode grunner til å videreføre den, men man må ha to tanker i hodet samtidig.
Hvis man har to mål, må man ha to virkemidler:
- Det ene målet er å sikre den finansielle stabiliteten. Det er her utlånsforskriften kommer inn.
- Det andre målet er å løse det underliggende problemet som skaper høy opplåning i utgangspunktet. Det skyldes i stor grad en treg tilbudsside, som gir høyere boligpriser og dermed høyere gjeld blant norske husholdninger.
Om vi noensinne skal kunne skrote utlånsforskriften, må det gjøres noe radikalt med byggeprosessen.
Høy gjeld kan være skadelig for økonomien. Studier viser at høy gjeld går sammen med økt sannsynlighet for finansielle kriser, samtidig som det kan forsterke økonomiske nedgangstider. Det er uheldig og forverrer økonomiens virkemåte. Høy gjeld gjør også husholdningene mer sårbare når rentene øker.
Det er derfor gode grunner til å uroe seg for den høye gjelden blant norske husholdninger. Den høye gjelden er også motivasjonen bak forskriften. Samtidig bør vi stille oss spørsmålet om hvorfor gjelden er høy i utgangspunktet.
Om vi kan løse det underliggende problemet, så er det også mindre behov for å regulere kreditten.
Er det slik at den høye gjelden har gitt høye boligpriser, eller er det høye boligpriser som har gitt høy gjeld?
I en studie fra 2013 fant Eilev Jansen og jeg at svaret er: Begge deler!
Det eksisterer altså samspillseffekter mellom bolig- og kredittmarkedet. Høye boligpriser gir økt gjeld, som igjen gir høyere boligpriser. Det er derfor betimelig å spørre seg hvorfor boligprisene er høye visse steder i Norge.
Mye tyder på at boligprisene i mange byer er høye fordi det ikke har vært bygget nok boliger. Når prisene er høye, må boligkjøpere låne mer for å finansiere boligkjøpet. Gjelden stiger. Er den beste løsningen da å regulere kredittilgangen, eller å gjøre noe med det underliggende problemet?
Jeg vil slå et slag for at det er det siste, som vil skape et mer stabilt boligmarked på lengre sikt.
Basert på modellen fra studien har jeg gjort en simulering, hvor kredittveksten trekkes ned. Tenk på dette som regulering av boliglån. Hva skjer?
Lavere gjeldsvekst gir lavere boligprisvekst. So far, so good. Ikke bare demper reguleringen gjeldsveksten. Det roer også temperaturen i boligmarkedet.
Vent litt. Hva skjer med byggingen?
Siden boligprisene blir lavere, blir det mindre lønnsomt å bygge, som igjen fører til at det igangsettes færre boligprosjekter. Dette gir færre boliger på sikt. Redusert boligtilbud bidrar i sin tur til å motvirke store deler av boligprisfallet som følge av redusert kredittilgang.
Jeg har også brukt modellen til en alternativ simulering, hvor antall igangsettinger plutselig øker. Tenk på det som en lettelse av restriksjoner på tilbudssiden. Flere igangsettinger bidrar på sikt til at det blir flere boliger tilgjengelig i markedet. Det skjer ikke umiddelbart, siden det tar tid å bygge boliger.
Økt boligtilbud gir lavere boligpriser, som igjen gir lavere gjeldsopptak.
Hold deg fast: Endring av reguleringer på tilbudssiden bidrar også til å sikre den finansielle stabiliteten, selv om det tar mer tid.
I begge scenarioene får vi lavere boligpriser og redusert gjeldsvekst. Forskjellen er at utlånsregulering bidrar til at det bygges færre boliger, mens færre restriksjoner på tilbudssiden bidrar til at det bygges flere boliger.
Høy gjeld kommer ikke av seg selv. Den kommer av at det som skal finansieres med gjeld er blitt dyrt. Dersom vi skal sikre en langsiktig løsning på utfordringene vi står overfor i både boligmarkedet og med den høye husholdningsgjelden, må vi derfor angripe det underliggende problemet.
Det må bygges mer.
Utlånsforskriften er kun nødvendig fordi man ikke har tatt fatt i det som er det egentlige problemet. Isolert sett blir også behovet for utlånsforskriften mindre når vi nå går inn i en tid med høyere renter, som vil dempe presset i boligmarkedet. Det roer ned prisveksten, men løser heller ikke det underliggende problemet.
Gitt situasjonen, treg tilbudsside, kan det være gode grunner til å videreføre utlånsforskriften for å sikre den finansielle og realøkonomiske stabiliteten. Om vi vil løse det som er det egentlige problemet, bør vi så fort som mulig utrede hva vi kan gjøre for å skape en mer fleksibel tilbudsside.
Inntil da kommer vi til å fortsette å diskutere utlånsforskriften
Høy gjeld kommer ikke av seg selv. Den kommer av at det som skal finansieres med gjeld er blitt dyrt.
(Vilkår)Copyright Dagens Næringsliv AS og/eller våre leverandører. Vi vil gjerne at du deler våre saker ved bruk av lenke, som leder direkte til våre sider. Kopiering eller annen form for bruk av hele eller deler av innholdet, kan kun skje etter skriftlig tillatelse eller som tillatt ved lov. For ytterligere vilkår se her.