Mye kapital har søkt mot eiendom de siste årene. Fjoråret ble et rekordår for omsetningsverdi av næringseiendom både i Norge og i Europa, og 2022 har også startet sterkt.

Utsiktene har plutselig blitt langt mørkere med krigen i Ukraina, men eiendom oppfattes gjerne som en relativt trygg havn.

Kari Due-Andresen
Kari Due-Andresen

Stadig fallende renter har trolig bidratt til å trekke opp interessen for å investere i eiendom. Både i Norge og internasjonalt har rentene tendert nedover siden 1980-tallet, og i løpet av pandemien falt rentene til nye bunnivåer. Avkastningen på statsobligasjoner har etter hvert blitt svært mager. Dette har trolig bidratt til en søken blant investorer etter høyere avkastning andre steder, og globalt har man observert en økende allokering av investeringsmidler til eiendom de siste årene.

I eiendomsbransjen har man en stund snakket om «a wall of money», altså en vegg av penger, som søker næringseiendom.

Eiendom har flere attraktive sider som investeringsobjekt, også i usikre tider. Blant annet har eiendom en relativt lav korrelasjon med aksjemarkedet, noe som gjør det attraktivt i en diversifiseringssammenheng. I tillegg genererer eiendomsinvesteringer en stabil og langsiktig kontantstrøm og anses av mange å ha en attraktiv risiko- og avkastningsprofil.

Næringseiendom kan dessuten tjene som en forsikring mot inflasjon, blant annet siden husleier vanligvis justeres i takt med inflasjonen (konsumprisindeksen, KPI).

Det norske markedet for næringseiendom har dessuten gjennomgått en profesjonalisering. Dette har bidratt til at store nasjonale og internasjonale aktører i større grad ser mot Norge.

Vi har den siste tiden hatt et marked hvor majoriteten av eiendomsinvestorer ønsker å vekte seg opp. På kort sikt venter vi et relativt lavt tilbud av eiendom for salg, samtidig som etterspørselen fortsatt er stor.

De økonomiske utsiktene er blitt betydelig mer usikre som følge av krigen i Ukraina. Råvareprisene skyter i været, og konsumprisveksten vil kunne tilta ytterligere, fra allerede høye rater. Sanksjoner, uroligheter og høy prisvekst vil kunne dempe økonomisk aktivitet utover i tid.

Før konflikten i Ukraina var det ventet en rask opptrapping av styringsrenter i Norge, og de lange rentene hadde trukket oppover i takt med internasjonale rentebevegelser. Den siste tiden har vi sett at korte renteforventninger har holdt seg oppe, mens de lange rentene har falt tilbake som følge av økt usikkerhet og dårligere økonomiske utsikter.

Usikkerheten har imidlertid bidratt til å trekke opp risikopåslagene på kreditt, noe som gjør obligasjonsfinansiering dyrere. Strammere finansielle forhold er dårlig for alle aktivaklasser, inkludert eiendom. Men eiendom er relativt stabilt og trygt i urolige tider.

Samtidig venter vi at eiendom som inflasjonsforsikring vil kunne få mer oppmerksomhet i tiden som kommer. Selv om den økonomiske utviklingen litt frem i tid trolig vil bli dempet av krig og sanksjoner, venter vi at den økonomiske utviklingen i Norge på kort sikt vil være god. Både aktivitetsveksten og sysselsettingsveksten vil antagelig ta seg opp den nærmeste tiden, noe vi venter vil bidra til økt etterspørsel etter kontorareal.

Pandemien har dessuten bidratt til større lagerbehov som følge av forsterket vekst i netthandel og problemer i globale verdikjeder. Interessen for slik «logistikkeiendom» har dermed tatt seg kraftig opp, og krigen i Ukraina vil om noe kunne gjøre behovet enda større.

Avkastningen på næringseiendom, eller «yielden», som det heter på bransjesjargong, beregnes gjerne som årlig netto leieinntekt delt på markedsverdi av eiendommen. I løpet av pandemien har vi sett at eiendomsverdiene er blitt presset opp og «yielden» betydelig ned. Den viktigste årsaken er den markante nedgangen i renter. Både korte og lange renter har nå trukket opp igjen, omtrent til nivåene vi observerte før pandemien.

Oppgangen i rentene tilsier at «yielden» på eiendomsinvesteringer vil stige etter hvert.

Så langt ser det imidlertid ut til at investorappetitten for næringseiendom fortsatt er stor. «Veggen av penger» kan nok ha blitt noe mindre ruvende den siste tiden som følge av uroligheter og økt usikkerhet. Men siden næringseiendom kan fremstå som en relativt attraktiv investering i en tid med uroligheter og kraftig prisvekst, antar vi at investorinteressen likevel vil holde seg høy.

Vi venter derfor at oppgangen i «yielden» på næringseiendom, som følger av høyere renter, vil bli dempet og forsinket i tiden som kommer.

Interessen for «logistikkeiendom» har tatt seg kraftig opp, og krigen i Ukraina vil kunne gjøre behovet enda større

(Vilkår)Copyright Dagens Næringsliv AS og/eller våre leverandører. Vi vil gjerne at du deler våre saker ved bruk av lenke, som leder direkte til våre sider. Kopiering eller annen form for bruk av hele eller deler av innholdet, kan kun skje etter skriftlig tillatelse eller som tillatt ved lov. For ytterligere vilkår se her.