Det norske arbeidsmarkedet er stramt, og arbeidsledigheten er nå den laveste vi har hatt siden rett før finanskrisen, ifølge Nav. Sysselsettingsveksten innenfor typiske kontoryrker har vært enda sterkere enn for alle bransjer samlet de siste to årene.
I tillegg har nordmenn funnet veien tilbake til kontoret. Ifølge Googles mobilitetsdata var aktiviteten ved norske arbeidsplasser før sommeren i år omtrent ti prosent lavere enn før pandemien.
Det tilsvarer kun en halv dag ekstra i uken på hjemmekontor.
For Oslo var snittet noe høyere, men det er også betydelig variasjon innad i byen. I området Vika/Aker Brygge, hvor innslaget av kontoryrker er stort, er aktiviteten ved arbeidsplassene faktisk høyere enn før pandemien, ifølge Plaace/Telia.
Den sterke sysselsettingsveksten og relativt beskjedne bruken av hjemmekontor har ført til en høy etterspørsel etter kontorareal. Hvert år kartlegger Akershus Eiendom endringer i leietageres arealbehov. Resultatene fra årets undersøkelse viser den største økningen i ønsket kontorareal siden 2007.
Et annet funn fra undersøkelsen er at det nå kan se ut til at den årelange trenden med å effektivisere kontorarealet ved å redusere antall kvadratmeter kontor per ansatt har kommet til veis ende. Bakgrunnen for dette kan være at det ikke er mulig å sitte trangere, eller at ønsket utforming av kontorene har endret seg sammenlignet med tidligere.
Dessuten har Arbeidstilsynet nylig kommet med strengere krav til minimumsareal per arbeidsplass.
Den sterke veksten i kontoretterspørselen har bidratt til at ledige kontorarealer er svært vanskelig å finne, særlig i Oslo sentrum. Andelen ledig kontorareal, slik vi registrerer den (arealledighet), nærmer seg nå de samme lave nivåene som rett før finanskrisen. Og trolig vil arealledigheten holde seg lav også i tiden som kommer, selv om norsk økonomi kjøler seg ned.
Det er nemlig utsikter til at svært lite nytt kontorareal tilføres markedet de kommende årene. Dette er uvanlig gitt den høye aktiviteten vi har bak oss. Mot slutten av tidligere høykonjunkturer har nemlig bestillingen av nytt kontorareal vært høyt, og dermed har tilførselen av kontorareal fortsatt å ta seg opp samtidig som økonomien har kjølt seg ned og etterspørselen etter kontorplass har avtatt.
Dette så man for eksempel da dot.com-boblen sprakk tidlig på 2000-tallet, og i forbindelse med finanskrisen.
Denne gangen har imidlertid pandemi og krig, materialknapphet og skyhøy prisvekst bidratt til en kraftig brems i nybyggingen. Samlet tilførsel av nytt kontorareal fra i år og frem til 2025 ligger dermed an til å bli under halvparten av hva som i snitt er blitt tilført i løpet av en treårsperiode de siste 20 årene.
Kombinasjonen av høy kontoretterspørsel og begrenset med plass har bidratt til at veksten i kontorleieprisene har skutt i været. I deler av Oslo registrerte vi over 12 prosent leieprisvekst bare gjennom første halvår i år.
Så hva skjer nå?
Aktiviteten i norsk økonomi har begynt å kjøle seg ned, og Norges Bank spår høye renter, nedgang i sysselsettingen og samtidig høy konsumprisvekst det nærmeste året. I eksisterende kontrakter for kontorareal justeres leiene vanligvis opp med konsumprisindeksen (KPI), noe som betyr at gårdeiere trolig vil få en videre, solid oppjustering av leienivåene også til neste år.
I nye kontrakter vil leieprisutviklingen avhenge av leietagers betalingsvilje og -evne. Såkalt markedsleie svinger derfor med konjunkturene og har over tid opplevd større svingninger enn kpi. I løpet av de siste 15–20 årene har likevel leieprisene i Oslo sentrum i snitt steget mer enn kpi Det betyr at selv om veksten i leiepriser har ligget under veksten i kpi i dårlige tider, har den tatt seg opp desto mer i gode tider.
Vanligvis gjør svakere økonomiske utsikter at etterspørselen etter kontorareal bremser opp og at leieprisene etter hvert flater ut, eller også faller hvis konjunkturen blir dårlig nok. Denne gangen vil imidlertid en svært anstrengt tilbudsside gjøre at kontorledigheten trolig holder seg relativt lav selv om etterspørselen avtar.
Dersom vi går inn i en dyp nedgangskonjunktur, vil vi kunne se at leieprisene etter hvert presses ned, men ikke med det første.
Gitt høy inflasjon og lite ledig kontorareal til neste år, venter vi at gårdeiere i Oslo kan regne med en videre oppgang i kontorleiene i 2023 etter svært sterk vekst i år.
… en svært anstrengt tilbudsside vil gjøre at kontorledigheten trolig holder seg relativt lav
(Vilkår)Copyright Dagens Næringsliv AS og/eller våre leverandører. Vi vil gjerne at du deler våre saker ved bruk av lenke, som leder direkte til våre sider. Kopiering eller annen form for bruk av hele eller deler av innholdet, kan kun skje etter skriftlig tillatelse eller som tillatt ved lov. For ytterligere vilkår se her.