I markedet for næringseiendom har det skjedd en stor endring i sentiment og aktivitet siden sommeren. Overraskende høy inflasjon har gjort sentralbankene stadig mer offensive og bidratt til en markant oppgang i renteforventninger på kort tid. Markedsrentene vitner om frykt for nedgangstider for både Norge og USA.

Kari Due-Andresen
Kari Due-Andresen (Foto: Hanna Kristin Hjardar)

Eiendom er kapitalintensivt og dermed rentesensitivt, og eiendomsaksjer er blitt straffet hardt på børsene i år. I markedet for selskapsobligasjoner har kredittpåslagene steget markant, og likviditeten har tørket inn.

Ifølge Norges Banks utlånsundersøkelse for tredje kvartal varsler bankene innstramning i kredittpraksis overfor næringseiendom fremover, og flere eiendomsaktører opplever bankene som tilnærmet stengt allerede. Finansieringssituasjonen har de siste månedene blitt svært krevende for mange aktører, både i Norge og i Europa.

Svenskene, som vanligvis utgjør en betydelig kjøpergruppe i det norske markedet for næringseiendom, er for eksempel ikke til stede på samme måte lenger.

Salgsprosesser trekker nå mer ut i tid, og potensielle kjøpere finner oftere påskudd til å trekke seg underveis. Usikkerheten ligger som en klam hånd over aktiviteten i transaksjonsmarkedet for næringseiendom.

Den betydelige økningen i finansieringskostnader og forverringen av økonomiske utsikter på kort tid, innebærer at det som tidligere i år ble oppfattet som markedspris for en eiendom, nå er utdatert. Det er tidvis stor avstand både mellom kjøpers og selgers oppfatning av hva en eiendom er verdt, men også potensielle kjøpere imellom.

Siden det gjennomføres færre transaksjoner, er det i tillegg mer krevende å vurdere hvor markedet ligger. Den markante renteoppgangen innebærer at det er et press oppover på avkastningskravet på eiendom («yield»). Vi i Akershus Eiendom har justert opp våre estimater på «yielden» i samtlige eiendomssegmenter, og slik vi vurderer det, har avkastningskravet på de beste eiendommene («prime») i Oslo steget fra 3,3 prosent før sommeren til 3,75 prosent nå.

Som følge av den kraftige renteoppgangen vil trolig avkastningskravet stige videre på kort sikt, men hvor mye er høyst usikkert. Det avhenger helt av om rentene holder seg høye eller kommer mer ned.

På den lyse siden for eiendomsbesittere har det kokt i utleiemarkedet i år. Andelen ledig kontorareal, særlig i Oslo sentrum, er så lav at det er kamp om plassene. Leieprisene har dermed steget kraftig, noe som isolert sett bidrar til å trekke opp eiendomsverdiene.

Slik vi vurderer det, har imidlertid oppgangen i renter og avkastningskrav i år veiet opp leieprisveksten, og vel så det.

Ifølge våre beregninger toppet eiendomsverdiene ut ved inngangen av året og hadde ved utgangen av tredje kvartal falt et sted mellom 5 og 15 prosent fra toppen, avhengig blant annet av beliggenhet og leiekontrakter.

Neste år venter vi mer beskjeden leieprisvekst, og dersom avkastningskravene fortsetter å stige, vil dette legge et videre press nedover på eiendomsverdiene.

Uansett hva man tror om utviklingen de nærmeste månedene, må man nok innse at oppgangen i eiendomsverdier gjennom pandemien var drevet av kunstig lave renter, tilpasset en pandemisituasjon. I en mer normal situasjon for norsk økonomi vil både rentene og avkastningskravene nødvendigvis være høyere. Lange renter og kredittpåslag i dagens marked er høye og skal nok etter hvert ned, men hvordan og når vi kommer tilbake til mer normale nivåer er vanskelig å si.

Renteforventningene har trukket raskt opp, og kanskje begynner realøkonomi og inflasjon å overraske på nedsiden slik at renteforventningene kommer like raskt ned?

Kanskje. Kanskje ikke.

Usikkerheten er i seg selv et av de største problemene i markedene for tiden. Mange aktører har satt seg på gjerdet i påvente av klarere økonomiske utsikter. Det kan være håp om at det løsner om ikke altfor lenge.

Dersom styringsrenten i Norge og i USA topper ut i vinter, kan aktiviteten ta seg mer opp. Selv om rentene da er høye fortsatt, vet man, om ikke annet, at neste trekk fra sentralbanken er et rentekutt. Det har skjedd mange ganger før at markedssentimentet har snudd når pengepolitikken har endret retning. Men for at det skal løsne i markedet, vil det uansett kreve en større grad av konsensus om hvor eiendomsverdiene befinner seg, slik at selgere og kjøpere lettere kan møtes.

Og antagelig må man innse at nedjusteringen av eiendomsverdier ikke er i mål helt ennå.

… flere eiendomsaktører opplever bankene som tilnærmet stengt allerede

(Vilkår)Copyright Dagens Næringsliv AS og/eller våre leverandører. Vi vil gjerne at du deler våre saker ved bruk av lenke, som leder direkte til våre sider. Kopiering eller annen form for bruk av hele eller deler av innholdet, kan kun skje etter skriftlig tillatelse eller som tillatt ved lov. For ytterligere vilkår se her.