«Yield» brukes i eiendom som et begrep for avkastning fra leieinntekt på en eiendom (leieinntekt/markedsverdi). Selv om det foreløpig er få eksempler på at yielden faktisk har steget, rapporterer flere og flere aktører om et stemningsskifte i markedet.

Fjoråret var et lønnsomt år for de som hadde investert i næringseiendom. Ifølge MSCI Real Estate var 2021 det beste året siden 2007. Norsk økonomi har opplevd solid vekst i 2022, og sysselsettingsveksten har vært spesielt sterk for kontorbaserte yrker. Det har ført til høy etterspørsel etter kontorlokaler.

Fjoråret hadde rekordhøyt transaksjonsvolum i norsk næringseiendom, både målt i verdi og antall.

Jarle Sjo
Jarle Sjo

Når renten øker, vil de mest rentesensitive aktørene – belånte fond, tilretteleggere og eiendomsselskaper – ønske lavere priser for å tilfredsstille sitt økte avkastningskrav. Aktører som benytter seg av høy belåning, vil også oppleve økte finansieringskostnader. Disse aktørene har drevet likviditeten opp de siste årene og bidratt til transaksjonsrekordene vi har sett de siste to årene.

Investeringer i eiendom regnes gjerne som stabilt og trygt i urolige tider, og som en god forsikring mot inflasjon. Leieinntekter er som regel justert mot konsumprisindeksen (kpi). I de fleste leiekontrakter for næringseiendom reguleres leien hvert år per 1. januar, basert på kpi rapportert i november.

Hva inflasjonen vil være i november er fortsatt ukjent, men det meste tyder på at den blir høy, og at eier vil bli kompensert ved økte leieinntekter i 2023.

Råvareprisene har steget mye de siste to årene, og høyere byggekostnader har flere ringvirkninger: Det blir dyrere å bygge nytt, rehabilitere eldre bygg og gjøre tilpasninger for nye leietagere.

Økte byggekostnader kan på den andre siden redusere antall nybygg, og det kan bidra til høyere leienivåer og økt verdi for eksisterende bygg.

Det er for tiden lav kontorledighet i Norge, særlig i Oslo. Det forventes ikke stor økning i antall nybygg de neste tre årene. Det er heller ikke rapportert lavere etterspørsel på grunn av økt bruk av hjemmekontor, men det kan endre seg fremover.

På grunn av kraftig fall i rentene etter pandemien har løpende avkastning på obligasjoner vært svak. Lav avkastning har trolig bidratt til at investorer har søkt etter høyere avkastning andre steder, og det har gått stadig mer investeringsmidler til eiendom de siste årene.

Høy avkastning i næringseiendom i fjor kan ha ført til at flere av de store, institusjonelle investorene har fått for høy andel eiendom i porteføljen, og må redusere sin eksponering for å returnere til strategisk allokering.

Fond som investerer i børsnoterte eiendomsaksjer i Norden, har hatt en svak utvikling den siste tiden. Odin Eiendom og First Nordic Real Estate Fund har falt med henholdsvis 40 prosent og 35 prosent siste 12 måneder. Disse fondene har i hovedsak eksponering mot svenske, børsnoterte eiendomsaksjer (Odin Eiendom har 92 prosent og First Nordic Real Estate har 70 prosent svenske eiendomsaksjer).

Mange av de svenske, børsnoterte eiendomsselskapene er høyt belånt og har falt på grunn av økte renter.

Også norske eiendomsselskaper har hatt negativ utvikling det siste året. Entra er et norsk eiendomsselskap med over 50 prosent av leieinntektene fra offentlige selskaper, og har lån som tilsvarer nær halvparten av eiendomsverdiene («loan-to-value»). Aksjen har falt 36 prosent de siste 12 månedene.

Selv om næringseiendom har god inflasjonsbeskyttelse, er sektoren rentesensitiv likevel. Økte renter gir:

  • Økte avkastningskrav.
  • Økte finansieringskostnader.
  • Banker blir mer restriktive med sine utlån.
  • Finansielle investorer kjøper alternative aktiva, som obligasjoner.

Husleien blir justert for inflasjon, og eiendomsfond med lite gjeld vil klare seg bra til tross for et noe svakere marked for næringseiendom.

Økte byggekostnader og redusert byggeaktivitet tilsier at det ikke blir en stor nedtur i næringseiendom, mer som en pause i oppgangen.

Mange av de svenske, børsnoterte eiendomsselskapene er høyt belånt og har falt på grunn av økte renter

(Vilkår)Copyright Dagens Næringsliv AS og/eller våre leverandører. Vi vil gjerne at du deler våre saker ved bruk av lenke, som leder direkte til våre sider. Kopiering eller annen form for bruk av hele eller deler av innholdet, kan kun skje etter skriftlig tillatelse eller som tillatt ved lov. For ytterligere vilkår se her.