Fjoråret var preget av hete budrunder og et rekordhøyt transaksjonsvolum i markedet for næringseiendom. Utover våren har geopolitisk uro, høy kostnadsvekst, og stigende renter bidratt til økt usikkerhet.

I usikre tider søker investorene gjerne trygge havner. Statsobligasjoner har de siste tiårene vært en favorisert trygg havn, men slike fastrenteprodukter er mindre attraktive når prisveksten er høy og «spiser opp» den faste kontantstrømmen.

Eiendom regnes for å ha høyere risiko enn statsobligasjoner, men lavere enn aksjer. Samtidig gir eiendom beskyttelse mot høy prisvekst siden kontantstrømmen fra eiendom – husleien – justeres opp med konsumprisindeksen (kpi).

Kari Due-Andresen
Kari Due-Andresen (Foto: Hanna Kristin Hjardar)

I år ventes dessuten ekstra sterk leieprisvekst som følge av høy aktivitet i økonomien.

I Oslo sentrum og i randsonen vest for Oslo blir leieprisveksten for kontorlokaler trolig ti prosent eller mer, noe som betyr økte inntekter til gårdeierne.

Alt i alt tror vi eiendom vil fremstå som et godt investeringsalternativ, også i tiden som kommer.

Til tross for tiltagende usikkerhet har likviditeten og transaksjonsaktiviteten i markedet for næringseiendom holdt seg god frem mot sommeren. Imidlertid ser det ut til at markedet er blitt mer selektivt, og at mange investorer er blitt mer avventende.

For eksempel observerer vi nå en noe større avstand mellom kjøper og selger av eiendom med lange kontrakter. Dette skyldes at disse eiendommene vil bruke lengre tid på å ta ut den høye leieprisveksten det ligger an til.

På den andre siden ser det ut til at eiendommer med korte kontrakter, som raskt kan kapitalisere på den høye leieprisveksten, og eiendommer som har et utviklingspotensial, fortsatt fremstår som attraktive for investorene, på tross av høye renter.

De mest rentesensitive eiendomsinvestorene – tilretteleggere, belånte fond og transaksjonsdrevne eiendomsselskaper – har de siste årene vært svært aktive og bidratt til nye transaksjonsrekorder i markedet for næringseiendom. Disse aktørene vil være blant de første som merker økte finansieringskostnader på kroppen, noe som igjen kan bidra til å trekke ned likviditeten i markedet.

Så langt har vi i imidlertid sett få tegn til dette, og syndikatene står fortsatt for omtrent 30 prosent av transaksjonsvolumet.

Norsk næringseiendom har hatt en eventyrlig verdiutvikling de siste årene, noe som har bidratt til å presse ned eiendommenes «yield» – direkteavkasningen: netto årlig leieinntekt/markedsverdi. Fremover venter vi imidlertid at stigende finansieringskostnader vil presse «yield»-en opp.

For de beste eiendommene («prime») i Oslo, venter vi at yield vil øke fra 3,3 prosent før sommeren til 3,5 prosent i fjerde kvartal, og fortsette opp til 3,75 prosent i løpet av første kvartal neste år. I så fall vil «prime yield» være tilbake på pre-pandeminivå tidlig neste år.

Den markante oppgangen i renter skulle egentlig tilsi at «prime yield» stiger vesentlig raskere og til et høyere nivå, men vi venter at interessen for å investere i eiendom vil holde seg god og at mengden kapital som fremdeles søker eiendom vil forsinke og dempe «yield»-oppgangen.

Oppgang i direkteavkastningen innebærer, alt annet likt, at eiendomsprisene presses ned. De nærmeste månedene venter vi imidlertid at sterk leieprisvekst vil motvirke oppgangen og skjerme verdien på de beste eiendommene.

Sentral beliggenhet vil trolig bety sterkest leieprisvekst, og eiendom med korte kontrakter vil i størst grad få glede av dette.

Verdiutviklingen for næringseiendom vil også avhenge av tilbudssiden. Økt usikkerhet vil kunne bidra til et lavere utbud av eiendom for salg, som i så fall vil kunne dempe prisnedgangen for de objektene som legges ut for salg.

For kontoreiendom i Oslo innebærer våre antagelser et verdifall på 10 til 15 prosent innen sommeren neste år, avhengig av beliggenhet og kontraktlengde. Dette vil i så fall innebære en tilbakevending til 2020/2021-nivåer for eiendomsverdiene.

Høy inflasjon er en bekymring for tiden, men for næringseiendom slår det relativt gunstig ut. Høy vekst i kpi betyr høy leieprisvekst og økte inntekter. Reprisingen vi venter å se må sies å være høyst moderat i lys av den betydelige renteoppgangen.

For kontoreiendom i Oslo innebærer våre antagelser et verdifall på 10 til 15 prosent innen sommeren neste år

(Vilkår)Copyright Dagens Næringsliv AS og/eller våre leverandører. Vi vil gjerne at du deler våre saker ved bruk av lenke, som leder direkte til våre sider. Kopiering eller annen form for bruk av hele eller deler av innholdet, kan kun skje etter skriftlig tillatelse eller som tillatt ved lov. For ytterligere vilkår se her.