I september falt boligprisene sesongjustert med 0,6 prosent fra august, det største fallet i september siden finanskrisen. I utgangspunktet er ikke dette noe særlig dramatisk, sett i lys av den høye boligprisveksten i august. Men nedgangen i september er kun starten, slik vi i Handelsbanken Capital Markets ser det.

Sara Midtgaard
Sara Midtgaard (Foto: Per Thrana)

Styringsrenten kom nettopp opp i innstrammende territorium og er nå på 2,25 prosent – godt over Norges Banks anslag på den såkalte nøytralrenten, som antas å ligge rundt 1,7 prosent.

Vi ser at tilbudssiden i boligmarkedet tar seg opp, samtidig som kjøpekraften også svekkes av høy inflasjon. Norges Bank har også en klar intensjon om å sette renten videre opp i november. Hvordan vil de kommende renteøkningene slå ut i boligmarkedet?

Svaret på det er at det kommer an på både hvor og hvordan du bor:

  • Vi har sett at renteeffekten er sterkest for boliger i de mer sentrale kommunene, både ved rentenedsettelse og ved renteoppgang.
  • Oslo skiller seg ut, hvor renteeffekten etter to år er nærmest det dobbelte sammenlignet med de nasjonale boligprisene.
  • I de mindre sentrale kommunene blir boligprisene nærmest upåvirket på kort sikt, og opptil ett år frem i tid. Renteeffekten kommer imidlertid til syne to år etter rentesjokket.
  • Har du bolig i utkanten av distriktene, har du nemlig trukket gulloddet når renten stiger. Samtidig får du ikke med deg festen når renten faller.

Hvorfor er det slik?

Det handler om flere forhold. Når renten heves, vil boligprisene falle mer i områder hvor gjeld i forhold til disponibel inntekt er høyest. Dette er typisk i byene, hvor det er flere unge som enda ikke har fått tid til å betale så mye ned på lånene sine. Når rentekostnadene øker, blir det dermed mer utfordrende for unge boligeiere å spare til å kjøpe en dyrere bolig.

I tillegg blir kravet om å tåle en fem prosentpoengs renteoppgang mer utfordrende.

I tider der renten blir satt ned, er det tilbudssideutfordringene som presser boligprisene i byene betydelig opp. I flere tiår har renten mer eller mindre blitt lavere over tid. Det har bidratt til å gi boligprisene i de store byene et ekstra løft, ikke minst i Oslo.

Men det handler heller ikke kun om hvor i landet man bor, men også boligtype. I Handelsbanken har vi en boligprismodell som ser på både lang- og korttidseffekter av forskjellige drivkrefter, slik som boliglånsrenten, tilbudsside og disponibel inntekt. I utgangspunktet er modellen estimert for den samlede boligprisindeksen for Norge. Men vi kan også «skru litt» på modellen, for nettopp å studere boliglånsrentens effekt på forskjellige boligtyper.

Resultatene viser at eneboligeierne kommer best ut av det når renten stiger.

Dersom vi tar utgangspunkt i en økning i utlånsrenten på ett prosentpoeng, påvirker dette isolert sett prisen på en enebolig negativt med 13,5 prosent på lang sikt, ifølge modellen. Effekten på leiligheter og rekkehus er annerledes. Renteøkningen på ett prosentpoeng påvirker leilighetsprisene negativt med 16 prosent på lang sikt.

Det stemmer ganske godt overens med renteeffekten på boligprisene i Oslo, som er litt over 16 prosent på to år, hvor den største andelen av boligmassen består av leiligheter. Men renteeffekten er faktisk sterkest for rekkehus, med en nedgang på hele 18 prosent.

De som bor i en enebolig har som regel rukket å betale mer ned på gjelden sin, siden enebolig er blant de siste stegene i boligkarrieren.

Når renten blir satt ned, er det også lettere å finne en tomt til å bygge en enebolig i distriktene, sammenlignet med et rekkehus eller leilighet i byene. Tilbudssiden er vel spesielt begrenset for rekkehus i byene, spesielt Oslo, hvor etablerende familier ser seg nødt til å flytte utenfor byen for å finne et sted å bo, siden det rett og slett ikke er nok rekkehus i Oslo.

Så hva kan vi vente av boligprisene fremover i tid?

For landet som helhet venter vi et boligprisfall på tre prosent i 2023, regnet som årsgjennomsnitt. Men vi kan se til dels store variasjoner fordelt på boligtyper og regioner.

Konklusjonen er uansett: Det er lurt å eie rekkehus i byene når renten faller, men dersom renten siger, begrenses noe av fallet dersom du bor i en enebolig utenfor distriktene.

Resultatene viser at eneboligeierne kommer best ut av det når renten stiger

(Vilkår)Copyright Dagens Næringsliv AS og/eller våre leverandører. Vi vil gjerne at du deler våre saker ved bruk av lenke, som leder direkte til våre sider. Kopiering eller annen form for bruk av hele eller deler av innholdet, kan kun skje etter skriftlig tillatelse eller som tillatt ved lov. For ytterligere vilkår se her.