Det første først: Vi så et tydelig vendepunkt i tallene for september, og inntrykket forsterket seg i oktober. Boligprisene falt nemlig med 0,8 prosent i oktober sesongjustert målt mot september, i tråd med det vi i Handelsbanken Capital Markeds ventet.
Lageret av antall usolgte boliger bygger seg opp lynraskt. Fra topp til bunn venter vi at boligprisene faller med rundt 7,5 prosent (sesongjustert). Men om vi ser lenger frem: Vil vi deretter få samme oppsving i boligprisene som vi har sett før?
Vi tror ikke det.
På den andre siden av dette boligprisfallet ser vi for oss at boligprisene bare stiger moderat. Det er imidlertid en by som kan komme til å skille seg ut: Oslo. I hovedstaden ser vi for oss at boligprisene øker mer enn de nasjonale boligprisene over tid.
Som kjent er det en rekke forhold som preger utsiktene for det norske boligmarkedet. Når vi skal se på drivere som påvirker boligmarkedet over tid, er vi opptatt av boliglånsrenten, lønnsvekst, forholdet mellom boligbygging og befolkningsvekst og kredittreguleringer:
- Styringsrenten er blitt satt opp i et svært raskt tempo, og Norges Bank er trolig ikke ferdig med å stramme inn. Vi ser for oss en rentetopp på 3,25 prosent neste sommer.
Det er selvfølgelig vanskelig å spå styringsrenten flere år frem i tid, men det er flere forhold som peker på at renten vil være innstrammende på sikt. Markedet priser inn en styringsrente mellom 2,5 og 2,75 prosent i en fem til ti års horisont, noe som innebærer en boliglånsrente på rundt 4,25 prosent.
- For lønnsforventningene viser Norges Banks ferske forventningsundersøkelse at partene i arbeidslivet venter en lønnsvekst på 3,4 prosent fem år frem i tid. Dersom forventningene slår til, vil det innebære at boliglånsrenten vil ligge klart høyere enn lønnsveksten. Det innebærer at boligmarkedet ikke får samme stimulans av renten som vi har sett over tid.
- Boligmarkedet får ikke samme demografiske drahjelpen som før.
I Norge bor rundt 80 prosent av nordmenn i selveid bolig. Det betyr at dersom en husholdning legger ut en bolig på markedet, skal samme husholdning også kjøpe en bolig i samme marked. Vi bytter altså boliger med hverandre. Det som bidrar til å trekke opp netto etterspørsel etter boliger, er altså førstegangskjøpere. De siste ti årene har den årlige veksten, målt i befolkningsvekst i aldersgruppen 20–35 år, økt kraftig.
Det har bidratt til å stimulere boligmarkedet med førstegangskjøpere.
Nå peker imidlertid pilene nedover. Ifølge SSBs befolkningsfremskrivninger ventes den årlige befolkningsveksten i aldersgruppen 20–35 år å være negativ. Dermed vil ikke boligmarkedet få det samme etterspørselstrykket fra denne kjøpergruppen de kommende årene.
- Boliglånsforskriften bidrar til å sette et tak på hvor mye en husholdning kan ta opp i lån. Vi ser ikke for oss at Finansdepartementet hverken vil slakke eller stramme inn på forskriften med det første.
Nå som rentene stiger, gjør de en del av innstrammingsjobben. Man trenger ikke nødvendigvis kredittreguleringer på toppen. Samtidig ser vi ikke grunn for å åpne opp for mer kreditt og risiko når rentene stiger. Gitt at den generelle boliglånsforskriften ikke blir endret de kommende årene, vil det være et tak på nordmenn sitt låneopptak og dermed på boligprisveksten.
Selv om vi ser for oss at boligfesten er over for Norge sin del, så skiller altså Oslo seg ut. Riktignok ser vi for oss et større boligprisfall topp til bunn i Oslo enn for de nasjonale boligprisene. Men etter fallet kan boligprisene i hovedstaden øke mer enn de nasjonale boligprisene igjen.
Det er svært lav boligbygging i Norge generelt, men tilbudssiden i Oslo var mager selv før byggingen falt. Det setter et ekstra stort press på Oslo-markedet.
I sum: Vi ser for oss et trendskifte for det norske boligmarkedet. Vi er i en ny tid hvor realrentene – renter etter fratrekk for inflasjon – ventes å øke, etter en lang periode hvor de har vært fallende eller under null. Vi kan dermed ikke se bakover når vi skal spå om fremtiden for boligmarkedet.
Etter et ventet boligprisfall på nærmere 7,5 prosent, ser vi for oss at boligprisene kommer til å øke moderat – men ikke samme oppsving som vi har sett tidligere.
Nå som rentene stiger, gjør de en del av innstrammingsjobben. Man trenger ikke nødvendigvis kredittreguleringer på toppen
(Vilkår)Copyright Dagens Næringsliv AS og/eller våre leverandører. Vi vil gjerne at du deler våre saker ved bruk av lenke, som leder direkte til våre sider. Kopiering eller annen form for bruk av hele eller deler av innholdet, kan kun skje etter skriftlig tillatelse eller som tillatt ved lov. For ytterligere vilkår se her.